Chị N là một nhà đầu tư cá nhân khá nổi tiếng ở Quận 9. Mô hình đầu tư chính của chị là: mua đất → xây nhà → bán lại.

Ngoài ra chị còn nhận thầu xây dựng nhà cho nhiều khách hàng.

Hoạt động kinh doanh giai đoạn trước khá hiệu quả nên nhiều người tin tưởng góp vốn đầu tư cùng: Người ít thì vài tỷ, người nhiều thì vài chục tỷ

Vấn đề bắt đầu xảy ra theo mình nắm trên các group là bắt đầu từ Q4/2025. Nhiều dấu hiệu bắt đầu xuất hiện:

- Nhiều khách không nhận được nhà dù hợp đồng đã quá hạn giao nhà

- Một số người tố một tài sản nhận cọc của nhiều người

- Một số nhà đầu tư không được hoàn trả tiền góp vốn

____

Bản chất lúc này là mất khả năng thanh toán dòng tiền khi thị trường mất thanh khoản ở một số phân khúc nhất là đất nền lẻ.

Theo danh sách public thì tổng chị đang có 17 tài sản đất lẻ bên ngoài, nhưng các tài sản này lại đang vay ngân hàng nhu VPBank, OCB, Sacombank, Nam Á Bank

với tổng dư nợ ≈ 258 tỷ. Và cũng theo danh sách thì giá trị tài sản chào bán ≈ 331 tỷ

Nhìn vào tỉ lệ vay với tổng giá trị tài sản rơi vào 78% trên 100%

Thời điểm vay trong các hồ sơ tín dụng đa phần vay được thực hiện trong giai đoạn: 2023 – 2024 ( lúc này tín dụng dễ vay, ls ưu đãi tốt)

Nghĩa là, sau 2-3 năm thì giai đoạn ưu đãi lãi suất, các khoản vay bắt đầu thả nổi từ Q3–Q4/2025 (khớp với thời gian chị N có vấn đề) lãi suất thị trường tăng lên 12% – 15%/năm.

Giả sử lấy mốc min là 12%/năm cho dư nợ 258 tỷ. Thì con số ai nhìn cũng phải sợ

- Lãi 1 năm ≈ 30,96 tỷ

- Lãi 1 tháng ≈ 2,58 tỷ

- Lãi 1 ngày ≈ 84,8 triệu

Và sau 2 năm 30,96 × 2 = 61,9 tỷ tiền lãi, khiếp thật - Đây là con số cực lớn nếu tài sản mất thanh khoản.

Ngách mua đất – xây nhà – bán lại vốn dĩ không phải là ngách rủi ro. Nhưng case này có thể xảy ra khi 3 yếu tố cùng lúc xuất hiện:

1. Đòn bẩy tài chính quá cao

2. Gãy dòng tiền do thị trường mất thanh khoản

3 Chi phí vốn tăng mạnh

Chỉ cần 6–12 tháng dòng tiền âm là hệ thống bắt đầu sụp.

P/s: Mục đích viết bài này là để thấy sự khốc liệt của thị trường BĐS, thường chúng ra sẽ thua khi đang thắng nhưng khó mà nhận thấy, nên cơ bản là hôm nay chúng ta có thắng có nghĩa là chúng ta chưa thua, và chúng ta đang may mắn chứ không phải thật sự giỏi đâu.

Tác giả: Phuc Phan Dinh