Giá đất tại TP.HCM hiện đang được áp dụng theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, trong đó có quy định cách tính giá đất trong hẻm dựa trên giá mặt tiền. Tuy nhiên, trên thực tế, mức chênh lệch này có thể khác biệt đáng kể tùy theo khu vực.
Hệ số quy định theo khung giá đất:
Theo bảng giá đất TP.HCM áp dụng đến hết năm 2025, đất mặt tiền (vị trí 1) là cơ sở tính giá cho các vị trí còn lại với hệ số như sau:
- Vị trí 2: Đất tiếp giáp hẻm rộng từ 5m trở lên, giá bằng 50% giá mặt tiền.
- Vị trí 3: Đất trong hẻm rộng từ 3m đến dưới 5m, giá bằng 80% giá vị trí 2.
- Vị trí 4: Đất trong hẻm nhỏ hơn 3m, giá bằng 80% giá vị trí 3.
Theo quy định trên thì hệ số giá đất hẻm cao nhất là 50% và thấp nhất là 32% so với giá mặt tiền, áp dụng chung cho tất cả quận huyện trên địa bàn thành phố.
Tuy nhiên, trên thực tế, mức chênh lệch giữa giá đất hẻm và đất mặt tiền không hoàn toàn tuân theo công thức này mà có sự khác biệt lớn giữa các khu vực.
Giá thị trường: Chênh lệch theo từng quận huyện
- Ngoại thành (Bình Tân, Quận 12, Tân Phú, TP. Thủ Đức): Giá đất trong hẻm không chênh lệch quá nhiều so với mặt tiền. Trung bình, giá đất hẻm bằng 50-63% giá mặt tiền, cao hơn đáng kể so với mức quy định.
- Khu vực trung tâm (Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5): Sự chênh lệch giá đất hẻm và mặt tiền rõ rệt hơn. Giá đất trong hẻm chỉ bằng khoảng 40-45% giá mặt tiền, thấp hơn đáng kể so với khu vực ngoại thành.
Cũng so với thống kê của Biggee tại thời điểm 2019 thì hệ số đất hẻm so với đất mặt tiền cũng đã giảm ở cả quy định lẫn thực tế. Theo quy định 51/2014/QĐ-UBND của UBND TP HCM ngày 31/12/2014, hệ số giá đất hẻm cao nhất là 70% và thấp nhất là 45% so với giá mặt tiền. Giá thị trường đất trong hẻm giao động 43%-76% so với giá mặt tiền.
Một điểm đáng chú ý là tại các quận trung tâm, dù giá đất mặt tiền cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê lại khá thấp, thường dưới 2.5%, do chi phí đầu tư lớn nhưng biên lợi nhuận từ cho thuê không cao.
Kết luận
Chênh lệch giá giữa đất hẻm và đất mặt tiền tại TP.HCM có sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực, phản ánh nhu cầu thực tế và tiềm năng khai thác của từng vị trí. Tại các quận trung tâm, đất hẻm có giá thấp hơn mặt tiền đáng kể do hạn chế về kinh doanh, trong khi ở vùng ven, mức chênh lệch thu hẹp hơn. So với trước đây, hệ số giá đất hẻm đang có xu hướng giảm, cho thấy sự điều chỉnh của thị trường theo diễn biến thực tế. Điều này đặt ra nhu cầu đánh giá linh hoạt giá trị bất động sản thay vì áp dụng một công thức chung cho toàn thành phố.