Tháng 1+2: Kỳ vọng

Trong báo cáo năm ngoái của Batdongsan có dự báo về kịch bản hồi phục của Thị trường, bắt đầu từ loại hình Chung cư. Tháng Tết, mọi thứ chậm lại như thường lệ, lấy đà cho sự hồi phục của Thị trường ngay sau đó.

Kỳ vọng này hoàn toàn đã được đáp ứng khi ngay sau đó mức độ quan tâm hồi phục ở các mảng thuê và bán. Đặc biệt, lượng truy cập tìm BĐS bán ghi nhận trên proptech số 1 Việt Nam đã vượt lượng quan tâm lình xình trong năm 2023, báo hiệu dự báo chính xác về các giai đoạn hồi phục thị trường ở trên.

Tháng 3: Ngược chiều

Giá chung cư Hà Nội ngấp ngé vượt HCM lần đầu tiên trong 5 năm, khi lượng quan tâm vào loại hình ở thực ở miền Bắc dẫn sóng phục hồi thị trường BĐS khi miền Nam giá bán tăng rất chậm trên nền cao. Điều này dẫn tới sự phân hóa giữa giá Chung cư ở Hà Nội và HCM, nhưng lại tạo ra điểm chung giữa 2 thị trường là xu hướng giảm dần của tỷ suất cho thuê chung cư vì những lý do khác nhau (Hà Nội: Giá bán tăng mạnh; HCM: Giá thuê giảm)

Tháng 4: Bắc chiến

Tháng 4 đánh dấu sự tham chiến của các CĐT miền Nam tại khu vực miền Bắc, điển hình có thể kể đến Lumi Hanoi (Capitaland) và Lumiere Evergreen (Masterise Homes). Ghi nhận lượng tham gia đông nghịt người với 6k booking (khi chỉ có 2k căn) của Capitaland là 1 case study thành công của Chủ đầu tư khi chọn loại hình chung cư ở khu vực đông người và đã sẵn tiện ích để thu hút không chỉ nhóm người mua Hà Nội mà còn là các nhà đầu tư miền Nam là ‘fan ruột’ của CĐT này. Trong câu chuyện oánh chiến miền Bắc này, có lẽ cũng không thể không kể đến đợt sốt dự án miền Đông nước Anh trước tin có cây cầu bắc qua trong 1 vài tháng sau đó (mà mục đích của việc này lại … hoàn toàn khác 😉 )

Tháng 5+6: Đà Nẵng

Dành riêng 2 tháng này để nói về Đà Nẵng khi đây mức độ quan tâm, đặc biệt là với loại hình chung cư, ghi nhận sự quan tâm tăng mạnh trong Q2 ngay sau Hà Nội mà thậm chí xét về mức độ tăng trưởng thì có phần còn nhanh hơn HCMC…Thị trường người mua ngoài những người bản địa điển hình mua để ở thì vẫn có nhóm khách Hà Nội quen thuộc mà đúng kiểu ‘đi tới đâu đánh thị trường lên tới đấy’…Với chung cư, điển hình có thể kể đến combo trio dự án của Sun cung cấp nguồn cung mong đợi cho người mua với mức giá rao chênh mười mấy % ngay trong quý.

Tháng 7: Thông luật

3 Đạo Luật lớn là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà chính thức được thông qua vào cuối tháng 7 với hiệu lực sớm hơn gần nửa năm so với dự định thể hiện cam kết rất rõ ràng của Chính phủ trong việc thúc đẩy sự hồi phục của Thị trường. Bốn tác động chính của các Luật này bao gồm: ảnh hưởng tới khả năng tăng giá trên diện rộng của các BĐS với cơ chế điều chỉnh khung giá đất mới; tăng cường quy định và tuân thủ với Chủ đầu tư khi phát triển dự án; đảm bảo lợi ích cho nhiều nhóm người tiêu dùng và thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa của các sàn và môi giới.

Theo mình thì ảnh hưởng lớn nhất là khả năng tăng giá trên diện rộng của các BĐS với cơ chế điều chỉnh khung giá đất mới, mà điển hình là vụ HCM ra bảng giá đất sơ bộ ban đầu loanh quanh thời gian này nhưng đã phải điều chỉnh sau đấy vì thấy chưa phù hợp.

Tháng 8: Tân triều

Nước Việt Nam đánh dấu việc có Lãnh đạo mới, với nhiều định hướng chính trị mới. Một trong những thay đổi quan trọng được thống nhất ngay sau đấy, chỉ trong một thời gian ngắn, là việc tinh gọn các bộ máy cơ quan nhà nước khi số lượng nhân sự được nhận định là nguyên nhân chính dẫn tới bội chi thường xuyên. Một vài giả thuyết về việc sát nhập các tỉnh đã được bác bỏ trên phương tiện truyền thông sau đó sẽ vẫn là các câu chuyện để ngỏ…Liệu playbook ‘đầu tư theo quy hoạch’ với các case study về việc lên quận, huyện…có được bổ sung thêm 1 case study nữa?

Tháng 9: Yagi

Một tháng tổn thương với khu vực miền Bắc khi cơn bão mạnh nhất trong 70 năm tại Việt Nam đi qua và gây thiệt hại hơn 3 tỷ USD, với ảnh hưởng nặng nhất vào Hải Phòng và Quảng Ninh, vốn là 2 trong số những địa phương đóng góp lớn vào GDP cả nước. Ở Hà Nội, tác động của bão lại là 1 cơ hội tốt để thử chất lượng của các chung cư và mức độ ngập úng của các khu vực nhà đất… +1 cho các khu chung cư bàn giao hơn chục năm nhưng dân vẫn ngủ ngon qua bão và …ngược lại.

Tháng 10: Bỏ cọc

Nếu tháng 9 là dịp để dân tình check var sao kê ủng hộ bão Yagi thì tháng 10 lại là lúc Bộ TN&MT đề xuất công khai người đấu giá bỏ cọc để trục lợi. Đề xuất này xuất phát từ việc vài tháng trước đó, các vụ đấu giá đất vùng ven ở Hoài Đức, Thanh Oai…liên tục có dấu hiệu bất thường, đặt ra nhiều câu hỏi về quy trình đấu giá có nhiều lỗ hổng để các đối tượng thao túng. Động thái này có vẻ chưa xi nhê nên vào tháng 11 lại tiếp tục có nhóm đối tượng đấu giá bỏ cọc ở mức…30 tỷ VNĐ/m2 ở Sóc Sơn, và có vẻ xu hướng này chỉ thực sự kết thúc khi nhóm này bị tạm giữ vào đầu tháng 12.

Chia buồn với đồng chí đu playbook này khi đấu giá 1 thửa đất khác ở khu vực Hà Đông, xong phải nộp tiền thịt sau vụ trên.

Tháng 11: Nam ấm

2 tháng cuối năm chứng kiến sự hạ nhiệt rõ rệt của thị trường miền Bắc khi những người booking theo giai đoạn trong năm 2024 liên tục đăng tin sang nhượng booking. Từ chênh cao tới chênh ít, hòa vốn và thậm chí cuối năm đã xuất hiện cả tin…cắt lỗ. Với việc mặt bằng giá chung cư bị tăng nóng trong 1 năm từ 3-50% với cả chung cư mới và cũ, việc hạ nhiệt là chuyện ‘không sớm thì muộn’…Tuy nhiên, tháng này lại chứng kiến mức độ quan tâm đổ ngược từ Bắc vào Nam, và những dự án mới liên tục ghi nhận các tín hiệu tốt mặc dù nền giá luôn ở mức hàng trăm triệu/m2 (đoạn này chắc không thể không nói tới sự cạnh tranh ngầm khi thu hút người mua của bộ 3 The Opus One - Eaton Park - Masteri Grand View 😃). Đồng thời, 8 dự án cũng đã được gỡ pháp lý ở HCM báo hiệu nguồn cung tăng trở lại trong thời gian tới khi mà 2024 cung mới của TP chỉ khoảng 8k căn, ít hơn nhiều so với con số >25k căn ở khu Hà Nội.

Tháng 12: Metro

Sau 1 thời gian dài chờ đợi thì tuyến Metro 1 ở Bến Thành - Suối Tiên chính thức hoạt động thương mại từ ngày 22/12/2024. Để hỗ trợ tốt nhất cho việc di chuyển của người dân, Thành phố đã free cho người dân tới 1/1/2025; chuẩn bị 17 tuyến xe bus kết nối đến 14 nhà ga của tuyến Metro số 1.

Với dân mua BĐS, câu chuyện này là 1 playbook điển hình về việc đầu tư cạnh tuyến Metro - kèo thơm 100% cho các NĐT mua trước chỉ khoảng 2-3 năm. Câu chuyện này cũng kéo theo việc tăng giá bán của 1 số dự án gần tuyến Metro chưa có pháp lý rõ ràng, và việc vào bây giờ có phải là kèo thơm…tiếp không là bài toán nhiều người mua sẽ phải suy nghĩ cẩn trọng khi nhìn về upside dự án tại thời điểm hiện tại.

Cre: Long B. Le