Từ 2021 đến 2025, thị trường bất động sản gần như đi trong trạng thái… không cần suy nghĩ. 

Ông Bạch Dương, CEO PropertyGuru Việt Nam (đơn vị vận hành Batdongsan,com), cho biết suốt 6 năm qua, giá bất động sản tại Việt Nam đã liên tục tăng.

Cụ thể, từ quý 1/2021 - quý 4/2025, giá rao bán phổ biến của toàn bộ thị trường đã tăng từ 50 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, đến quý 1/2026, giá rao bán đã hạ xuống còn 96 triệu đồng/m2, tức giảm khoảng 4%. Đây là con số khiến nhiều người bất ngờ.

“Có nhiều yếu tố tác động đến giá bán của bất động sản hiện nay, điển hình như lãi suất vay mua bất động sản trong quý 1/2026 đang rất cao. Một số ngân hàng đang cho vay với lãi suất từ 12-14%/năm.

CEO này phân tích thêm, dù giá rao bán bất động sản giảm nhưng giá thuê của toàn thị trường vẫn giữ mức ổn định và không có nhiều biến động. Giá thuê phổ biến được rao ở mức 18 triệu đồng/tháng.

🙂 Tăng gấp đôi trong 4 năm. Nghe qua thì thấy bình thường, nhưng nếu dừng lại 10 giây để nghĩ, sẽ thấy nó không bình thường chút nào. Một tài sản tăng 100% trong thời gian ngắn như vậy mà vẫn được coi là “ổn định” thì hoặc là thị trường rất khỏe, hoặc là người tham gia đang quá… quen với việc giá tăng.

Và thực tế thì đoạn đó, đa số là vế thứ hai.

Người mua không còn mua vì phân tích, mà mua vì sợ mất cơ hội. Người bán không cần nghĩ giá hợp lý hay không, vì lúc nào cũng có người đến trả cao hơn. Còn môi giới thì chỉ cần có hàng là có giao dịch, không cần thuyết phục nhiều.

Nói thẳng ra, đó là giai đoạn mà thị trường vận hành bằng niềm tin giá sẽ tiếp tục tăng, chứ không phải bằng dòng tiền thực.

👉 Đến quý 1/2026, giá rao bán giảm nhẹ về khoảng 96 triệu/m2, tức là giảm khoảng 4%. Con số này nếu đặt cạnh mức tăng trước đó thì gần như… không đáng kể. Nhưng nó lại gây cảm giác rất rõ, vì đây là lần đầu tiên sau nhiều năm, thị trường không đi lên nữa.

Và thế là bắt đầu có người lo.

Nhưng cái cần lo không phải là 4% này, mà là lý do vì sao nó dừng lại.

Lãi suất vay mua bất động sản hiện đang ở mức 12–14%/năm. Với mức này, vay 2–3 tỷ không còn là câu chuyện “đòn bẩy thông minh” nữa, mà là một áp lực tài chính thực sự. Trước đây người ta vay để tối ưu lợi nhuận, còn bây giờ vay xong phải tự hỏi: nếu thị trường không tăng, mình có gánh nổi không?

Khi tiền trở nên đắt, dòng tiền đầu cơ sẽ tự động rút lại. Và khi dòng tiền này rút, thị trường sẽ lộ ra trạng thái thật của nó.

Cùng lúc đó, giá đất đầu vào từ 2025 đã bị đẩy lên, khiến chủ đầu tư không thể giảm sâu. Thành ra thị trường rơi vào một trạng thái rất đặc trưng: giá sơ cấp neo cao, giá thứ cấp bắt đầu rung.

Người có hàng thì không muốn giảm, người muốn mua thì không vội mua. Thị trường bắt đầu… đứng nhìn nhau.

Nhưng có một chi tiết mà nhiều người bỏ qua: giá thuê gần như không giảm, vẫn giữ quanh mức 18 triệu/tháng. Chi tiết này quan trọng hơn nhiều so với việc giá bán giảm 4%.

Vì nó cho thấy nhu cầu ở thật không hề biến mất. Người ta có thể chưa mua, nhưng vẫn phải ở. Dòng tiền thuê vẫn tồn tại, và đó mới là phần “xương sống” của thị trường.

Khi giá bán tăng quá nhanh trong khi giá thuê không theo kịp, lợi suất bị bóp xuống rất thấp, thậm chí có lúc gần như bằng 0. Nhưng khi giá bán chững lại mà giá thuê giữ nguyên, lợi suất bắt đầu quay về mức hợp lý hơn.

Nếu nhìn theo chu kỳ, đoạn này không phải là kết thúc, mà là một giai đoạn cần thiết.

Một thị trường không thể tăng mãi nếu không có thời gian hấp thụ. Giá phải có lúc đứng lại để dòng tiền bắt kịp, để những người mua sau không phải trả một mức giá vô lý chỉ vì đến muộn.

Giai đoạn 2028–2030 hoàn toàn có thể là đỉnh mới của một chu kỳ khác, nhưng để đi tới đó, thị trường bắt buộc phải đi qua đoạn “nén” này.

Và thường thì, chính ở những giai đoạn không có sóng, không có FOMO, không có cảm giác “mua là thắng”, người ta mới nhìn rõ được mình đang làm gì.