Giai đoạn 2019-2024 là khoảng thời gian có thể nhìn thấy rõ sự khác biệt trong xu hướng phát triển của các phân khúc bất động sản như chung cư, đất nền, nhà riêng và nhà phố.

1. Nhà mặt phố:

Giai đoạn vàng son phát triển mạnh mẽ của phân khúc này là 2016-2018 mức tăng giá trung bình 16-18%/năm bên cạnh đó các chuỗi bán lẻ nở rộ nên giá cho thuê tăng nhanh, tuy nhiên, từ sau giai đoạn Covid phân khúc này chỉ tăng 3% trong vòng 5 năm chủ yếu đến từ 2 lý do chính: Các cửa hàng truyền thống nhường chỗ dần cho các nền tảng TMĐT; Văn hóa xe máy được thay thế bằng xe hơi và thay đổi hành vi mua sắm đi vào các TTTM thay vì chen chúc tìm chỗ để xe ở các tuyến phố lớn.

=> Với phân khúc này nếu nắm giữ 5 năm vừa qua thì có lợi tức cho thuê 7.5%-8%/5 năm và lãi vốn 3% tổng 10-11%.

2. Đất nền:

Vốn là “phân khúc vua” biểu tượng của lãi vốn hấp dẫn, đã trải qua những chu kỳ thăng trầm rõ rệt. Giai đoạn bùng nổ 2019 và 2022, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá ngoạn mục, x2 đến x5 giá vốn, khiến nó trở thành lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận nhanh. Tuy nhiên, bước vào giai đoạn suy thoái 2023-2024, thị trường chứng kiến sự sụt giảm mạnh, nhiều khu vực giảm giá mạnh từ 20-50% thanh khoản kém, đẩy không ít nhà đầu tư vào tình thế "thở oxy" với hy vọng nhiều năm nữa mới "về bờ".

Xu hướng tương lai đang chuyển dịch rõ nét: "đánh ô tô" đưa gia đình ra các đô thị compound vùng ven hoặc đón đầu dòng dịch chuyển đến các đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối vượt trội. Trong khi đó, đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm tiếp tục đối mặt với nguy cơ thoái trào trong giai đoạn 2025-2026 do tính thanh khoản thấp và rủi ro pháp lý cao.

=> Với phân khúc này nếu nắm giữ 5 năm vừa qua nếu đầu tư vào HCM thì có lãi vốn khoảng 129% còn đầu tư vào các thị trường ven (ngoại trừ BD) thì đang giảm 10-15% so với 2022.

3. Nhà riêng:

Là sự kết hợp giữa nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền cho thuê, tính thanh khoản cao và cũng dễ cho thuê, là lựa chọn ưa thích của thế hệ 8X trở về trước, tuy nhiên, xu hướng ưa thích phân khúc này giảm dần đối với thế hệ 9X và GenZ. Phân khúc nhà riêng trong những năm gần đây cũng dịch chuyển mạnh khi nhiều người chuyển sang chung cư vì ưu tiên an toàn cháy nổ và khi có nhu cầu sở hữu ô tô thì những căn nhà riêng trong hẻm không đáp ứng nhu cầu.

=> Tuy vậy đây cũng là phân khúc với lãi vốn tăng 23%/năm và lợi tức cho thuê 10%/5 năm, tổng 33%/5 năm.

4. Chung cư:

Sẽ tiếp tục là động lực chính cho thị trường bất động sản trong 5-10 năm tới nhờ vào ba yếu tố chính: giới trẻ ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi và các tiện ích đồng bộ; Giá cả vẫn còn hợp lý so với nhà phố; Độ an toàn cao với hệ thống bảo vệ và PCCC.

Hiện tại, có hai xu hướng nổi bật đang diễn ra: một là cao cấp hóa các dự án chung cư tại trung tâm TP.HCM, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, và hai là các chung cư vừa túi tiền tại vùng ven TP.HCM, phục vụ nhu cầu sống của những gia đình trẻ và người dân có thu nhập trung bình.

=> Chung cư không tăng giá đột biến nhưng đều đặn hàng năm 12% và tỷ suất cho thuê 16%/5 năm tổng 66-70%.

Tóm lại khẩu vị với số tiền sẽ quyết định nên chọn phân khúc nào:

- Nhiều tiền cần giữ tài sản thì chọn nhà phố;

- Ít tiền đầu tư giá trị nắm giữ lâu dài;

- Chung cư cho dòng tiền ổn định; và

- Nhà riêng vừa giữ tài sản vừa thanh khoản nhanh

Cre: Đinh Minh Tuấn