Mà cái hay là, thị trường bây giờ không còn kiểu “sốt đồng loạt” như mấy năm trước nữa. Nó phân hóa rất rõ, thậm chí nhìn kỹ sẽ thấy một bức tranh hơi… lệch nhịp.
Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý I/2026 được bên JLL ghi nhận trung bình khoảng 94,4 triệu/m², tăng hơn 25% so với cùng kỳ. Nghe con số thì hoành tráng thật, nhưng nếu đặt vào đời sống thì nó dịch ra đơn giản thế này: một căn 70m² bây giờ cũng loanh quanh 6–7 tỷ, chưa tính nội thất.
Vấn đề là thu nhập của đa số người dân không tăng theo cái tốc độ đó. Thế nên mới có chuyện, đi xem nhà thì đông, nhưng chốt được hay không lại là chuyện khác 🥵
Thị trường hiện tại giống như một cái mâm cơm mà toàn món “đắt tiền”. Nhìn thì ngon, bày biện đẹp, nhưng người ăn thì phải cân nhắc rất kỹ xem có đủ tiền trả hay không. Phân khúc bình dân, thứ mà đáng lẽ phải là món chính thì gần như… không thấy đâu.
Nguồn cung bây giờ chủ yếu là trung cao cấp và cao cấp. Có những dự án giá vượt 140 triệu/m², nghe thật hốt hoảng nhỉ các bác
Nhưng điều thú vị là, giá cao không có nghĩa là bán chạy.
Những dự án siêu cao cấp đang gặp tình trạng thanh khoản chậm. Không phải vì không có người giàu, mà vì người có tiền bây giờ họ cũng không vội. Họ chọn rất kỹ, thậm chí có xu hướng “án binh bất động” để nghe ngóng thị trường.
Ngược lại, những căn hộ đã bàn giao, có sổ, có cư dân ở thật, đặc biệt ở khu Tây, khu Đông Hà Nội vẫn giao dịch đều. Vì người mua nhìn thấy rõ ràng: nhà ở được ngay, không phải chờ đợi, không phải đánh cược.
Một điểm đáng chú ý khác mà báo cáo của JLL Việt Nam chỉ ra là dòng tiền đang bắt đầu “dịch chuyển”.
Không phải tự nhiên mà người ta thích đi xa hơn, mà vì ở gần thì… không với tới nữa.
Các đô thị vệ tinh, khu ngoài Vành đai 3 bắt đầu trở thành lựa chọn thực tế hơn. Lý do rất đơn giản: cùng một số tiền, nếu vào nội đô thì chỉ mua được căn nhỏ, còn ra xa một chút có thể có không gian sống thoải mái hơn.
Ngày xưa, đi xa là một bất tiện. Còn bây giờ, khi hạ tầng dần hoàn thiện, nhiều người chấp nhận đánh đổi 20–30 phút di chuyển để giảm áp lực tài chính cả chục năm.
Câu chuyện lãi suất cũng góp phần làm người mua “tỉnh ra”.
Quý I/2026, lãi vay mua nhà phổ biến khoảng 9–11%/năm trong giai đoạn đầu. Nghe thì có vẻ “chịu được”, nhưng cái đáng sợ là phần thả nổi sau đó. Ai từng vay rồi sẽ hiểu, chỉ cần lãi nhích lên vài phần trăm là mỗi tháng trả thêm vài triệu, áp lực tăng lên thấy rõ.
Thế nên người mua bây giờ không còn kiểu thích là xuống tiền nữa.
Họ tính toán kỹ hơn: mua căn nhỏ thôi cho nhẹ gánh, chọn chủ đầu tư uy tín cho đỡ rủi ro, và quan trọng là phải nhìn được bài toán tài chính dài hạn chứ không chỉ vài năm đầu.
Nói một cách thẳng thắn, thị trường hiện tại không phải là không có nhu cầu. Người cần nhà vẫn rất nhiều. Nhưng cái họ cần là sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả, chứ không phải những căn hộ được định giá theo kỳ vọng.
Và đó chính là cái “thách thức” mà báo cáo của JLL Việt Nam đang nói đến, dù không viết ra một cách trực diện.
Giá thì vẫn neo cao, nguồn cung thì đang lệch, còn người mua thì ngày càng thực tế.
Thị trường không sập, nhưng cũng không dễ sống. Ai bán cũng phải hiểu người mua đang nghĩ gì, còn ai mua thì phải chấp nhận một sự thật: thời mua nhà bằng niềm tin giá tăng đang dần qua rồi.