Sau chia sẻ về việc "Thị trường Hà Nội, nên thuê chung cư chứ không nên mua?",
trên Diễn đàn Người mua nhà đã phần nào giúp độc giả có một cái nhìn khác về việc mua hay đầu tư căn hộ chưng cư. Tuy nhiên, xét mặt chung mấy năm gần đây việc mua nhà chung cư để đầu tư vẫn là xu hướng và đã có rất nhiều người đầu tư thắng lợi nhưng cũng không ít người lỗ hoặc bán huề vốn hoặc lời hơn gửi ngân hàng chút đỉnh.
Vì vậy, bài viết dưới đây xin chia sẻ một số kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư dưới góc nhìn và quan điểm của người viết.
Cái lỗ khi đầu tư căn hộ chung cư là lỗ chi phí cơ hội để đầu tư vào cái khác sinh lợi nhiều hơn. Bài viết chỉ xét đến đầu tư bán lại sinh lời chứ không nhằm mục đích tích luỹ tài sản hay cho thuê để bảo vệ giá trị tiền hay mục đích nữa là rửa tiền. Dưới đây là một vài tiêu chí để tham khảo trước khi xuống tiền:
Thứ nhất: Vị trí
Vị trí dự án phải còn nhiều tiềm năng tăng giá như nằm ở mặt tiền đường còn khả năng nâng cấp, mở rộng trong tương lai, căn hộ trong hẻm hoặc nội khu dự án nào đó thì chỉ tăng trưởng đến khi nhận nhà mà thôi, sau đó không tăng nhiều nữa.
Tiêu chí quan trọng nữa là gần dự án phải có “cái gì đó” sẽ xây dựng trong tương lai gần (3-5 năm tối đa) như trung tâm thương mại khủng, trường học điểm, ga tàu điện, bến xe, tuyến đường lớn huyết mạch (nên tránh đường Container chạy)….hoặc ít nhất nó gần vài dự án căn hộ mở bán giai đoạn sau nhưng tiêu chí không cách nhau quá xa nhé!
Thứ 2: Chủ đầu tư
Người mua nhà nên lựa chọn chủ đầu tư đã triển khai ít nhất vài dự án trong quá khứ, ví dụ như Khang Điền trước khi bán căn hộ Jamila cũng đã có uy tín lớn trong việc án đất và xây nhà bán, hay Ez land khi bán căn hộ Hausneo cũng tạo tiếng vang.
Hay một vài "ông lớn" bất động sản tiếng tăm đã tạo được vị thế như: Vingroup, Sun Group,.....
Các đối tác của ochủ đầu tư từ nhà thầu, thiết kế, giám sát và ngân hàng cho vay và quản lý vận hành cũng phải uy tín và chất lượng. Ít nhất nằm trong danh sách hạng 2 của Việt Nam dù căn hộ tầm trung
Thứ 3: Quy mô và giá bán
Đầu tư căn hộ chung cư phải lựa chọn dự án không quá ít căn hộ và không quá nhiều căn hộ. Điều này liên quan đến khả năng ra hàng của nhà đầu tư. Đây là tiêu chí cực kỳ quan trọng để ra hàng nhé, nếu quá ít căn (<500 căn) sẽ thiếu thị trường thứ cấp, sàn và môi giới tham gia bán hàng sẽ làm cho thị trường ít sôi động và giá bán ra không như kì vọng và kéo dài chôn vốn.
Nhưng nếu quá nhiều căn (>2000 căn) thì lúc ra hàng có quá nhiều nhà đầu tư xả hàng thậm chí cắt lỗ dẫn đến đẩy thị trường thứ cấp không như mong đợi.
Giá bán phải dựa theo nhiều tiêu chí như phân phúc sản phẩm, thương hiệu chủ đầu tư nhưng quan trọng nhất vẫn nên xét tiêu chí giá căn hộ đã có VAT trên diện tích thông thuỷ so với giá đất xung quanh, thường các nhà đầu tư nên đối chiếu giá bán căn hộ so với giá đất xung quanh đó, nếu bằng 1/2 đến 3/5 giá đất nền, nhà phố quanh dự án là đầu tư ổn, nếu cao hơn thì khả năng sinh lợi sẽ thấp
THỨ 4: Layout, thiết kế và tiện ích
Layout cũng khá quan trọng, nhà đầu tư vẫn nên chú ý nếu như thiết kế mặt bằng thiếu ánh sáng và gió lưu thông, chiều cao trần thấp, đặc biệt là người Việt rất trọng phong thuỷ và thích nhà có ban công, nếu căn hộ trung tâm đầu tư cho người nước ngoài thuê thì không sao, chú ý thiết kế nhà đối cửa, thiết kế vị trí đặt nhà vệ sinh và bếp….
Layout còn liên quan đến mặt bằng số lượng căn trên mặt bằng tầng, số thang máy, chỗ đặt thiết bị kỹ thuật, rác…mua gần mấy chỗ này giá bán lại sẽ không cao.
Thiết kế liên quan đến mật độ xây dựng, chiều cao trần, hành lang, thót hiểm và đặc biệt diện tích tối ưu hiện nay đó là 40-45m2 căn 1PN, 46-59m2 căn 1+1 PN, 60-75m2 căn 2PN và trên 75m2 căn 3PN. Căn nhỏ thường bán nhanh hơn và lời nhiều hơn nhưng lại khó lấy căn theo kiểu bán booking như hiện nay.
Quan điểm nữa đó là không nên mua lầu có tính chất “xui” như lầu 4,13,14 và lầu cao nhất vì áp mái nên rất nóng trừ khi nó là Penhouse đẳng cấp. Lầu thấp nhất nếu shophouse với số lượng/quy mô hợp lý thì nên mua nếu tự tin giành giật được và đơn giá chỉ nên gấp tối đa 1.5 lần căn hộ bên trên, ưu tiên shop thông tầng và sở hữu lâu dài (duplex).
Cái nữa là đã xác định mua đầu tư thì không nên quá coi trọng hướng nhà, vì từ trường chung cư biến động, quá nhiều quan điểm phong thuỷ nên các thầy cãi nhau mãi chưa xong. Tuy nhiên đã mua đầu tư hạn chế mua ban công hướng chính tây, mua lệch bắc hoặc lệch Nam thì ổn, vì quá nóng với thời tiết HCM và cực kỳ tốn điện
Tiện ích thì cứ chọn dự án nào làm tiện ích nhiều nhất và đẹp nhất có thể nhưng phí quản lý và dịch vụ phải hợp lý chứ trên trời thì cũng mệt. Nhiều khách lăn tăn căn hộ và nhà phố chỉ bởi vì rất sợ “phí quản lý”
Thứ 5: Tiến độ thanh toán
Lựa chọn dự án có tiến độ cho thanh toán nhẹ nhất, linh hoạt nhất có thể. Tối ưu nhất là các chủ đầu tư có vốn nước ngoài, không được thu quá 50% khi chưa bàn giao nhà. Thường các chủ đầu đầu tư này thường cho đóng rất nhẹ: ban đầu ký HĐ 10-20 % sau đó cứ 1-5%/tháng nhưng không quá quá 50%, rất khoẻ để ra hàng mà không bị áp lực đóng tiền.
Ví dụ như cđt Ezland với dự án Hausneo or Hausbelo tiến độ thanh toán rất khỏe, chỉ có 1%/tháng, chính vì thế các nhà đầu tư rất thích và đó cũng là 1 phần lý do cho việc giao dịch DA Hausbelo (chưa xây dựng gì cả) sôi động, nhộn nhịp hơn so với anh hàng xóm Safira (đã bàn giao nhà).
Mặt khác, các chủ đầu tư nước ngoài cũng thường làm tốt về pháp lý, xây dựng, sổ hồng và quan trọng nhất là về tiền, chủ đầu tư dư tiền nên làm xong bán cũng được, không vay ngân hàng và việc kinh doanh tế quốc tế khiến họ phải giữ uy tín với nhà nước mình
Về phân khúc căn hộ cao cấp hiện mình đánh giá cao Capitaland và Keppleland, phân khúc nhà trung cao có EZland mới lên cũng khá ổn
Về chủ đầu tư Việt Nam thì mình xin phép không ý kiến vì… hên xui nhưng vẫn đánh giá cao Vingroup ở phân khúc cao cấp, Novaland, Khang Điền phân khúc trung cao, Nam Long phân khúc nhà ở giá trung bình.
THỨ 6: Thời điểm đầu tư và ra hàng
– CÓ 2 THỜI ĐIỂM VÀNG ĐỂ MUA HÀNG:
+ Mua từ đầu và giai đoạn đầu nếu dự án có nhiều đốt bán hàng vì sẽ mua được giá tốt nhất và được ăn theo tăng giá các đợt sau từ chủ đầu tư.
Đó là trước thời điểm nhận nhà, dù số tiền bỏ vào khá lớn khoảng 50-70% nhưng khi bàn giao chính là thời điểm căn hộ gần đạt mức cao nhất có thể. 5 năm sau đó chỉ là tăng theo trượt giá đồng tiền hoặc có biến động về hạ tầng hoặc tiện ích nào đó lân cận giá mới tăng nhiều
+ Mua sỉ bán lẻ: nếu chủ đầu tư có chính sách chiết khấu cao và tài chính đủ và đo lường được thị trường cũng như quan hệ đủ tốt với các sàn và môi giới nên đầu tư sỉ và bán lẻ ra bằng giá chủ đầu tư, ưu điểm là chắc chắn lời dù không nhiều nhưng nhược điểm là áp lực dòng tiền rất cao, dễ dẫn tới vỡ trận nếu không xoay tiền và ra hàng kịp
– CÓ 4 ĐỐT RA HÀNG CƠ BẢN TRONG ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ:
+ Lướt cọc: ngay khi bốc được căn nhỏ đẹp, có thể lời nhiều về sau thì sẽ bán chênh ngay được vài chục với căn hộ trung cao hoặc vài trăm với căn hộ cao cấp
+ Chủ đầu tư bán giai đoạn 2: lúc này giá công ty sẽ tăng từ 3-10% tuỳ chủ đầu tư, nhà đàu tư đợt 1 sẽ có lời nếu bán thấp hơn giá chủ đầu tư và căn đó đẹp
+ Bán sau khi nhận nhà: lúc này căn hộ đã hoàn thành, người mua ở sẽ bắt đầu tìm hiểu về căn hộ, tiện ích trong căn hộ và xung quanh, và họ an tâm vì nhà đã bàn giao, bạn bè của họ cũng muốn về ở chung…nhu cầu mua lại khá cao dẫn đến thanh khoản sẽ tốt
+ Căn hộ ra sổ hồng: sẽ dễ bán hơn do có nhiều ngân hàng hỗ trợ nên lãi suất tốt hơn, khách mua ở yên tâm pháp lý hơn, mua bán đóng thuế ít hơn (khai thấp được) vì hiện thuế thu nhập xét theo xuất hoá đơn của chủ đầu tư rồi.
VÀI LƯU Ý KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ:
Lợi nhuận không thể cao bằng đầu tư đất nền sổ đỏ nên đừng quá kỳ vọng, thường gặp là 15-30% từ lúc xây đến khi nhận nhà, lý tưởng là 40-60% nếu gặp dự án “thơm” đáp ứng mọi tiêu chí bên trên. Nên vẫn xét mức độ ưu tiên đầu tư: đất nền >> nhà phố >> căn hộ.
Đầu tư có thắng có thua, nên chọn căn hộ có vị trí có thể cho thuê được giá thuê ít nhất đạt 5%/giá vốn phòng khi thị trường đi xuống chưa bán được có thể cho thuê lấy lãi đóng ngân hàng.
KẾT LUẬN:
Dù như thế nào, mỗi giai đoạn thị trường thì nên linh hoạt lựa chọn theo sản phẩm đầu tư là đất nền hay căn hộ chung cư, số tiền đầu tư, thời gian cần ra hàng và căn hộ mục đích để ở với tích luỹ tài sản, dòng tiền nhẹ hơn đầu tư đất và nhà mà thôi.
Quan trọng nhất khi đầu tư không được đi theo đám đông, mà phải quyết định bằng kiến thức, kinh nghiệm, sự nghiên cứu kỹ càng của mình, hợp tác với ông môi giới có tâm và có nhiều kinh nghiệm. Giờ các chủ đầu tư đa phần bán kiểu booking rumor giá, bán hàng tập trung tạo khan hiếm sản phẩm, nếu không tỉnh táo rất có thể sẽ quyết định nhanh chóng dẫn đến mua vào căn xấu hoặc giá cao, diện tích lớn…khó ra hàng về sau
Tác giả: Luong Ngoc Khanh/ Group An Cư