Hỏi tại sao giá cao vô lý thế, câu trả lời nhận về luôn là combo kinh điển: “Thì thị trường nó thế”, “Tôi thấy hàng xóm rao vậy”, “Tôi cũng chẳng cần tiền gấp”. Nghe thì có vẻ bình thản đấy, nhưng thực chất bên trong là một sự "ngáo giá" không hề nhẹ.

Nếu bạn đang ở ngưỡng tuổi 30, lương tháng 15 triệu và đang nung nấu ý định gồng mình mua một căn chung cư 3-4 tỷ ở Hà Nội hay TP.HCM, xin hãy dừng lại vài phút, làm ngụm trà đá rồi đọc hết bài này trước khi ký vào bản "bán thân" cho ngân hàng.

Hãy nhìn thẳng vào thực tế phũ phàng bằng vài phép tính lớp 3:

Thu nhập thực tế: Lương văn phòng ở hai thành phố lớn hiện nay dao động tầm 12 - 15 triệu/tháng.

Giá nhà thực tế: Một căn studio rẻ nhất ngoài vành đai cũng đã 2,5 - 3 tỷ. Còn để một gia đình 4 người sống hít thở bình thường, căn 2 ngủ bây giờ phải tầm 6 - 7 tỷ.

Bây giờ, giả sử mỗi tháng bạn bóp mồm bóp miệng tiết kiệm được 5 - 8 triệu. Với điều kiện trộm vía không ốm đau, không cưới xin, không có bất trắc gì xảy ra, bạn sẽ mất đúng 40 đến 50 năm để đủ tiền mua nhà, đấy là trong trường hợp giá nhà đứng im đợi bạn nửa thế kỷ nhé! Nghe đã thấy "vô tri" chưa?

Còn nếu bạn liều mạng vay họ hàng 2 tỷ, vay ngân hàng 2 tỷ với lãi suất tầm 10%/năm trong 25 năm. Tổng số tiền bạn phải cày cuốc trả cho ngân hàng sẽ lên tới gần 4,5 tỷ. Chúc mừng, bạn đã chính thức bước vào bài toán làm nô lệ cho khoản vay đến hết đời, chứ tổ ấm cái nỗi gì tầm này nữa!

Cái nguy hiểm nhất hiện nay không phải là giá nhà cao, mà là niềm tin mù quáng rằng giá sẽ không bao giờ giảm. Niềm tin này quen lắm! Nhật Bản năm 1990 từng nghĩ thế, Mỹ năm 2007 từng nghĩ thế, và Trung Quốc năm 2021 cũng từng tự tin như vậy. Kết cục của những quả bong bóng đó ra sao thì các bác biết rồi, nổ một phát là đi viện cả lũ.

Nên nhớ, Chính phủ chúng ta học tập kinh nghiệm nước ngoài cực kỳ nhanh và chuẩn bài. Nhìn sang bài học xương máu của Evergrande bên Trung Quốc với hàng trăm nghìn "căn nhà ma" không người ở, rồi cái cách mà Thượng Hải, Bắc Kinh mất nhiều năm trời siết lại bằng thuế bất động sản, hạn chế số lượng căn hộ sở hữu và đánh mạnh vào đầu cơ. Chúng ta đang rút ra đúng cái tinh túy nhất để áp dụng.

Luật Đất đai mới đã siết chặt phân lô bán nền. Thuế căn nhà thứ hai đang được đưa lên bàn cân thảo luận ngày càng rốt ráo. Không hề ồn ào, nhưng thị trường đang được xử lý theo cách không gây hoảng loạn, mà đủ để nó tự xì hơi và điều chỉnh dần.

Đặc biệt, có một "cơn sóng ngầm" sắp sửa đổ bộ: Khung pháp lý cho chung cư thương mại chỉ cho thuê đang được hoàn thiện thần tốc. Tiền sử dụng đất phân khúc này chỉ tính bằng 20% so với đất thương mại thông thường. Được hỗ trợ vốn vay ưu đãi, xây dựng đúng chuẩn thương mại xịn sò chứ không phải kiểu nhà ở xã hội nhanh xuống cấp. Nhưng có một điều kiện: Chỉ được cho thuê, cấm bán.

Đây chính là mô hình mà Singapore đã làm từ thập niên 70, Nhật làm từ thập niên 80, nơi mà 40% - 60% dân số cả đời chỉ thuê nhà nhưng vẫn sống cực kỳ ổn định và hạnh phúc. Khi hàng chục nghìn căn hộ cho thuê chuẩn thương mại này bung ra với giá cạnh tranh, người trẻ sẽ quay xe lập tức. Tội gì phải còng lưng trả nợ cả đời cho một căn hộ ngáo giá, trong khi có thể thuê một căn hộ xịn với chi phí hợp lý? Khi nhu cầu mua thực sụt giảm, các chủ nhà ôm hàng sẽ bắt đầu thấm đòn.

Thị trường sẽ bắt đầu phân hóa cực kỳ tàn nhẫn:

Phân khúc vẫn sống tốt: Chung cư cao cấp, siêu cao cấp hoặc biệt thự thấp tầng, nhà phố. Người giàu họ mua để ở, để trải nghiệm hoặc khẳng định đẳng cấp, đất thì không ai in thêm được nên phân khúc này vẫn ok.

Phân khúc sẽ "nguy hiểm": Mấy cụm đất bé tí teo nhưng cố nhồi nhét 3 - 4 tòa nhà cao 40 tầng. Tiện ích vẽ trên brochure thì hoành tráng như resort nhưng thực tế cái bể bơi, cái sân chơi nhỏ xíu kẹp giữa các khối bê tông chọc trời. Mật độ dân số đông như kiến cỏ nhưng giá bán thì ngáo trên trời. Khi người dân có lựa chọn thuê nhà tử tế, những "chuồng chim cu" nhồi nhét này sẽ không có cửa để rao bán nữa.

Lộ trình đếm ngược có thể hình dung như sau:

Giai đoạn 2026: Thanh khoản đóng băng diện rộng. Giá rao trên mạng vẫn cao chót vót nhưng giao dịch thực tế thì mất hút. Chủ nhà gánh lãi ngân hàng bắt đầu toát mồ hôi hột.

Giai đoạn 2027 - 2028: Điểm nứt gãy đầu tiên xuất hiện. Một nhóm chủ nhà ngộp thở vì lãi vay buộc phải cắt lỗ bán dưới giá để thoát hàng. Tâm lý thị trường lập tức đảo chiều. Nếu thuế bất động sản thứ hai được thông qua vào tầm này, đó sẽ là cú hích quyết định.

Giai đoạn 2028 - 2030: Nhà cho thuê thương mại vận hành hàng loạt. Người trẻ thong thả chọn thuê. Chung cư tầm trung nhồi nhét chính thức bước vào cuộc đại điều chỉnh giá. Nó sẽ không sụp đổ kiểu sập nguồn ngay lập tức, mà sẽ rớt dần về vùng giá trị thực. Ông nào ôm hàng ngay đỉnh lúc này thì xác định lỗ.

Thị trường tài chính chưa bao giờ sửa sai bằng cách các chủ nhà tự nguyện bao dung hạ giá. Nó sửa sai bằng cách không ai thèm mua cho đến khi những ông cần tiền nhất buộc phải hạ giá trước để giữ mạng. Một người hạ, hai người hạ, và bùm... đó trở thành mặt bằng giá mới! Lịch sử ngàn năm nay luôn lặp lại như vậy, không có ngoại lệ.

Thế nên, câu hỏi đúng thời điểm này không phải là "Giá nhà có giảm không?", mà là: Bạn đang đứng ở đâu khi thị trường chuẩn bị lật bài?

1. Đang cầm tiền mặt ung dung chờ đợi?

2. Đang ôm một đống hàng ngáo giá và cầu nguyện mỗi đêm?

3. Hay đang bấm bụng trả góp cho một căn hộ nhồi nhét mà 3 năm nữa có cắt lỗ cũng chẳng ai thèm ngó?

Nỗi sợ "không mua bây giờ thì cả đời không có nhà" chính là thứ nhiên liệu cuối cùng đang nuôi béo đống bong bóng phi lý kia. Và hãy tin tôi đi, Chính phủ đang dùng chính sách để triệt tiêu tận gốc cái nỗi sợ đó rồi. Từ từ, chậm rãi, nhưng cực kỳ chắc chắn.

Các chiến thần ôm tiền cứ bình tĩnh, cầm tiền trong tay thời điểm này mới là vua, đừng để bị lùa vào những con sóng ngáo giá cuối cùng nhé! 😉

*) Ý kiến cá nhân, các bác gạch đá nhẹ nhàng.