Tớ tò mò chui tọt vào phần bình luận. Đúng là cái kho thiên hạ: mỗi người một phách, tranh luận xôm hơn họp chợ. Nhưng ngẫm kỹ thì mỗi phe lại có một cái lý. Tớ tổng hợp lại mấy luồng quan điểm "gắt" nhất cho anh em cùng ngẫm:
Phe 1: "Chắc chắn gãy! Giờ không giảm thì để dành bán cho ma?" Phe này phẫn uất nhất, phần lớn là người trẻ hoặc người có nhu cầu ở thật nhưng bị giá nhà ngạt thở.
Bài toán tài chính: Căn chung cư 70m2 văng ra tận rìa thành phố mà hét 5 tỷ. Trong khi đó, đi thuê đúng căn đấy mất tầm 10 - 12 triệu/tháng. Giờ cầm 5 tỷ quăng ngân hàng, mỗi tháng nhận lãi tha hồ thuê nhà xịn, thừa tiền ăn phở bò加trứng chần. Việc gì phải quàng dây thòng lọng vay nợ 20 năm để mua cái "hộp xốp trên không"?
Kịch bản tương lai: Mức sinh thì giảm, dân số già đi, nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà cho thuê dài hạn đến 2030 sẽ đổ ra như bão. Chờ đấy mà giữ giá!
Phe 2: "Đóng băng thôi chứ nằm mơ đi mà đòi sập!" Phe này thực tế, có phần hơi va chạm thị trường nhiều nên trầm tính hơn.
Tâm lý chủ hàng: Mấy ông bảo giảm 30-50% chắc chưa bao giờ gánh nợ. Lãi vay ngân hàng thả nổi có lúc vọt lên 14-16%, gánh còng cả lưng nhưng "chủ hàng" thà nhịn ăn nhịn mặc, đóng băng tài sản chờ thời chứ chả ai dại nhảy cầu cắt lỗ một nửa.
Giao dịch đứng yên: Giá rao vẫn cao ngất ngưởng nhưng không ai mua. Thị trường sẽ rơi vào trạng thái "sống dở chết dở" thêm vài năm, chờ thu nhập người dân đuổi kịp giá nhà hoặc đến khi lãi suất vay hạ nhiệt hẳn thì mới tính tiếp.
Phe 3: "Nhìn vào bản đồ đi mấy cha, ở đó mà 'chung chung'!" Phe này soi vị trí cực kỳ thực tế.
Đất lõi nội thành: Lấy đâu ra đất nữa mà đòi xây thêm? Hạ tầng, trường học, bệnh viện gom hết vào đấy rồi. Cầu luôn vượt cung thì giá lõi giảm kiểu gì được? Muốn giảm thì may ra có mấy dự án xa xôi hẻo lánh, hạ tầng "trên giấy", đất trống còn mênh mông thì mới dính chưởng.
Phe 4: "Tỷ lệ giá nhà/thu nhập đỉnh nhất Châu Á rồi, đu nữa đu đi đâu?" Phe số liệu vỗ thẳng mặt.
Nhìn sang mấy nước láng giềng, chỉ số giá nhà trên thu nhập của mình thuộc hàng "top server". Lương tháng chục triệu mà giá nhà chục tỷ thì cái bong bóng này phồng đến mức nào nữa? Không gãy thì cũng kiệt sức!
Còn góc nhìn của tớ?
Thực ra tớ thấy ai cũng đúng... ở phần của họ. Thị trường bất động sản không phải cái bánh mì mà bảo giảm là đồng loạt giảm. Bản chất của nhịp này là sự phân hóa khốc liệt.
Thực tế về giá: Những căn hộ ở trung tâm, pháp lý chuẩn, dòng tiền cho thuê tốt thì rất khó giảm sâu. Nó sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ vì nguồn cung lõi đã cạn sạch.
Sự dịch chuyển: BĐS vùng ven hoặc phân khúc thổi giá ảo không ăn theo giá trị thực chắc chắn phải chịu áp lực chiết khấu.
Bài toán tâm lý: Người có tiền thật thì thong thả chờ đáy. Người ôm nợ đầm đìa thì đếm từng ngày trả lãi.
Thị trường bất động sản lúc này giống như một ván cờ kiên nhẫn. Ai cầm tiền mặt thì là Vua, ai ôm đòn bẩy quá đà thì là Hậu... nhưng là Hậu bị kẹt đường đi.
Mọi người thuộc phe nào trong 4 phe trên? Hay là phe thứ 5: "Mặc kệ đời, bao giờ tích đủ tiền mua 1m2 thì tính tiếp"?