Người ta hay bảo chung cư có "thời hạn 50 năm". Nhiều bác nghe xong phán luôn: "Đấy, hết 50 năm là nhà sập, đuổi ra đường!" Nói như thế là chưa hiểu hết luật.Niên hạn sử dụng của một tòa nhà thực chất được ghi theo bậc độ bền trong hồ sơ thiết kế công trình, chứ không ai áp chung một con số cho mọi chung cư. Cụ thể:

Cụ thể:

• Bậc I: Niên hạn trên 100 năm.

• Bậc II: Từ 50 đến 100 năm.

• Bậc III: Từ 20 đến dưới 50 năm.

• Bậc IV: Dưới 20 năm.

Hầu hết chung cư thương mại hiện nay đều nằm ở Bậc II (50 đến 100 năm). Con số này là tuổi thọ thiết kế của khung bê tông cốt thép, móng, sàn — tức phần kết cấu chịu lực. Đến mốc đó, cơ quan chức năng sẽ kiểm định lại: nếu vẫn an toàn thì tiếp tục ở, hỏng nặng thì mới sửa chữa hoặc phá dỡ. Còn về mặt pháp lý, Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) đã làm rất rõ: Luật không áp đặt việc sở hữu căn hộ có thời hạn. Quyền sở hữu nhà ở của bạn gắn liền với tài sản và không tự mất đi theo thời hạn kỹ thuật của tòa nhà. Khi bắt buộc phải phá dỡ, quyền lợi về đất và nhà của cư dân vẫn được giải quyết theo quy định cải tạo chung cư, chứ chẳng ai "thu hồi trắng" của bạn cả.

Đến mốc đó, cơ quan chức năng sẽ nhảy vào kiểm định: nếu kết cấu vẫn an toàn thì ở tiếp, hỏng hóc nặng thì cải tạo hoặc phá dỡ xây lại. Theo Luật Nhà ở mới nhất, quyền sở hữu căn hộ vẫn thuộc về bạn chứ chẳng ai "thu hồi trắng" cái tài sản mấy tỷ ấy cả.

Còn cái gọi là "xuống cấp" lại là một câu chuyện hoàn toàn khác, và nó xảy ra sớm hơn bạn nghĩ nhiều. Một tòa nhà không già đi cùng một lúc, nó nát dần từ ngoài vào trong:

5–10 năm đầu: Bắt đầu hao mòn mấy thứ "mặt tiền" dễ thấy. Sơn tường xỉn màu, gioăng cửa dão, thiết bị vệ sinh gạt không êm nữa. Mấy cái này thay phát một, tốn vài triệu đến chục triệu, chả có gì đáng lo.

10–15 năm: Đây mới là mốc "sát thương". Thang máy bắt đầu dở chứng, máy bơm kêu to, hệ thống PCCC báo cháy giả liên tục, thấm dột nhà vệ sinh hay ban công bắt đầu xuất hiện. Đây là lúc cái Quỹ bảo trì 2% được lôi ra dùng nhiều nhất, và cũng là lúc mặt thật của Ban quản lý lộ diện.

Sau 20–30 năm: Hạ tầng, điện nước, mặt ngoài tòa nhà cũ kỹ thấy rõ. Nhưng hãy nhớ: tất cả những thứ làm bạn ngứa mắt trong 15-20 năm đầu từ cái thang máy giật cục đến cái mảng sơn tróc đều là thứ sửa được và thay được. Còn cái phần quyết định nhà có sập hay không là khung kết cấu chịu lực thì nó bền hơn cảm giác của bạn rất nhiều.

Từ trải nghiệm quan sát thị trường bao năm qua, mình dám khẳng định một điều: Thứ giết chết một tòa chung cư nhanh nhất không phải là thời gian, mà là sự bỏ mặc của Ban quản lý.

Bạn cứ để ý xem, Hà Nội không thiếu những tòa chung cư mới bàn giao được 7-8 năm nhưng nhìn như cái "ổ chuột trên cao" vì Ban quản trị suốt ngày đấu tố, Quỹ bảo trì bị bòn rút, thang máy hỏng không ai sửa. Ngược lại, có những tòa đã 17-18 năm tuổi nhưng bước vào sảnh vẫn thơm tho, bảo vệ đàng hoàng, thang máy chạy êm ru vì họ bảo trì định kỳ chuẩn chỉnh. Cho nên, mua một căn hộ 15 năm tuổi trong một tòa nhà vận hành tốt đôi khi còn an toàn và đáng sống hơn nhiều so với mua căn 5 năm tuổi ở cái tòa mà cư dân đang giăng băng rôn đòi Quỹ bảo trì.

Nhiều người hay đem mấy khu tập thể cũ kiểu Giảng Võ, Thành Công xây từ những năm 1960-1970 ra để dọa: "Đấy, nhìn tập thể cũ nát bét, cơi nới chuồng cọp sắp sập ra kia kìa!" Nhưng hãy công bằng một chút. Mấy tòa tập thể đó được xây theo công nghệ, tiêu chuẩn của hơn nửa thế kỷ trước, lại bị "bỏ giam" không bảo trì suốt mấy chục năm, dân tình thì đua nhau đục tường, cơi nới chuồng cọp làm tăng tải trọng. Đem nó ra so với chung cư bê tông cốt thép hiện đại được bảo trì đàng hoàng thì đúng là so sánh khập khiễng.

Thế nên, thay vì ngồi thắc mắc "Tòa này bao nhiêu năm thì hỏng?", người mua nhà thông thái nên tự đặt ra mấy câu hỏi thực tế hơn:

1. Chủ đầu tư dự án này là ai? Xem lại các dự án họ làm cách đây 10-15 năm giờ trông ra sao là biết ngay tâm và tầm.

2. Ban quản lý hiện tại làm ăn thế nào? Muốn biết thì đừng nghe môi giới hứa, cứ tự mò đến gửi xe ở hầm, đi thử thang máy, lội vào nhà vệ sinh tầng tầng thương mại và hỏi thẳng cư dân đang ở đó.

3. Xem kỹ lịch sử bảo trì, tình trạng thấm dột và số dư Quỹ bảo trì 2%.

Tuổi thọ căn hộ không phải là con số định mệnh ghi sẵn trên tờ giấy. Nó phụ thuộc vào việc ai xây, ai vận hành, và sự tỉnh táo của bạn khi xuống tiền!