1. Giá đã tăng quá cao

Đúng là giá chung cư đã tăng mạnh trong vài năm qua, thậm chí gấp 2-3 lần so với trước. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người dân không tăng tương xứng, dẫn đến việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn.

2. Lợi suất cho thuê quá thấp

 Bỏ 5 tỷ mua nhà nhưng chỉ cho thuê được khoảng 10 triệu/tháng (~2,4%/năm) thì đúng là không hấp dẫn. Trong khi đó, gửi ngân hàng hoặc đầu tư vào các kênh khác có thể đem lại lợi nhuận tốt hơn mà không phải lo quản lý nhà cửa, bảo trì, xuống cấp

3. Lạm phát không thể biện minh cho việc giá nhà tăng phi mã

Nếu lạm phát ở mức 10% mà giá nhà tăng 200-300% thì rõ ràng có yếu tố đầu cơ, tâm lý “bất động sản không bao giờ giảm” đang làm méo mó thị trường.

4. Nhu cầu thực tế không tăng mạnh

• Dân số Hà Nội vẫn tăng, nhưng không có nghĩa là nhu cầu mua chung cư tăng đột biến. Nhiều người có nhu cầu thực sự vẫn chưa thể mua vì giá quá cao, trong khi phần lớn giao dịch đến từ đầu cơ, mua để giữ tiền.

5. Thanh khoản kém

• Thực tế là nhiều dự án khó bán lại, giá cao nhưng ít người mua. Thanh khoản kém cho thấy mức giá hiện tại chưa phản ánh đúng nhu cầu thực tế.

6. Cung – cầu chưa gặp nhau

• Giá vẫn cao, trong khi nhiều nhà đầu tư muốn bán cắt lỗ mà vẫn khó tìm người mua. Điều này cho thấy thị trường đang mất cân bằng.

7. Một vấn đề nữa cần lưu ý là hiệu ứng “một giao dịch đẩy giá cả tòa”

Ở nhiều dự án chung cư, chỉ cần một căn hộ giao dịch với giá cao hơn, lập tức giá của cả tòa bị đẩy lên theo, bất kể có thực sự có giao dịch hay không.

Điều này tạo ra ảo tưởng về sự tăng giá, khiến những người mua sau phải chấp nhận mức giá cao hơn, dù thực tế thanh khoản rất thấp.

Đôi khi, chính chủ đầu tư hoặc môi giới cũng dùng chiêu thức này để giữ giá, tạo cảm giác “giá nhà luôn tăng”, từ đó kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) của người mua.

Nhưng thực tế là, nếu giá tăng mà không có thanh khoản, không có giao dịch thực sự, thì đó chỉ là giá ảo. Khi thị trường điều chỉnh, những người mua ở giá cao sẽ là những người chịu rủi ro lớn nhất.

8. Một yếu tố quan trọng khác là sắp tới sẽ có nhiều dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường

Nhà ở xã hội có giá rẻ hơn đáng kể so với chung cư thương mại, giúp những người có nhu cầu thực sự tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng, những người mua để ở sẽ có thêm lựa chọn, thay vì phải lao vào thị trường chung cư giá cao.

Điều này sẽ khiến giới đầu cơ gặp khó khăn hơn, vì nhu cầu mua chung cư thương mại để ở sẽ giảm, buộc họ phải hạ giá để bán. Hoặc tiếp tục chịu lãi ngân hàng hoặc những rủi ro chính sách sắp tới của nhà nước nhằm bình ổn giá chung cư. Thời điểm hiện tại đã có nhiều chung cư “cắt lãi” vài trăm triệu để chạm tới nguồn cầu nhưng vẫn không ai mua? 

Nếu những chính sách phát triển nhà ở xã hội được thực hiện đúng và mạnh tay, giá chung cư thương mại có thể chịu áp lực giảm, đặc biệt là những căn đang bị “thổi giá” quá cao.

Kết luận

Ở thời điểm hiện tại, mua chung cư Hà Nội để đầu tư có vẻ không hợp lý do giá đã quá cao, thanh khoản yếu, và lợi suất cho thuê thấp. Nếu mua để ở thì vẫn tùy vào nhu cầu cá nhân, nhưng có thể cân nhắc chờ đợi khi thị trường điều chỉnh về mức hợp lý hơn.