Thế nhưng, lăn lộn quan sát thị trường bao năm, mình thấy việc ép niên hạn sở hữu theo tuổi thọ công trình thực ra là bước đi bắt buộc của quá trình đô thị hóa. Bê tông cốt thép chứ có phải kim cương đâu mà đòi bền vững với thời gian. Nhìn mấy khu tập thể cũ xì ở Hà Nội hay TP.HCM bây giờ là tỉnh mộng ngay: Tường nứt, cột nghiêng, xuống cấp nguy hiểm rõ ràng ra đấy, nhưng muốn đập đi xây lại thì giậm chân tại chỗ cả chục năm trời. Tất cả cũng chỉ vì vướng hai chữ "lâu dài" trên giấy và bài toán đền bù không lối thoát.
Ngày 28/7, Trung ương ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022. Trong đó có nội dung, với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
Nhìn khách quan thì đây là nước đi có tầm nhìn xa. Mục tiêu tối thượng là bảo vệ an toàn cho cư dân, triệt hạ nguy cơ đô thị bị "băm vằn" bởi những khối bê tông nát tươm không thể giải tỏa.
Dẫu vậy, chính sách nào khi va vào thực tế cũng có hai mặt tranh luận cực gắt:
Về phía người mua: Bắt dân chấp nhận nhà có "hạn sử dụng" thì bắt buộc chi phí đầu tư ban đầu — từ tiền sử dụng đất, thuế phí cho đến giá bán của chủ đầu tư — phải rẻ đi tương ứng. Chẳng ai dại gì bỏ ra đống tiền ngang ngửa mảnh đất thổ cư chỉ để mua một tài sản có ngày "hết hạn". Một khi ranh giới giữa căn hộ ở lâu dài và chung cư dịch vụ 50–70 năm bị xóa mờ, tâm lý người mua sẽ phản ứng cực kỳ gắt.
Về phía thị trường: Trong ngắn hạn, thanh khoản dòng chung cư mới chắc chắn sẽ bị khựng lại vì dân tình hoang mang, nghe ngóng. Nhưng ở chiều ngược lại, những dự án chung cư cũ đã cầm chắc sổ lâu dài hoặc các quỹ đất vàng nội thành sẽ vô tình biến thành "hàng hiếm", được dân đầu tư săn lùng sục sảo theo kiểu "đãi cát tìm vàng".
Uốn nắn một tư duy ăn sâu qua nhiều thế hệ chưa bao giờ là việc một sớm một chiều. Bất động sản suy cho cùng là cuộc chơi của sự cân bằng: Một bên là lòng tham tích sản vĩnh cửu của cá nhân, một bên là bài toán an toàn và phát triển văn minh của cả đô thị.
Anh em thuộc team "bằng mọi giá phải săn bằng được sổ lâu dài" hay team "ở sướng đời mình 50 năm rồi chuyện tương lai để con cháu tự lo"?