Nghe thì đơn giản, nhưng đó là dấu hiệu của một pha thị trường khác hẳn rồi.
Thời tiền rẻ trước đây nó dễ sống thật. Vay cũng được, xoay cũng được, giữ cũng được. Cầm một mảnh đất, chưa cần làm gì nhiều, chỉ cần chờ là thấy giá nhích lên. Lúc đó ai cũng tưởng mình giỏi, vì quyết định nào cũng đúng.
Nhưng khi chi phí bắt đầu tăng lên, từ vàng, dầu cho tới đủ thứ chi phí sinh hoạt, thì tiền tự nhiên không còn “dễ thở” nữa. Người đi vay bắt đầu thấy áp lực, người cầm tiền mặt thì bắt đầu dè chừng. Không cần ai hô hào, dòng tiền tự biết đường co lại.
Và khi tiền co lại, thị trường tự động lọc người.
Tôi gặp những người trước đây ôm đất rất rộng, tỉnh nào cũng có, lúc nào cũng nói chuyện tầm nhìn 5–10 năm. Nhưng chỉ cần một nhịp lãi suất nhích lên, cộng thêm thanh khoản chậm lại, là bắt đầu phải bán bớt. Ban đầu là bán những chỗ xa, khó ra hàng. Sau đó tới những tài sản từng nghĩ sẽ giữ lâu dài. Cứ thế, cắt dần, thu hẹp lại.
Không phải họ sai, chỉ là họ đi qua một giai đoạn mà đòn bẩy giúp họ đi nhanh. Đến lúc điều kiện đổi chiều, chính thứ đó lại kéo họ lại.
Ở chiều ngược lại, có những người nhìn rất “chán”. Không ôm nhiều đất, không khoe deal, không chạy theo sóng. Họ giữ tiền, hoặc giữ những tài sản tạo ra dòng tiền đều đều. Lúc thị trường nóng, họ bị nói là chậm. Nhưng đến đoạn này, họ lại là người thoải mái nhất. Không bị dí, không phải bán vội, thậm chí còn có vị thế để chọn.
Nhiều người hay gọi giai đoạn này là thanh trừng, nghe như kiểu có ai đó đang bấm nút loại bỏ. Nhưng thực ra không có ai làm chuyện đó cả. Thị trường chỉ đang trả lại đúng luật chơi của nó: ai phụ thuộc quá nhiều vào tiền vay thì dễ bị đẩy ra trước, ai tự đứng được bằng dòng tiền của mình thì ở lại.
Bất động sản là nơi nhìn rõ nhất vì nó gắn chặt với vốn vay và tâm lý. Khi lãi suất tăng, người mua tự động chùn lại. Không phải họ không muốn mua, mà họ bắt đầu tính kỹ hơn. Còn người đang vay thì mỗi tháng nhìn khoản lãi cũng đủ hiểu áp lực là thật. Thành ra giá có thể chưa rơi ngay, nhưng giao dịch bắt đầu chậm lại. Mà đã chậm rồi thì câu chuyện phía sau ai cũng đoán được.
Nhưng nếu nhìn sâu hơn một chút, thì đây không hẳn là giai đoạn xấu, mà là giai đoạn… thật. Không còn câu chuyện thổi lên cho vui, không còn cảm giác cứ cầm là thắng. Mọi thứ quay về đúng bản chất: tài sản nào nuôi được mình thì giữ, tài sản nào chỉ nằm đó chờ người khác mua lại thì bắt đầu lộ vấn đề
Tôi thấy nhiều người sau vài vòng lên xuống bắt đầu thay đổi cách nghĩ. Không còn hỏi một mảnh đất có thể tăng bao nhiêu phần trăm, mà hỏi nếu thị trường đứng im 2–3 năm thì mình có chịu nổi không. Nghe có vẻ tiêu cực, nhưng thật ra lại là cách nhìn tỉnh táo nhất.
Vì cuối cùng, thị trường không cần phải giết ai cả. Nó chỉ cần đổi điều kiện một chút thôi là đủ để phân loại rồi. Người nào quen bơi khi nước dâng cao thì thấy dễ, nhưng đến lúc nước rút mới biết mình đang đứng ở đâu. Và cái cảm giác đó, chỉ ai từng trải qua rồi mới hiểu rõ nó nặng tới mức nào.