Tuy nhiên nếu quan sát sâu hơn thì chúng ta sẽ thấy giá đất Quê đất Tỉnh đã tăng quá cao như mức hiện nay, Tăng rất nhiều lần so với đất Thủ đô, trong khi thu nhập trên mảnh đất ở Quê, ở Tỉnh lại chưa có gì đột biến.

Nguyên nhân chính là vì nguồn tiền đầu cơ: 10 khách mua thì 9 khách muốn bán lại giá cao cho người khác chứ ko có nhu cầu sử dụng thật.

Điều này đã từng xảy ra ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc vài chục năm trước.

Do Vậy lời khuyên tốt nhất cho người Nông dân tại thời điểm này là Nếu bds ở quê ở tỉnh đã tăng giá nhiều hơn so với bds Hà nội thì nên cân nhắc BÁN HẾT ĐẤT QUÊ ĐẤT TỈNH để MUA ĐẤT THỦ ĐÔ nếu số tiền bán đất đó mua được bds tại hà nội tạo ra nguồn thu lớn hơn bds ở quê ở tỉnh. (Bán tại Đỉnh và Mua tại Đáy chính là cách bảo toàn tài sản tối ưu nhất)

Xét về "giá trị tài sản": Nếu bây giờ bán đất quê đất tỉnh thì sẽ mua được bds đô thị có diện tích lớn nhất , nếu chờ thêm vài năm hoặc vài chục năm nữa thì bán mảnh đất quê đó đi thì sẽ chỉ mua được bds đô thị với diện tích nhỏ hơn rất nhiều.

(vì bây giờ đất quê đất tỉnh đang ngáo giá, khi bọn cá mập, cá con, cò vạc & dân đầu cơ cố tình tung tiền tạo sóng đẩy giá đất lên cao để úp bô lùa gà : Thì người nông dân càng nên "tương kế tựu kế" nhân cơ hội này thoát hàng trước bọn đầu cơ bằng cách chấp nhận bán rẻ hơn chút xíu để thoát hàng trước úp: bô ngược lại bọn đầu cơ)

Xét về "nguồn thu nhập": nếu bds ở quê ở tỉnh đang có nguồn thu lớn thì chưa cần bán cũng không sao, nhưng nếu bán đi mà mua được các bds tại hà nội có nguồn thu lớn hơn (nhờ cho thuê) hoặc nếu chuyển lên HN làm các công việc thời vụ như grab, bán hàng, hoặc lao động phổ thông có thu nhập tương đương hoặc cao hơn so với thu nhập ở quê nhà thì cũng nên bán đất quê để chuyển lên Hà Nội.

Xét về "tương lai": chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi. càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao : vì nông thôn và các khu công nghiệp không có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân. Nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.

Để trả lời 2 câu hỏi "Vì sao" và "nên làm gì tiếp theo" thì các bác tham khảo bài Phân Tích của em gồm 04 chương:

1- XU THẾ TRÊN THẾ GIỚI

2- THỰC TRẠNG TẠI VIỆT NAM

3- DỰ BÁO TƯƠNG LAI DỊCH CHUYỂN DÂN SỐ

4- ĐẤT NÔNG NGHIỆP 50 Năm ở QUÊ ở TỈNH CÓ AN TOÀN KHÔNG

------//------

Tương lai đất thành phố lớn và nông thôn Việt Nam! đâu sẽ tăng giá nhanh và bền vững hơn?

1- XU THẾ TRÊN THẾ GIỚI

Em đọc các bài phân tích về lịch sử loài người chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi.

càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao ví dụ như: Bỉ (95%), CHLB Đức (94%). Anh (91%), Tây Ban Nha (91%), Iceland (90%), Úc (86%), Đan Mạch (84%), New Zealand (84%),

vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân.

nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.

(Nguồn: https://danso.org/thu.../qua-trinh-do-thi-hoa-tren-the-gioi/)

Đây là một vài ví dụ đã xảy ra trên thế giới:

(Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản)

- bên TQ những năm 1990 thì 2 căn nhà ở nông thôn bằng 1 căn chung cư ở bắc kinh ; bây giờ 20 căn nhà ở nông thôn TQ bán đi ko mua được 1 căn cc ở BK

- ở nông thôn nhật bản giá nhà chỉ có 500 đô thôi: vì dân lên Tokyo sống chứ ko về quê để chết.

https://m.baophapluat.vn/.../nhung-ngoi-nha-o-nong-thon...

- đất Quê đất Tỉnh ở Nhật, Hàn rẻ hơn đất Quê đất Tỉnh ở VN, nhưng đất Thủ đô của Nhật Hàn đắt hơn thủ đô của VN:

như vậy chứng tỏ đất tỉnh ở VN đang tăng quá ảo so với giá trị thực.

Tương lai giá đất tỉnh ở VN cũng sẽ giống như Hàn, Nhật : sẽ giảm giá nhiều so với đất Thủ đô Tokyo, Seoul.

Bây giờ bán mảnh đất ỏ Tỉnh mua được 5 cái nhà ở Hà Nội; nhưng tương lai nhiều năm sau nếu bán mảnh đất Tỉnh đó đi thì sẽ ko mua nổi 1/2 cái nhà ở HN đâu:

* VN đang giống như TQ , HQ những năm 1990-2000: đất quê đất tỉnh tăng quá so với giá trị thực: vì tâm lý người dân "ngộ nhận về phát triển hạ tầng": cứ thấy hạ tầng nâng cấp thì sẽ tin rằng đất tỉnh tăng giá.

Nhật phát triển hạ tầng gấp mấy VN, trường học ở quê cũng đạt chuẩn, bệnh viện tỉnh hiện đại đạt chuẩn quốc tế, cao tốc về tận Huyện.. thế nhưng giá đất Tỉnh liên tục giảm so với giá đất Tokyo.

Bên Hàn quốc những năm 1990-2000 bán mảnh đất ỏ quê mua được 5 cái nhà ở Seoul; nhưng giờ bán đi ko mua nổi 1/4 cái nhà Seoul: bác nào có người quen ở Nhật ở Hàn hỏi thì rõ.

- So sánh giữa thành phố nhỏ và thành phố lớn: ở nước Anh, trước đây tỉ lệ dân số london gấp 10 lần York: giờ gấp 50 lần. Các nước G7 cũng vậy: 80% dân số dồn về thành thị, và các thành phố càng lớn thì tăng dân càng nhanh hơn các thành phố nhỏ.

2- THỰC TRẠNG TẠI VIỆT NAM :

Dân số thành thị Việt Nam hiện nay là là 33.122.548 người, chiếm 34,4% tổng dân số cả nước. Tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực thành thị giai đoạn 2009 – 2019 là 2,64%/năm, gấp hơn hai lần tỷ lệ tăng dân số bình quân năm của cả nước và gấp sáu lần so với tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực nông thôn cùng giai đoạn.

Nguồn:

https://www.gso.gov.vn/.../thong-cao-bao-chi-ket-qua.../

3- DỰ BÁO TƯƠNG LAI DỊCH CHUYỂN DÂN SỐ:

Dựa trên nội dung số 1 và 2 ở trên thì có thể kết luận rằng:

VN tỉ lệ dân số thành thị mới là 35% : sẽ tăng lên đến 70-80% trong tương lai:

Đây chính là xu thế chung của cả loài người và không thể đảo ngược.

nhìn vào thực tế phong trào bỏ phố về quê, bỏ phố về biển về rừng bây giờ : 100 người mua đất thì có đến 1 người xây nhà về ở ko? hay là toàn mua rồi bỏ không để chờ bán lại giá cao cho thằng khác mhoặc để dành cho tương lai (nhưng liệu chờ đến bao giờ l, vì khi già yếu về quê, về tỉnh:mắt mờ chân run nuôi cá trồng rau kiểu gì, sức khoẻ suy yếu nếu bị đột quỵ thì liệu có kịp chạy đến bệnh viện cấp cứu trong khoảng thời gian vàng là 60 phút hay không?)

Những bác nào tin rằng mua đất ở quê, ở tỉnh sẽ có tương lai thì nên đọc thêm 2 bài báo này:

https://amp.vtc.vn/65-dan-so-song-o-nong-thon-viet-nam...

và https://thoibaotaichinhvietnam.vn/dan-so-thanh-thi-con...

Trong tương lai: nhu cầu sử dụng dịch vụ: vui chơi giải trí, ăn uống nhà hàng, làm tóc, móng, cafe bia bọt , bar pub của con người càng ngày càng tăng.

Nhu cầu học tập trường tốt, khám bệnh chỗ tốt cũng tăng.

ở quê ở tỉnh làm việc online được nhưng ko gọi đồ ăn online được, ko khám bệnh, đi spa , đi bar online được.

Trong thời giam vừa qua : đất quê, đất tỉnh, đất thành phố nhỏ đã tăng quá nhanh, quá cao so với đất các đại đô thị như HN, HCM: vậy nên xu thế sắp tới đất quê đất tỉnh sẽ rất khó để giữ được tốc độ tăng giá nhanh như vậy, tương lai có thể giảm giá. còn đất HN se liên tục tăng giá bởi vì nhu cầu mua nhà của dân nhập cư sẽ tăng trưởng liên tục. (dân số cả nước không tăng, nhưng đa số mọi người sẽ từ tỉnh lẻ chuyển lên thủ đô sinh sống, chứ không mấy ai chuyển từ HN về quê, về tỉnh tìm việc và định cư)

ở đâu có nhu cầu thật, tăng trưởng dân số nhanh vì hút được dân số của tỉnh khác thì bds mới có tiềm năng tăng giá bền vững.

bên Nhật Hàn: hạ tầng ở quê ở tỉnh cực tốt: tại sao vẫn có nhiều nhà 500 đô thế, tại sao dân lên Tokyo, Seoul nhiều thế:

vì nguyên nhân chính là VIỆC LÀM:

ở đâu có thu nhập ở đó sẽ tăng dân số.

4- ĐẤT NÔNG NGHIỆP 50 Năm ở QUÊ ở TỈNH CÓ AN TOÀN KHÔNG?

để trả lời câu hỏi này thì phải nhìn vào "bản chất của chế độ":

bản chất của Cộng Sản và Tư Bản khác nhau ở 2 điểm sau:

- Cộng Sản là Sở Hữu Toàn Dân về đất đai , còn Tư bản là Sở Hữu Tư nhân về đất đai.

- Tư Bản là Chế độ Dân Chủ Đa Nguyên, còn Cộng Sản là chế độ Độc Tài Độc Đảng: có điều 4 Hiến pháp nên: không sợ mất quyền lãnh đạo bởi bầu cử tự do: vì vậy chính quyền

Cộng Sản dám thi hành các chính sách "sắt máu" nhưng nhân dân vẫn ko dám phản kháng, vẫn ngoan như cừu, cầy chăm chỉ như trâu như ngựa để bàn giao đất khi bị quy hoạch dự án để rồi nhận lại bồi thường với giá bèo bọt, ai chống lại thì sẽ bị cưỡng chế thậm chí bị truy tố, bỏ tù vì tội chống người thi hành công vụ. (còn nếu Chính Phủ Tư Bản làm thế thì mất lòng dân, sẽ bị mất phiếu bầu, hết nhiệm kỳ thì sẽ bị Đảng khác cướp ghế)

ở Việt Nam: Luật rất rõ ràng : Nhà nước có quyền thu hồi đất của dân để bán đấu giá : nếu dân phản đối thì sẽ cưỡng chế giải phóng mặt bằng

https://danluat.thuvienphapluat.vn/dat-bi-dua-vao-quy...

Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013, nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm cả trường hợp

"Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung.."

Đều là các Mỹ Từ rất hay và đẹp các bác ạ: Điều này bên Tư bản ko có.

dự án kinh tế thì doanh nghiệp phải đàm phán với dân, nhưng nếu nhà nước lập quy hoạch, rồi thu hồi đất của dân rồi bán đấu giá cho doanh nghiệp làm dự án bất động sản thì KHÔNG phải đàm phán với dân nhé, dân mà phản đối thì sẽ Cưỡng chế Giải phóng mặt bằng.

https://laodong.vn/.../nhung-truong-hop-thu-hoi-dat-de...

đất nông nghiệp ở VN có thể bị thu hồi để nhà nước đấu giá làm dự án đô thị (kể cả chủ đất không đồng ý) còn bên tư bản thì nếu chủ đất ko đồng ý thì nhà nước không thể thu hồi để làm dự án được (kể cả dự án công cộng như sân bay)

http://m.tapchimattran.vn/.../lao-nong-song-giua-san-bay...

Bên Trung quốc 20 năm trước: vì chính sách tích tụ đất đai nên đất nông nghiệp đa phần sẽ bị quy hoạch thu hồi, hợp lại thành diện tích lớn để nhà nước đấu thầu giao cho doanh nghiệp thuê canh tác trồng trọt chăn nuôi , hoặc cưỡng chế đền bù GPMB để làm dự án. Do vậy giá đất vườn bên TQ cực kỳ rẻ mạt: vì không phải là tài sản có giá trị lâu dài.

https://vass.gov.vn/.../tich-tu-dat-dai-o-trung-quoc...

ở các nước Tư Bản thì đất nông nghiệp có quyền sở hữu lâu dài, Nhà nước và doanh nghiệp muốn thu hồi lập dự án thì phải đàm phán mua lại với giá cao thì chủ đất mới đồng ý. Nhưng Ở VN thì đất nông nghiệp chỉ có quyền sử dụng 50 năm. nên nếu bds ở quê ở tỉnh đang có nguồn thu lớn thì chưa cần bán cũng ko sao, nhưng nếu bán đi mà mua được các bds tại hà nội có nguồn thu lớn hơn (nhờ cho thuê) hoặc nếu chuyển lên HN làm các công việc thời vụ như grab, bán hàng, hoặc lao động phổ thông có thu nhập tương đương hoặc cao hơn so với thu nhập ở quê nhà thì cũng nên bán đất quê để chuyển lên Hà Nội: mua bds ở các khu đất đấu giá, tái định cư, giãn dân, khi đô thị quy hoạch 1:500 đạt chuẩn PCCC : là các bds "an toàn" thì sẽ bảo toàn được giá trị.

------//------

* mua bds ở đâu, khi nào thì phải dựa trên các phân tích về chu kỳ, thời điểm, đặc thù kinh tế vùng, và chính sách của nhà nước theo từng giai đoạn.

bác nào muốn đầu tư bds trong năm 2022 có thể tham khảo bài viết sau của em (quan điểm đầu tư của em là thà lãi 2 lần vốn nhưng chắc chắn 100% an toàn còn hơn lãi 5-10 lần vốn nhưng chỉ an toàn 90% vẫn còn 10% rủi ro; thà đầu tư 1 bds nhưng chắc chắn có lãi, còn hơn đầu tư 10 bds nhưng lãi 9 bds; thà ăn ít nhưng an toàn còn hơn ăn lãi cao nhưng tiềm ẩn rủi ro)

https://www.facebook.com/100041843625742/posts/734924384579009/?d=n

** các bác ở tỉnh nào thì nên check giá tỉnh đó và thị trường Cung- Cầu ở đó.

BĐS chỉ an toàn nếu giá tăng thấp so với đỉnh và Cung < Cầu.

Nếu bds ở tỉnh đó có tỉ lệ tăng giá bds tăng ít hơn Hà Nội so với đỉnh 2011: thì vẫn còn tiềm năng tăng giá cao hơn HN

đây là 5 nguyên tắc đầu tư của em :

Nguyên tắc 1- so với giá đỉnh 2011 thì địa phương nào càng tăng nhiều lần thì càng rủi ro đu đỉnh

Nguyên tắc 2- địa phương nào toàn dân mua xong chờ bán lại để úp bô nhau: thì người mua sau càng dễ ăn mứt (người từ HN có về tỉnh sống hay người Tỉnh sẽ về HN )

Nguyên tắc 3- bds ở địa phương nào bị truyền qua tay nhiều nhà đầu tư nhất thì càng fomo nhất, thằng cuối càng bị úp bô nhiều.

Nguyên tắc 4- chỗ nào nhiều cá voi cá mập nhất thì thị trường càng bị thao túng (chỉ có 2 thị trường lớn nhất là chưa bị cá voi cá mập thổi giá đó là HCM và HN vì lượng hàng quá nhiều, đất trong dân phân tán nên ko con cá nào đủ vốn để ôm đẩy lùa gà)

Nguyên tắc 5- tính thanh khoản ở đâu cao nhất? Thủ đô hay đất quê đất tỉnh? sóng cuối sẽ chạy về nơi có tính thanh khoản cao nhất. Đấy chính là nơi an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất.

*** Nếu chỗ nào đất quê đất tỉnh đã tăng ảo quá cao thì nên bán đi để mua được bds đô thị nguồn thu cao hơn đất quê đất tỉnh , nếu chờ thêm vài năm hoặc vài chục năm nữa thì bán mảnh đất quê đó đi thì sẽ chỉ mua được bds đô thị với diện tích nhỏ hơn rất nhiều. (vì bây giờ đất quê đất tỉnh đang ngáo giá, khi bọn cá mập, cá con, cò vạc & dân đầu cơ cố tình tung tiền tạo sóng đẩy giá đất lên cao để úp bô lùa gà : Thì người nông dân càng nên "tương kế tựu kế" nhân cơ hội này thoát hàng trước bọn đầu cơ bằng cách chấp nhận bán rẻ hơn chút xíu để thoát hàng trước úp bô ngược lại bọn đầu cơ).

Tác giả: Lucy Nguyen