Hồi 2007 có một đội chờ. Đến cuộc khủng hoảng 2011 cũng có một đội thức đêm canh sập. Rồi qua các mốc 2014, 2022, và giờ là năm 2026, kịch bản cũ rích ấy vẫn được diễn lại. Nhiều ông tóc xanh mượt hồi bắt đầu ngồi canh giá nhà giảm, nay tóc đã lốm đốm bạc, con cái thi vào cấp ba hết rồi mà cái “ngày phán xét” của bất động sản vẫn cứng đầu chưa chịu đến.
Bản thân tôi cũng từng là nạn nhân của sự ngây thơ này. Hồi năm 2022, tôi cũng hùng hồn cá cược là chung cư kiểu gì cũng phải hạ cánh khẩn cấp, giảm ít nhất 50%. Kết quả thế nào thì các bạn biết rồi đấy, nó vả cho tôi tỉnh người. Nền kinh tế bây giờ dính chặt vào bất động sản như hình với bóng, đâu phải cái thời 2010 muốn buông là buông được ngay.
Mấy ông cứ hô hào “chờ toang”, thế tôi hỏi thật: Định nghĩa chữ “toang” của các ông là gì? Giảm 15% là sập? Hay phải chia đôi, chia ba tài sản? Hay là phải quay ngược thời gian về thời giá đất năm hai nghìn không trăm hồi đó thì mới vừa lòng?
Các ông cứ nghĩ bất động sản giống như một con thiêu thân, chết một mình nó chịu. Sai lầm tai hại! Bất động sản trong nền kinh tế nó giống như quân bài Domino đầu tiên. Nó mà đổ, thì từ ông ngân hàng, mấy bác thầu xây dựng, công ty nội thất, cho đến hàng triệu lao động mất việc làm sẽ kéo nhau ngã rạp theo.
Nhiều người lên mạng hô hào khẩu hiệu nghe như đi khởi nghĩa: “Giá nhà phải chia ba mới đúng giá trị thực!”. Nghe thì sướng tai đấy. Nhưng thực tế phũ phàng là: Ngày mà giá nhà giảm một nửa, việc đầu tiên xảy ra là công ty các ông tuyên bố phá sản hoặc cắt giảm nhân sự, ngân hàng thì siết chặt room tín dụng vì nợ xấu, kinh tế đóng băng. Lúc đó, căn nhà từ 6 tỷ rơi rụng xuống còn 3 tỷ thật. Nhưng ngặt một nỗi, lúc ấy trong túi chúng ta đến 300 triệu còn chẳng đào đâu ra, nói gì đến 3 tỷ!
Nếu bây giờ có một nhà văn hiện thực phê phán, chắc chắn ông ấy sẽ viết được một tác phẩm để đời về "Thế hệ trà đá check quy hoạch".
Nhân vật chính sẽ là một thanh niên văn phòng, ngày nào cũng ra quán vỉa hè, gọi cốc trà đá và bắt đầu tế từ chủ đầu tư, đội cò đất, cho đến những người giàu mua nhà trung tâm. Anh ta ôm một niềm tin bất diệt là thị trường sẽ sụp đổ để anh ta vào "bắt đáy". Mười năm sau, giá chung cư tăng gấp ba. Anh ta vẫn ngồi đúng cái ghế nhựa đó, chỉ có điều cốc trà đá từ 3.000 đồng đã lạm phát lên 10.000 đồng. Còn anh ta thì... vẫn đang bận chờ.
Người ta hay lầm tưởng rằng khủng hoảng nổ ra thì người nghèo, người thu nhập thấp sẽ đổi đời. Nhầm to! Nhìn lại lịch sử xem: Bong bóng nhà đất Mỹ năm 2008 nổ tung, ai đi gom tài sản giá rẻ Khủng hoảng tài chính châu Á 1997, ai là người hốt cú chót?
Toàn là những tài phiệt hoặc những người ôm một cục tiền mặt khổng lồ phòng thủ sẵn. Kịch bản của cái thế giới này chưa bao giờ thay đổi: Khi bão đến, người lao động mất việc hoặc giảm lương trước, tầng lớp trung lưu lo giữ mạng, còn người giàu thì thong thả xách làn đi mua tài sản sale-off.
Thế nên, mỗi lần thấy ai đó vỗ ngực bảo: “Tôi đang đợi thị trường sập để mua nhà”, tôi chỉ muốn hỏi nhỏ một câu thôi: “Bạn đang đợi giá nhà giảm, hay đang đợi bản thân mình giàu lên?”
Đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau. Một cái phụ thuộc vào biến số của thị trường (tức là đi cầu may), cái còn lại phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực của bạn. Và thường thì cái thứ hai mới là cái giúp bạn có nhà.
Tôi không hề bênh vực mặt bằng giá nhà hiện tại. Nhìn vào cái giá chung cư bây giờ, tôi cũng thấy nó "ngáo" và vượt quá xa tầm tay của đại đa số người trẻ làm công ăn lương. Đó là một thực tế nhức nhối. Nhưng "giá cao vượt đỉnh" và "thị trường sụp đổ" là hai khái niệm không liên quan đến nhau. Giống như việc tôi biết mình đang thừa cân, nhưng bảo tôi ngày mai phải nhập viện vì bạo bệnh thì còn lâu, tôi vẫn sống nhăn răng ra đấy thôi.
Tôi hiểu cái tâm lý mong thị trường toang của nhiều người. Bản chất không phải vì họ ghét bỏ gì cái nhà, mà vì họ đang quá khao khát một cơ hội để lật ngược thế cờ, để nhảy lên chuyến tàu tài sản mà họ lỡ mất. Cái này tôi đồng cảm sâu sắc, không có gì để cười ở đây cả.
Nhưng sự thật thì luôn mất lòng: Những người mua được nhà bền vững chẳng ai ngồi im cầu nguyện cho thị trường sập cả. Họ bận đi tìm cách tối ưu hóa dòng tiền, học thêm kỹ năng, cày cuốc để tốc độ tăng thu nhập của họ phải vọt nhanh hơn tốc độ tăng giá của bất động sản. Việc này trầy da tróc vẩy hơn nhiều so với việc ngồi chửi đổng trên mạng, nhưng nó lại có tỷ lệ thành công cao nhất.
Cho nên, bớt hỏi câu: “Bao giờ bất động sản sập?” đi. Thay vào đó, hãy tự hỏi mình câu này: “Nếu ngày mai có một căn hộ giảm giá 30% xả hàng, mình có sẵn tiền để cọc luôn không?”
Nếu câu trả lời vẫn là lắc đầu, thì vấn đề chưa chắc đã nằm ở bảng giá đất đâu. Nó nằm ở cái ví và cái file Excel thu chi của bạn đấy. Tập trung sửa cái ví của mình trước đi, vì khi bão tài chính quét qua, chỉ có người có sẵn ô mới sống sót, chứ người không có ô thì đứng dưới trời mưa to hay mưa nhỏ cũng đều ướt sũng như nhau cả thôi!