Nghe qua thì tưởng chuyện vĩ mô, nhưng thực ra lại rất đời. Một dự án đang xây, tiền đã đổ vào dở dang, khách đã đóng theo tiến độ, nhà thầu đang thi công… bỗng một ngày ngân hàng thông báo: giải ngân nhỏ giọt thôi, mỗi tháng 10–20%. Thế là mọi thứ đứng hình.
Không phải dự án kém, cũng không phải chủ đầu tư ôm bom, mà đơn giản là… hết tiền chạy giữa đường.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, TGĐ Eras Land nói đại ý thế này: bất động sản vốn dĩ sống bằng đòn bẩy tài chính. Có tới 70% người mua nhà phải vay ngân hàng, doanh nghiệp cũng không ngoại lệ. Nên khi lãi suất nhảy múa, chi phí tài chính đội lên, thì không chỉ doanh nghiệp “toát mồ hôi”, mà người mua nhà cũng bắt đầu… hụt hơi.
Cái nguy hiểm nằm ở chỗ, những bài toán tài chính trước đây đều được tính trong một kịch bản bình thường. Nhưng từ đầu 2026 đến giờ, lãi suất tăng nhanh, room tín dụng lại bị chia nhỏ theo quý, khiến dòng tiền bị ngắt quãng. Mà bất động sản thì không giống như bán quần áo, thích thì dừng nhập hàng, hết tiền thì nghỉ. Đây là cuộc chơi dài hơi, đã khởi động là phải chạy đến cùng.
Ông Võ Quốc Đức, GĐ ban tài chính kế hoạch Novaland kể một tình huống rất điển hình: nhiều dự án đã được cấp room từ năm trước, tưởng đâu yên tâm sản xuất, ai ngờ sang năm lại bị giải ngân cầm chừng. Tiền về không đều, chủ đầu tư buộc phải giãn tiến độ thanh toán cho nhà thầu, rồi lại đi thương lượng lại hợp đồng, rồi lại trễ tiến độ… Cuối cùng, người chịu trận không ai khác chính là người mua nhà.
Và lúc này, cái vòng luẩn quẩn bắt đầu hình thành.
Người mua thì tính vay với lãi suất A, giờ thành lãi suất B, cao hơn hẳn. Có người không vay nổi nữa, có người vẫn vay nhưng “gồng” không nổi theo tiến độ. Chủ đầu tư thì thiếu tiền thi công. Ngân hàng thì lo nợ xấu nên càng siết. Cứ thế, một dự án dù ban đầu rất ổn cũng có thể trượt dần sang trạng thái rủi ro.
Nghe hơi quen không? Vì chu kỳ này thực ra đã lặp lại không biết bao nhiêu lần.
Ở góc độ chính sách, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và doanh nghiệp cũng bắt đầu lên tiếng. Ông Lê Hoàng Châu nói: đừng nhìn bất động sản như một “đối tượng cần dè chừng”. Nếu ngân hàng đã có hệ thống thẩm định, đã chọn lọc được khách hàng tốt, thì nên để dòng tín dụng chảy một cách hợp lý, thay vì chia room theo quý kiểu “đến hẹn lại khóa”.
Vì thực tế, tín dụng với bất động sản giống như máu với cơ thể. Không phải cứ giảm là tốt. Quan trọng là giảm đúng chỗ, và vẫn phải đảm bảo dòng chảy.
Còn về dài hạn, câu chuyện lại quay về một vấn đề cũ nhưng chưa bao giờ cũ: doanh nghiệp đang phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân chỉ ra rằng cứ khoảng 4–5 năm, thị trường lại trải qua một chu kỳ thắt chặt tín dụng. Và nếu nguồn vốn vẫn chỉ trông vào ngân hàng, thì mỗi lần “siết” là mỗi lần doanh nghiệp lao đao.
Nói cách khác, nếu cứ đi một chân, thì đến đoạn đường xấu kiểu gì cũng vấp.
Giải pháp không mới: phải đa dạng hóa dòng vốn. Từ trái phiếu doanh nghiệp đến các kênh huy động khác, miễn là minh bạch và kiểm soát tốt. Nhưng nói thì dễ, làm mới khó, vì niềm tin thị trường sau những cú sốc trước đó vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.
Quay lại câu chuyện ban đầu, điều đáng lo nhất không phải là một dự án bị chậm tiến độ. Mà là nếu tình trạng này kéo dài, nó sẽ tạo ra hiệu ứng domino: dự án chậm → dòng tiền đứt → doanh nghiệp yếu đi → ngân hàng tăng rủi ro → lại càng siết.
Và đến lúc đó, người mua nhà sẽ không chỉ đối mặt với lãi suất cao, mà còn phải chấp nhận một rủi ro lớn hơn: bỏ tiền ra rồi… không biết bao giờ nhận được nhà.
Thị trường bất động sản vốn đã khó, giờ lại thêm bài toán tín dụng bị “chia nhỏ”, thì đúng là cảm giác không khác gì đang chạy marathon mà cứ vài km lại bị… rút nước giữa đường.