Nghĩ kỹ lại thấy cũng hợp lý phết chứ đùa, nhỉ?
Vì giờ thị trường bất động sản Việt Nam có một nghịch cảnh rất thú vị: người cần nhà thì bảo không có nhà để mua, còn người có nhà để bán thì lại bảo “hàng vẫn còn nhiều lắm em”. Hai bên đứng nhìn nhau qua lớp kính như phim tình cảm Hàn Quốc, chỉ khác là một bên không đủ tiền, còn một bên không chịu giảm giá.
Có những dự án thương mại mở bán rầm rộ. Banner căng như concert quốc tế. Sa bàn sáng như Las Vegas. Sales mặc vest chạy như thi marathon. Nhưng vài năm sau nhìn lại vẫn còn nguyên một lượng hàng tồn kho khá lớn. Đặc biệt là các căn diện tích to, tổng giá trị cao, nằm ở phân khúc mà người mua thật với tới rất khó.
Trong khi đó, người trẻ ở Hà Nội giờ nhiều người thu nhập 30-40 triệu/tháng vẫn thấy mua nhà giống nhiệm vụ phụ trong game mà độ khó cấp super. Không phải họ lười. Mà bài toán tài chính giờ thật sự quá căng.
Nên mới có câu hỏi: nếu nhà ở xã hội có thể “nâng cấp” thành thương mại khi bán chậm, thì tại sao một phần nhà thương mại tồn kho lâu năm lại không thể “hạ cấp” thành nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu thật?
Đương nhiên không phải cầm cái biển thay chữ là xong. Vì khác biệt lớn nhất nằm ở giá đất, nghĩa vụ tài chính và cấu trúc đầu tư. Nhà thương mại từ đầu đã tính bài toán lợi nhuận khác hẳn. Nhưng nếu có cơ chế rõ ràng, ví dụ chủ đầu tư được hỗ trợ thuế, giãn nghĩa vụ tài chính hoặc tham gia chương trình nhà ở quốc gia, thì biết đâu lại mở ra một hướng giải quyết rất thực tế.
Chứ hiện tại thị trường có cảm giác hơi ngược đời. Căn hộ thì xây ngày càng sang. Tên dự án nghe như resort Maldives. Sảnh dát đá bóng loáng. Đèn chùm to hơn phòng khách nhà người ta. Nhưng cuối cùng thứ nhiều người cần chỉ là một căn nhà vừa túi tiền, đi làm không quá xa, trả góp không phải bán luôn cả tuổi trẻ.
Nhiều lúc tôi thấy bất động sản Việt Nam đang có hội chứng “thừa cái người ta không cần và thiếu cái người ta cần”.
Người mua cần căn 2 tỷ thì thị trường đẻ ra căn 7 tỷ. Người mua cần chỗ ở ổn định thì thị trường thích kể chuyện sống chuẩn thượng lưu. Người mua cần đóng tiền hàng tháng vừa sức thì thị trường đưa ra lịch trả nợ khiến người ta nhìn xong muốn đi tu.
Nên câu chuyện chuyển đổi công năng thật ra rất đáng hoan nghênh. Vì ít nhất nó cho thấy tư duy bắt đầu thực tế hơn: nhà xây ra không phải để ngắm, mà để ở.
Và biết đâu vài năm nữa, khái niệm “nhà ở xã hội” sẽ không còn bị xem là phân khúc thấp cấp nữa. Nó đơn giản chỉ là một loại nhà ở dành cho người có nhu cầu thật, với mức giá hợp lý, chất lượng đủ tốt và đáng sống.
Còn hiện tại, dân thì vẫn ngồi canh từng đợt mở bán nhà xã hội như săn vé concert, trong khi đâu đó vẫn có những block thương mại tối đèn nguyên dãy.
Nghĩ cũng buồn cười thật 😌
À, sau khi em chia sẻ có bác đưa ra góc nhìn lý do không thể chuyển nhà thương mại thành nhà xã hội vì lý do này, các bác tham khảo và chia sẻ góc nhìn nhé:
Lý do đầu tiên, và cũng là hài hước nhất, chính là câu chuyện "vòng eo và chiếc áo". Nhà ở xã hội chuyển lên thương mại thì dễ, vì tiêu chuẩn xây dựng của nó thường vừa vặn ở mức cơ bản, khi khoác cái mác "thương mại", chủ đầu tư chỉ cần sơn sửa lại cái sảnh, thêm vài cây xanh, đổi tên thành The Symphony hay Green Diamond là có thể tự tin thổi giá. Nhưng bắt một dự án thương mại cao cấp – nơi mà từ cái gạch lát nền đến cái thang máy đều ngốn hàng đống chi phí đi làm nhà ở xã hội thì chẳng khác nào bắt một quý cô đang mặc đầm Dior đi cấy lúa. Chủ đầu tư sẽ khóc thét lên rằng: "Tôi xây cái móng hết bằng này tiền, giờ bán theo giá nhà ở xã hội do Nhà nước khống chế thì tôi phá sản à?". Thành ra, chiều từ "nghèo sang giàu" thì dòng tiền nó chạy xuôi, chứ chiều từ "giàu xuống nghèo" thì dòng tiền nó tắc nghẹn vì chẳng ai chấp nhận cắt lỗ đến mức đứt cả ruột gan như thế.
Lý do thứ hai, sâu xa hơn, nằm ở chỗ "quyền lực của sự tồn kho". Nhà thương mại tồn kho, ế ẩm, suy cho cùng đó là việc của doanh nghiệp. Họ "ôm bom" biệt thự, chung cư cao cấp nghìn tỷ rồi để cỏ mọc, họ chấp nhận chịu lãi vay ngân hàng, đó là canh bạc của họ. Nhà nước không thể dùng một mệnh lệnh hành chính để ép họ tịch thu tài sản hay đổi mô hình kinh doanh được, vì như thế là phạm luật chơi của thị trường tự do. Nhưng nhà ở xã hội và nhà tái định cư thì khác, chúng là những đứa con có "dính líu đến bầu sữa ngân sách" hoặc các chính sách ưu đãi tối đa của Nhà nước (như miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế). Một khi anh đã nhận ưu đãi của công chúng mà anh làm ăn không hiệu quả, để quỹ đất đai vốn là tài nguyên khan hiếm của thành phố bị lãng phí suốt 9 tháng đến 1 năm, thì Nhà nước phải ra tay "can thiệp" để thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích nhằm cứu vãn dòng tài sản công.