Luận điểm trên thật ra cần phải nhìn kỹ hơn một tí.
Thực tế là Hà Nội đã tăng khoảng 1.5 triệu dân trong 10 năm qua (chưa tính dân nhập cư chưa đăng ký thường trú), và search nhanh thì cả thành phố có khoảng hơn 1.000 dự án lớn nhỏ đang phát triển, mỗi dự án lại trung bình khoảng nghìn căn thì tính nhanh thì nghe có vẻ "cung vẫn kịp cầu".
Nhưng con số tổng là một chuyện. Quan trọng là mật độ dân số ở từng khu vực cụ thể.
Từ góc độ cầu, ngay ở Hà Nội, với mật độ dân số trung bình ~2500 dân / km2 thì phân bổ dân số cũng rất không đều - có những quận như Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng mật độ dân số >30k dân / km2 nhưng cũng có những khu vực như Ba Vì, Mỹ Đức, Sóc Sơn....chưa nổi 1k dân / km2. Con số trung bình dù kể được câu chuyện 'Hà Nội đất chật người đông' có thể vẫn rất misleading khi xé lẻ theo khu vực.
Từ góc độ cung, 1k dự án kia cũng có nhiều dự án đang vướng pháp lý, chưa ra hàng, hoặc nằm trên giấy...và phân bổ của những dự án này cũng rất khác nhau, ví dụ có những khu vực phía Đông hay Tây Hà Nội số lượng cung cực nhiều nhưng cũng có những khu vực lượng dự án thưa như phía Nam... Và ngoài yếu tố của chính dự án thì hạ tầng kết nối tới các khu vực làm việc - bệnh viện - trường học cũng là 1 dấu hỏi lớn.
Thực tế là con số giá rao tăng trưởng liên tục ở bình diện chung vẫn không che giấu được việc có những khu vực dự án xây xong vẫn để trống, dân không về ở vì giá cao và/ hoặc hạ tầng kết nối kém. Nhìn tốc độ tăng giá theo khu vực nữa là biết.
Quá nhiều biến số cho 1 câu hỏi, và thực ra mật độ dân số cũng chỉ là 1 phần lý do để dẫn tới việc giá tăng thôi - nhưng lại là yếu tố cơ bản nhất để lý giải trong dài hạn...