Trong khi thị trường bất động sản được đánh giá ảm đạm, phân khúc shophouse cho thuê “ế ẩm”, kinh doanh không hiệu quả, giá cho thuê lại thấp… thì dự án Shophouse Him Lam Vạn Phúc được rao bán rầm rộ với mức giá lên đến 300 triệu đồng/m2 đã khiến nhiều nhà đầu tư (chứ không chỉ riêng tôi) choáng váng. Mức giá này phải nói là “chụp giật” nên một số nhà môi giới cũng cho biết sẽ rất khó bán, chứ cơ hội đầu tư sinh lời là không có. 

Tuy nhiên, tôi cũng không biết đây có phải là mức giá chính thức của chủ đầu tư, giá công khai có đóng thuế, hay lại là chuyện giá trong, giá ngoài của mấy ông bán hàng. Bởi hiện dự án còn chưa chính thức mở bán.

Dù vậy, tôi cứ băn khoăn tự hỏi, những “gà mờ” nào dám mua đất Vạn Phúc – Hà Đông 300 triệu đồng/m2?

Shophouse Him Lam Vạn Phúc có quy mô 222 căn shophouse tọa lạc tại số 34 Tố Hữu, Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội.

Được biết, các căn Shophouse Him Lam Vạn Phúc có diện tích từ 85m2 – 126m2, xây dựng 6 tầng, 2 mặt tiền cùng các tiện ích như trường quốc tế Nhật Bản, nhà để xe tập trung, khu vui chơi trẻ em, khu thể thao ngoài trời…

Trên thị trường, shophouse Him Lam Vạn Phúc đang được rao bán với mức giá từ 145 – 230 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích. Thậm chí, ở vị trí đẹp nhất là dãy nhà hướng trực tiếp ra mặt đường Tố Hữu, có giá lên đến 300 triệu đồng/m2.

Theo lời một nhân viên môi giới của Him Lam Land, tùy vị trí các dãy nhà mà Shophouse Him Lam Vạn Phúc có các mức giá khác nhau. Cụ thể, đối với 2 dãy nhà trong cùng, làn thứ 3, thứ 4 của dự án có giá bán dự kiến là 145 – 150 triệu/m2. Với mức giá này, một căn shophouse diện tích 91 –  97m2 sẽ có giá bán khoảng 13 – 14 tỷ đồng.

Đối với dãy nhà thứ 2, nằm trên trục đường đôi, trục chính của dự án sẽ có giá bán dự kiến khoảng 167 – hơn 170 triệu/m2. Với mức giá này, 1 căn shophouse diện tích 91 –  97m2 có giá khoảng 15 – 16 tỷ đồng.

Tôi ngạc nhiên hơn khi dãy nhà ngoài cùng, nằm trên mặt đường Tố Hữu đang được nhân viên môi giới cho biết, chủ đầu tư đưa ra mức giá dự kiến là 290  – hơn 300 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn shophouse diện tích 91 –  97m2 sẽ rơi vào khoảng 26 – 33 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhân viên môi giới của Him Lam Land cho biết, hiện tại dãy nhà này không có hàng, chủ đầu tư vẫn chưa ra hàng đối với dãy nhà có vị trí đẹp nhất dự án này.

Cũng theo thông tin từ nhân viên môi giới của Him Lam Land, hiện dự án shophouse Him Lam Vạn Phúc chưa chính thức mở bán, nhưng nếu những khách hàng như tôi muốn mua có thể đặt cọc giữ chỗ với số tiền là 200 triệu đồng mỗi căn. Nếu đặt cọc, tôi có quyền ưu tiêm mua trước khi chủ đầu tư chính thức mở bán. Thời gian mở bán dự kiến là 21/11.

Mức giá 300 triệu đồng/m2 shophouse Him Lam Vạn Phúc là mức giá cạnh tranh?

Có thể nói, shophouse Him Lam Vạn Phúc có mức giá bán dự kiến khá cao so với các dự dự án cùng phân khúc và cùng khu vực. Với giá bán dự kiến lên đến 300 triệu/m2, tôi cho rằng, đây là mức giá cao hiếm thấy đối với phân khúc này và với vị trí là một dự án nằm ở khu vực phía Tây thành phố.

Điều đáng nói, đối với một dự án nhà phố thương mại với mục đích cho thuê kinh doanh, các căn shophouse thuộc dãy nhà phía trong, không nằm trên mặt được Tố Hữu cũng được định giá lên đến 170 triệu đồng/m2 – một mức giá cao không tưởng trong khi khả năng cho thuê của những dãy nhà này thấp hơn rất nhiều so với các dự án hướng ra mặt đường các trục đường lớn.

Nếu so với khu nhà phố thương mại 24h (shophouse 24h), cách dự án Him Lam Vạn Phúc không xa, cũng nằm trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội thì mức giá bán của shophouse Him Lam Vạn Phúc cao hơn rất nhiều.

Còn nhớ khi mới ra mắt trên thị trường, Shophouse 24h do Tập đoàn Hải Phát làm chủ đầu tư được quảng cáo là khu phố thương mại lớn nhất phía Tây Thủ đô Hà Nội với tổng diện tích đất rộng hơn 7.000m2, dự án gồm 125 căn shophouse có diện tích từ 50 – 60m2, thiết kế 3 tầng nổi, 1 tum, 1 tầng hầm.

Nhờ sở hữu vị trí đắc địa, hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu đông đúc, dự án đã được chủ đầu tư và sàn giao dịch định giá ở mức rất cao với giá 150 – 180 triệu đồng/m2 khi mở bán vào năm 2016. Mỗi căn shophouse thấp nhất có giá từ 7 – 8 tỷ đồng. Đây được cho là mức giá bán khá cao so mặt bằng chung của thị trường thời điểm đó.

Mặc dù có vị trí đắc địa, được đi vào vận hành từ năm 2017, nhưng khảo sát cuối tuần vừa rồi, theo đánh giá của cá nhân tôi thấy vẫn còn rất nhiều căn shophouse chưa có khách thuê. Dọc đường Tố Hữu, số căn shophouse của dự án bị bỏ trống đóng cửa rất nhiều. Tính sơ có thể thấy 1 nửa số căn nhà phố tại đây không được đưa vào khai thác kinh doanh, các căn đã được thuê cũng chỉ mang lại doanh thu khiêm tốn, từ 30 – 40 triệu đồng/tháng…

Dù có lợi thế về vị trí là tất cả các căn shophouse của dự án đều hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu, nhưng khả năng cho thuê, kinh doanh của Shophouse 24h vẫn vô cùng “ế ẩm”. Nếu so sánh với Shophouse Him Lam Vạn Phúc với 3/4 dãy nhà đều ở mặt trong, chỉ có một dãy nhà mặt đường Tố Hữu thì khả năng nhà đầu tư Shophouse hơn chục tỷ, nhưng sau đó bán trà đá, bún phở ăn sáng, thậm chí là chẳng thể kinh doanh được gì là rất cao. Tính hiệu suất kinh doanh là kém, khi mức giá bán cao hơn hẳn so với Shophouse 24h?

Giá bán shophouse có đang bị “thổi phồng” so với giá trị thực không?

Theo những dữ liệu tôi thu thập được về loại hình Shophouse, thì loại hình này chỉ được gọi tên là bùng nổ trong khoảng 8-9 năm trở lại đây. Giai đoạn mới xuất hiện, sản phẩm này là kênh đầu tư “hái ra tiền”, là “con gà đẻ trứng vàng” với mức giá lên tới cả chục tỷ đồng/căn nhờ tích hợp nhiều chức năng trong một sản phẩm bất động sản.

Vì vậy, thời kỳ đầu, phân khúc shophouse đã đón nhận làn sóng đầu tư và gây “sốt” trên thị trường, luôn nằm trong Top đầu phân khúc có thanh khoản sôi động nhất và cũng có mức giá cao nhất. Thậm chí cao hơn từ 1,5 – 2 lần so với nhà mặt phố trong cùng 1 dự án.

Tuy nhiên, không phải shophouse nào cũng mang lại quả ngọt cho nhà đầu tư, hơn nữa, đầu tư vào shophouse không phải kênh đầu tư dễ kiếm lời như nhiều người tưởng.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội từng chỉ ra shophouse chỉ thực sự đem lại lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư dài hạn hoặc người dùng cuối từ thu nhập cho thuê kinh doanh mặt tiền hàng tháng ổn định và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.

“Đầu tư vào shophouse chỉ thực sự có lãi khi người ta sử dụng ngôi nhà cho mục đích kinh doanh. Nếu kinh doanh ra tiền, cho thuê được tốt thì nhà mới tăng giá được, còn nếu không, shophouse cũng chỉ như những sản phẩm nhà ở gắn liền với đất thông thường khác”, ông Hiển phân tích.

Thực tế trên thị trường cho thuê, việc cho thuê, kinh doanh shophouse cũng vô cùng khó khăn, rót số tiền lớn lên tới cả chục tỷ đồng mua một căn shophouse với kỳ vọng đem lại mức sinh lời 8 – 10%/năm. Dù vậy, lợi nhuận cho thuê tại đa số shophose với đầu tư hàng chục tỷ, nhưng chỉ đạt 20 – 30 triệu đồng/tháng.

Thậm chí, ở nhiều dự án, nhà đầu tư còn gặp khó khăn trong việc cho thuê do thị trường khu vực đó không có nhu cầu,  nhiều nhà đầu tư đang đau đầu vì tự kinh doanh thì khó khăn mà tìm khách thuê lại cũng không dễ, các nhà đầu tư chật vật kiếm khách thuê, thu hút khách bằng cách giảm giá cho thuê mặt bằng…

Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, một dự án shophouse phải hội tụ rất nhiều yếu tố, đặc biệt phải tính đến vấn đề “nhân khẩu học”, tính toán chi tiết hành vi người dùng, số lượng người qua lại để hoạt động kinh doanh, mua sắm có thể tạo ra dòng tiền hàng ngày cho dự án. Có như vậy, shophouse mới có thể mang lại hiệu quả về mặt kinh doanh.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu kỹ sự thay đổi lớn về phương thức mua sắm, giải trí của người dân. Hiện nay, người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn, cùng với sự di dân về các khu đô thị vệ tinh, đã khiến các phố tập trung buôn bán không còn hiệu quả như trước, từ đó làm giảm đáng kể giá trị của nhà phố.

Mặt khác, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại với đầy đủ dịch vụ, tiện ích và việc tắc đường thường xuyên ở những tuyến phố mua sắm, tâm lý ngại dừng xe mua hàng, cũng đang làm giảm dần hiệu quả kinh doanh của nhà mặt phố…

Trong một cáo cáo thị trường của Công ty tư vấn JLL Việt Nam cũng cho rằng, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác.  Mặt khác, hiện giá shophouse đang bị nâng lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế khiến cho việc kinh doanh không hiệu quả.

Quy mô dân số trong dự án không đủ để shophouse kinh doanh hiệu quả, trong khi lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài… khiến nhiều dự án shophouse kinh doanh “ế ẩm”.

Trên đây chỉ là một vài phân tích, đánh giá mang tính chủ quan cá nhân, có tham khảo thêm dữ liệu từ một số báo cáo phân tích của các công ty nghiên cứu uy tín. Tuy nhiên, thực tế thị trường có thể có những diễn biến khác, thậm chí diễn biến trái quy luật mọi người thường thấy. Vì vậy, tôi rất mong nhận được thêm những góp ý, đánh giá của các thành viên Cộng Đồng bất động sản Việt Nam để nhà đầu tư có cái nhìn đa chiều, quyết định đầu tư hiệu quả!

Nguồn: Mangbatdongsan.vn

https://mangbatdongsan.vn/het-gia-300-trieu-dong-m2-shophouse-him-lam-van-phuc-co-phai-dang-dang-bi-lam-gia-kinh-hoang?fbclid=IwAR0SimoIbaejRyWE7ScVsLQyuqXRnWVf3UpxsY2lt4HKkA-UJdxUMLEwdVs