Trong phạm vi bài viết ngắn, tôi có vài ý về phân khúc đất dự án biệt thự, liền kề các khu vực trung tâm và gần trung tâm và cho rằng giá chững lại và đi ngang một thời gian sau đó sẽ tăng mạnh ( trừ những chỗ/dự án đã bị 500 anh em thổi giá) vì mấy lý do sau:
Thứ nhất, đất dự án khu vực gần trung tâm ngày càng hiếm.
Quá trình đô thị hoá 20 năm qua đã mở rộng đô thị ra hết quỹ đất vành đai 2, diện tích đất từ vành đai 2 tới vành đai 3 bị thu hẹp dần và hiện không còn nhiều.
Ngoài ra, 2-3 năm qua rất ít dự án, nếu không muốn nói là tỷ lệ thu hồi cao hơn cấp mới. ( LĐ bây giờ đúng còn không dám ký huống hồ châm trước/ cho nợ thủ tục/hay ký sai).
Thứ hai, chi phí làm dự dự án tăng cao do
i)Chủ trương “khai thác nguồn lực đất đai để phát triển đất nước” của Nghị Quyết TW 18 đã và đang dần đi vào hiện thực- bảng giá đất mới nhất ( từ 15/8/2022) của TP Hồ Chí Minh đã lên tới 810 triệu/m2… việc đưa bảng giá đất sát giá thị trường sẽ làm cho chi phí tăng vọt do tiền sử dụng đất tăng, chi phí đền bù, giải phóng mặt cũng tăng mạnh;
ii) khi thực hiện Nghị quyết TW 18, ngoài việc Chủ đầu tư (CĐT) phải “ thắng thầu” trong cuộc chiến lựa chọn CĐT còn phải hoàn thành dự án/nhà tái định cư xong mới được giao đất (phát biểu của ông Võ Văn Thưởng-Uỷ viên BCT, Thường trực Ban Bí thư);
iii) sau đợt thanh lọc 2022-2023 của thị trường này, quy định mới như vậy sẽ chỉ còn những CĐT thực sự “ mạnh” mới đủ sức tham gia thị trường.
Thứ ba, ít dự án mới, thị trường thanh lọc mạnh
Từ nay tới khi Luật đất đai được thông qua ( dự kiến kỳ họp tháng 10/2023) sẽ không có dự án mới. Dự thảo Luật đất đai ( bản mới nhất) quy định CĐT phải thỏa thuận với người dân… vậy sẽ kéo dài thời gian triển khai dự án.
Và một điều quan trọng nữa là, biệt thự. liền kề khu vực trung tâm có giá trị lớn/ rất lớn từ 2-3 chục tới cả trăm tỷ- dành cho nhà giàu- giới sợ lạm phát làm sạt lở núi tiền nên đổ vào đất cho chắc.
Ngoài ra, theo quy luật khi thị trường khó khăn, đất sẽ lặng/ đóng băng từ xa tới gần ( tính từ trung tâm) và ngược lại khi tăng/sốt lại từ trung tâm lan ra. Chính vì vậy dân đầu tư sành sỏi giờ đây sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư: bán chỗ xa, mua chỗ gần, mua các sản phẩm ở được luôn/ khai thác được dòng tiền -để chờ nhịp mới !
Như vậy, đã 2 năm không có/ rất ít dự án mới, năm 2023 nữa là 3, sau đó tối thiểu 1-2 năm ( khi Luật đất đai sửa đổi được ban hành còn phải chờ thông tư hướng dẫn) tổng cộng là 4-5 năm liền không có/ hoặc rất ít dự án mới … giá đất mới lại sát giá thị trường, đền bù phải thỏa thuận; ít người bán >>>>> giá không tăng mới là lạ