Nhìn từ cuộc khủng hoảng Evergrande

Thời gian gần đây, truyền thông quốc tế cũng như trong nước đồng loạt đưa tin cảnh báo về cuộc khủng hoảng Evergrande - thương hiệu bất động sản có sức ảnh hưởng cực lớn không chỉ ở thị trường Trung Quốc mà còn cả trên toàn cầu. Mọi sự chú ý đề đổ dồn về cái tên Evergrande khi “núi nợ” 300 tỷ USD của tập đoàn bất động sản này được sáng tỏ đã lộ hàng loạt thị trấn “ma” ở Trung Quốc.

Ước tính, thị trường Trung Quốc vẫn còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được, tương đương với nơi ở của 80 triệu người. Không những vậy, có khoảng 100 triệu bất động sản ở thị trường này đã được mua nhưng lại không có người ở. Riêng Evergrande hiện vẫn còn đến 800 dự án dang dở tại hơn 200 thành phố và có khoảng hơn 1,4 triệu khách hàng đã “xuống tiền” mua các căn hộ mới của tập đoàn này.

Ngoài việc sử dụng vốn vay từ các ngân hàng, qua kênh trái phiếu, cơ chế hoạt động của Evergrande là tính toán mở rộng quỹ đất, phát triển các dự án sau đó bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai cho khách hàng để huy động vốn. Sau đó, sử dụng vốn huy động được từ các dự án trước để xoay vòng rồi phát triển các dự án tiếp theo.

Cứ như vậy, việc vay quá nhiều, huy động vốn từ khách hàng để đầu tư dàn trải không có trọng tâm đã khiến Evergrande lâm nguy. Trong khi khách hàng trót mua sản phẩm bất động sản của tập đoàn này cũng đang “đứng ngồi không yên”.

Nhìn từ câu chuyện khủng hoảng của “đế chế” Evergrande sang thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và ở đây là thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng, các chuyên gia đã có nhiều cảnh báo. Tuy không thể so sánh về quy mô cũng như tốc độ phát triển nhưng các doanh nghiệp bất động sản trong nước cũng đang có cơ chế vận hành và phát triển tương tự, cả về mặt pháp lý.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản ở Việt Nam cũng tương tự như Trung Quốc. Các doanh nghiệp cũng có thể huy động vốn từ người dân theo hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Nếu doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ sẽ ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, khách hàng phải chịu nhiều rủi ro. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần rút ra bài học từ vụ việc này.

"Về vấn đề pháp lý, Việt Nam giống Trung Quốc là cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người dân. Họ huy động bằng cách gọi mời các nhà đầu tư đóng tiền mặt. Hiện, Trung Quốc có hàng triệu người đang đóng cọc theo kiểu vậy và với hy vọng khi dự án hoàn thành, Evergrande sẽ giao hàng đúng tiến độ. Nhưng khi quả bom nợ được phơi bày, người dân Trung Quốc lo lắng và chỉ mong chủ đầu tư trả lại tiền. Và ở Việt Nam, người dân cũng như vậy", TS Nguyễn Trí Hiếu cho hay.

Vị chuyên gia kinh tế này cho rằng, nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Evergrande có thể sẽ tạo ra phản ứng dây chuyền rất nguy hiểm cho cả thị trường. Từ đó, TS Hiếu kiến nghị cơ quan chức năng phải tăng cường các biện pháp thanh tra, kiểm tra tất cả trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản, ngăn chặn kịp thời những doanh nghiệp không có thực lực, không đủ năng lực tài chính. 

Tại TP.HCM - nơi có thị trường bất động sản sôi động bậc nhất cả nước, các doanh nghiệp phát triển dự án, huy động vốn từ khách hàng bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ, bán bất động sản hình thành trong tương lai và đóng tiền theo tiến độ xây dựng.

Bên cạnh các doanh nghiệp bất động sản uy tín, đầu tư những dự án bài bản đã khẳng định tên tuổi trên thị trường thì vẫn có nhiều doanh nghiệp khác lợi dụng lúc thị trường “nóng sốt” phát triển dự án thiếu minh bạch bằng cách cam kết về việc thi công, hoàn thành và bàn giao dự án dù chưa đủ điều kiện, thủ tục pháp lý chưa đầy đủ.

Hệ quả, sau khi quảng cáo, mở bán rầm rộ, thậm chí thu tiền của khách hàng thì đến nay các dự án này vẫn không triển khai, chỉ là bãi đất trống hoặc xây dựng xong phần móng rồi ngưng triển khai.

Đơn cử như dự án Citi Grand của Tập đoàn Kiến Á, bộ đôi dự án High Intela và West Intela của LDG Group, loạt dự án D-Homme, D-One Sài Gòn, D-Aqua gắn với thương hiệu DHA Corporation, dự án Khu dân cư Phước Kiển II của Tổng Công ty Thái Sơn…

Khách hàng đứng trước nguy cơ “trắng tay”

Cuối năm 2019, gia đình anh Hoàng Văn Tùng, quận 2 (cũ) nay là TP. Thủ Đức quyết định tìm hiểu để mua căn hộ tại dự án Citi Grand với giá từ 2 tỷ đồng. Nhân viên môi giới giới thiệu dự án nằm ở trung tâm khu đô thị Cát Lái rộng 152 ha, gần khu vực cảng Cát Lái, TP. Thủ Đức di chuyển vào khu vực trung tâm thuận tiện, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội được đầu tư bài bản và do Tập đoàn Kiến Á làm chủ đầu tư.

“Lúc mua, doanh nghiệp cam kết sẽ khởi công xây dựng vào bàn giao nhà vào quý IV/2022 nhưng đến nay vẫn chưa thấy triển khai, khu vực dự án chỉ là bãi đất trống. Tôi đã đóng 30% giá trị căn hộ theo tiến độ hợp đồng nhưng 2 năm qua vẫn chủ đầu tư vẫn chưa có động thái xây dựng gì. Khi hỏi nhân viên môi giới việc tại sao dự án không triển khai thì được biết chủ đầu tư đang hoàn thiện pháp lý dự án”, anh Tùng lo lắng.

Theo quảng cáo của chủ đầu tư, dự án Citi Grand nằm trên khu đất có tổng diện tích hơn 18 ha, diện tích xây dựng hơn 4 ha. Quy mô dự án gồm 2 block cao 25 tầng, dự kiến đưa ra thị trường khoảng 666 căn. Các căn hộ tại dự án này có diện tích dao động từ 56-60 m2, được bố trí 2 phòng ngủ.

Nhà Đầu Tư