Cứ bảo tăng nữa nhưng tiền đâu ra mà tăng, khi người mua thật thì không đủ lực, còn nhà thì cứ nằm đó. Nhìn kiểu này thấy giống tự đẩy giá với nhau hơn là thị trường thật, chứ người cần mua ở gần như đứng ngoài hết.

Thị trường giờ không phải là câu chuyện tăng hay giảm nữa, mà là đang mất phương hướng về giá. Tức là không ai biết chính xác một căn nhà lúc này nên đáng giá bao nhiêu.

Người bán thì định giá theo quá khứ, theo lúc thị trường hưng phấn nhất, kiểu “hồi đó có người trả từng này mà tao không bán, giờ sao phải bán rẻ hơn”. Còn người mua thì định giá theo hiện tại, theo thu nhập, theo lãi suất, theo áp lực tiền mặt mỗi tháng.

Hai cách nhìn này không gặp nhau, nên giao dịch mới tắc.

Mà cái nguy hiểm là khi thị trường không có giao dịch đủ nhiều, thì giá bắt đầu… mất ý nghĩa. Giá lúc này không còn là kết quả của mua bán nữa, mà chỉ là con số được treo lên để tham khảo, thậm chí để… an ủi nhau.

Người có hàng nhìn sang nhau thấy ai cũng giữ giá thì yên tâm, nhưng cái đó không phản ánh việc có ai sẵn sàng xuống tiền thật hay không.

Một vấn đề nữa mà ít người nói thẳng là dòng tiền đầu cơ đang yếu đi rõ rệt.

Trước đây, thị trường có thể tăng không hoàn toàn vì nhu cầu ở, mà vì có một lớp tiền chạy vòng, mua hôm nay, kỳ vọng bán lại cho người sau với giá cao hơn. Khi dòng tiền này còn, thị trường lúc nào cũng có cảm giác “có cầu”.

Nhưng khi lãi suất tăng, chi phí vốn đắt lên, và các kênh đầu tư khác bắt đầu có sức hút trở lại, dòng tiền này rút dần. Mà khi nó rút, thị trường mất đi cái lực đẩy quan trọng nhất.

Lúc đó mới lộ ra một sự thật khá phũ: người mua để ở thật không đủ đông để gánh mặt bằng giá hiện tại. Còn một thứ nữa nhìn rất rõ nhưng ít ai muốn nhắc tới: tâm lý “không chịu lỗ”.

Nhiều người mua ở vùng giá cao, bây giờ dù áp lực tài chính có thật cũng vẫn cố giữ, vì chưa chấp nhận việc bán thấp hơn giá đã mua. Thành ra nguồn cung “cần bán thật” không nhiều, mà toàn là nguồn cung “bán cho có”, treo đó xem có ai mua không.

Nhìn thì thấy nguồn cung nhiều, nhưng thực ra không phải hàng sẵn sàng giao dịch. Người mua đi xem thì thấy giá cao, không hợp lý, quay đầu. Người bán thì thấy không ai mua nhưng cũng không hạ giá. Cứ thế giằng co.

Nên nếu phải mô tả thị trường lúc này, thì nó giống kiểu một cái lò xo bị nén nhưng chưa biết sẽ bật theo hướng nào. Không có lực đủ mạnh để đẩy lên ngay, vì tiền không còn dễ như trước. Cũng chưa có áp lực đủ lớn để kéo xuống mạnh, vì nhiều người vẫn còn khả năng giữ hàng.