Nhưng điều đáng nói là booking và giao dịch thực tế là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Booking chỉ thể hiện sự quan tâm hoặc giữ chỗ. Nó không đồng nghĩa với việc khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, đã được ngân hàng phê duyệt khoản vay hay đã thực sự quyết định sở hữu căn nhà đó. Một người có thể booking nhiều dự án cùng lúc để so sánh. Một nhà đầu tư có thể giữ nhiều suất rồi sang nhượng. Một nhóm môi giới có thể gom booking để tạo hiệu ứng thị trường. Vì vậy, việc một dự án có số lượng booking gấp nhiều lần số căn hộ không có nghĩa là sức cầu thực tế cũng lớn tương ứng.
Điều này giống như một nhà hàng có 500 người đặt bàn online nhưng đến giờ ăn chỉ có 100 người xuất hiện. Con số đặt chỗ rất đẹp, nhưng doanh thu thực tế lại là một câu chuyện hoàn toàn khác.
Vấn đề nằm ở chỗ nhiều người mua nhà hiện nay đang bị dẫn dắt bởi tâm lý hơn là dữ liệu. Khi nghe một dự án có hàng nghìn booking, phản ứng tự nhiên của não bộ là cho rằng dự án đó phải có giá trị đặc biệt nào đó nên mới được săn đón như vậy. Đây là hiệu ứng tâm lý đám đông rất phổ biến trong tài chính và đầu tư. Chúng ta thường mặc định rằng nếu nhiều người cùng làm một việc thì việc đó chắc hẳn là đúng.
Tuy nhiên, lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng minh điều ngược lại không ít lần.
Có những dự án từng công bố bán được 90-100% giỏ hàng ngay trong ngày mở bán. Thế nhưng nhiều tháng, thậm chí nhiều năm sau, chính những sản phẩm đó vẫn tiếp tục xuất hiện trên thị trường. Vẫn là những căn hộ ấy, vẫn là những sản phẩm ấy, chỉ khác là giá đã được đẩy lên thêm vài lần nhờ hiệu ứng khan hiếm được tạo ra từ trước.
Đó là lý do tại sao người mua nhà cần phân biệt rất rõ giữa "sức nóng truyền thông" và "thanh khoản thực tế".
Thanh khoản thực tế được đo bằng số lượng hợp đồng đã ký, số tiền đã được thanh toán, số khách hàng thực sự nhận nhà và sử dụng sản phẩm. Còn booking về bản chất chỉ là một tín hiệu tham khảo về mức độ quan tâm của thị trường. Nó không phải là bằng chứng về giá trị thật của bất động sản.
Điều đáng lo hơn là khi tâm lý FOMO xuất hiện, người mua thường ngừng đặt những câu hỏi quan trọng nhất.
Thay vì hỏi khu vực này có nhu cầu ở thực hay không, nguồn cung tương lai sẽ như thế nào, giá hiện tại đã phản ánh hết tiềm năng tăng trưởng chưa, người ta lại chỉ còn quan tâm đến một vấn đề duy nhất: "Nếu không mua ngay hôm nay thì ngày mai có còn hàng không?"
Đó chính là thời điểm nguy hiểm nhất trong quá trình ra quyết định.
Bởi bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn. Một quyết định vài tỷ đồng không nên được đưa ra chỉ vì nỗi sợ người khác mua mất trước mình. Càng không nên được đưa ra chỉ vì những câu như "sắp tăng giá", "sắp hết hàng" hay "đợt này là cơ hội cuối cùng".
Một dự án tốt sẽ vẫn tốt sau khi bạn dành thời gian nghiên cứu kỹ. Một mức giá hợp lý sẽ vẫn hợp lý ngay cả khi bạn cần thêm vài tuần để kiểm chứng thông tin. Nếu một sản phẩm chỉ có thể bán được bằng áp lực thời gian và cảm giác khan hiếm, rất có thể giá trị thực của nó không mạnh như những gì đang được quảng bá.
Vì vậy, trước bất kỳ dự án nào được giới thiệu là "cháy booking", người mua nên bình tĩnh đặt ra ba câu hỏi.
Thứ nhất, có bao nhiêu booking đã chuyển thành hợp đồng mua bán thực sự?
Thứ hai, giỏ hàng hiện tại còn bao nhiêu sản phẩm đang được bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp?
Thứ ba, mức giá hiện tại tăng lên vì chi phí phát triển dự án thực sự tăng hay chỉ vì tâm lý đám đông đang được kích hoạt?
Nếu chưa trả lời được ba câu hỏi đó, có lẽ thứ đang cháy không phải là hàng hóa.
Mà là cảm xúc của người mua.
Và trên thị trường bất động sản, rất nhiều người mất tiền không phải vì mua nhầm dự án xấu.
Họ mất tiền vì mua đúng dự án, nhưng ở một mức giá được tạo ra bởi nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội.