Mức giá này tăng vọt 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Một con số "sốc" nếu nhìn vào bối cảnh kinh tế chung. Nhưng nếu bóc tách sâu hơn vào cấu trúc thị trường, chúng ta sẽ thấy những nghịch lý và xu hướng dịch chuyển mang tính chiến lược dưới góc nhìn chuyên môn.
Nhìn vào các chỉ số, thị trường đang tồn tại một nghịch lý lớn: Giá lập đỉnh nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 25% nguồn cung mới (dưới 1.000 căn được giao dịch thành công, giảm 74% theo quý). Tại sao lại có hiện tượng này?
Sự lệch pha cung - cầu trầm trọng: Nguồn cung mới tại trung tâm cực kỳ khan hiếm (chỉ khoảng 1.200 căn, giảm gần một nửa so với cùng kỳ). Đáng nói, phân khúc hạng sang chiếm tới 72%, cao cấp chiếm 28%, trong khi phân khúc bình dân và trung cấp hoàn toàn "bốc hơi".
Chiến lược neo giá của chủ đầu tư: Mức giá ~197 triệu đồng/m² là giá niêm yết cơ sở (chưa trừ chiết khấu thanh toán nhanh hay ưu đãi đặt chỗ sớm). Các chủ đầu tư lớn (như Masterise Homes, Sunshine Group) chấp nhận định vị sản phẩm ở phân khúc siêu sang để giữ giá trị thương hiệu và kỳ vọng vào dòng tiền dài hạn, thay vì giảm giá để bán tháo.
Rào cản tài chính: Việc thắt chặt tín dụng và chi phí nợ vay neo cao đang khiến cả người mua thực lẫn nhà đầu tư rơi vào trạng thái "chờ đợi và quan sát", đẩy tâm lý thận trọng lên mức tối đa.
Khi khu vực lõi TP.HCM không còn dành cho số đông, áp lực về khả năng chi trả đã kích hoạt một cơ chế tự vệ của thị trường: Sự lên ngôi của các đô thị vệ tinh.
Trong khi trung tâm TP.HCM nhỏ giọt nguồn cung, thì các cực tăng trưởng mới như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu lại bùng nổ với hơn 7.000 căn hộ mới mở bán và đạt hơn 6.100 giao dịch thành công. Điều này chứng minh: Nhu cầu mua nhà chưa bao giờ mất đi, nó chỉ đang dịch chuyển dòng tiền đến những nơi có mặt bằng giá phù hợp và hạ tầng kết nối tốt hơn.
Vậy đâu là hướng đi cho người mua nhà?
Đối với người mua nhà để ở thực: Nếu ngân sách không quá dồi dào, hãy ngừng kỳ vọng giá căn hộ trung tâm TP.HCM sẽ giảm sâu. Thay vì cố đấm ăn xôi gánh những khoản vay ngân hàng quá sức, hãy dũng cảm dịch chuyển bộ lọc tìm kiếm sang các khu vực vệ tinh (vùng giáp ranh Bình Dương, Đồng Nai) hoặc khu Đông/Khu Nam nhưng ở các phân kỳ có chính sách giãn tiến độ thanh toán tốt.
Đối với nhà đầu tư dòng tiền: Mặt bằng giá sơ cấp hiện tại đã phản ánh trước kỳ vọng của nhiều năm tới. Nếu mua vào lúc này, biên độ lợi nhuận từ việc tăng giá (capital gain) sẽ rất mỏng. Hãy tập trung đánh giá kỹ năng lực tài chính và chỉ xuống tiền khi chủ đầu tư có các gói hỗ trợ lãi suất (ân hạn nợ gốc) đủ dài để vượt qua giai đoạn thắt chặt tín dụng hiện tại.
Thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng đang tái cấu trúc để bước vào một chu kỳ ổn định hơn, dựa trên 3 trụ cột: Cân bằng lại cung - cầu, kiểm soát chặt tín dụng và hoàn thiện hỗ trợ pháp lý. Giá nhà khu trung tâm dự kiến vẫn sẽ neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng, nhưng dòng tiền thông minh sẽ tự biết cách tìm đến những vùng trũng có giá trị thực.
Bạn đánh giá thế nào về mức giá 197 triệu/m² của chung cư TP.HCM lúc này? Bạn sẽ chọn tiếp tục chờ đợi ở trung tâm hay dịch chuyển ra vùng vệ tinh? Cùng thảo luận nhé!