Cung ít, cầu thì to đùng

Ở TP.HCM, thành phố đông dân bậc nhất cả nước, hiện chỉ có 7 cơ sở công lập và 13 cơ sở ngoài công lập dành cho người cao tuổi. Con số này quá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế. Hầu hết cơ sở chỉ đáp ứng mức “ăn ở cơ bản”, giống như ký túc xá có phiên bản nâng cấp một chút, chứ chưa thực sự chạm đến những mong muốn lớn hơn của thế hệ “U60, U70”: được sống thoải mái, được chăm sóc y tế tốt, có không gian giao lưu, giải trí, và vẫn giữ được sự độc lập.

Trong khi đó, những tập đoàn bất động sản lớn, vốn nổi tiếng “đi trước đón đầu”, như Novaland và một số doanh nghiệp khác mới chỉ dừng ở mức thử nghiệm hoặc lên kế hoạch xa vời. Thực tế cho thấy: ai cũng biết đây là thị trường tiềm năng, nhưng bước vào thì ít, đứng nhìn thì nhiều.

Vì sao chưa ai dám “bung sức”?

Nói ngắn gọn: dưỡng lão không dễ hái tiền như bán chung cư.

1. Vốn đầu tư ban đầu lớn: Không chỉ xây tòa nhà đẹp, mà còn phải tích hợp bệnh viện, phòng phục hồi chức năng, khu sinh hoạt chung, thậm chí cả khu vườn trị liệu. Chi phí “đội lên” gấp nhiều lần so với làm dự án nhà ở thương mại.
2. Lợi nhuận mỏng: Người mua căn hộ thương mại có thể trả vài tỷ đồng, còn dịch vụ dưỡng lão lại tính theo tháng. Hiện mức phí từ 10–22 triệu đồng/tháng, trong khi lương hưu trung bình chỉ 6–7 triệu. Số người có khả năng chi trả cao chưa đủ để tạo ra một thị trường bùng nổ.
3. Pháp lý còn lơ mơ: Nhà ở thương mại có luật rõ ràng, nhưng bất động sản dưỡng lão lại vướng giữa nhà ở – y tế – dịch vụ xã hội. Chủ đầu tư thường ví von đây là “khu rừng chưa có bản đồ”.
4. Văn hóa Á Đông: Người Việt vẫn quen quan niệm “già thì con cái chăm”. Ý tưởng đưa cha mẹ vào viện dưỡng lão đôi khi bị coi là thiếu trách nhiệm, bất hiếu. Tâm lý này khiến thị trường dù tiềm năng nhưng vẫn bị ghìm chân.

Thực tế đắt đỏ: vì sao người dân khó tiếp cận?

Với mức phí dưỡng lão hiện nay, nhiều người cao tuổi phải cân nhắc kỹ. Nếu nhận lương hưu 6–7 triệu, họ sẽ hụt ít nhất 4 triệu mỗi tháng để được sống trong môi trường chất lượng hơn. Đấy là chưa kể thuốc men, chi tiêu cá nhân, và những chi phí không tên

Chính vì vậy, viện dưỡng lão hiện tại chủ yếu phục vụ nhóm có điều kiện tài chính khá giả, hoặc con cái ở xa, cần nơi gửi gắm cha mẹ. Còn với phần đông, lựa chọn phổ biến vẫn là ở cùng con cháu, cho dù đôi khi căn hộ chỉ vỏn vẹn vài chục mét vuông.

Vậy giải pháp nào để “mỏ vàng” thành mỏ thật?

Các chuyên gia cho rằng, muốn bùng nổ, bất động sản dưỡng lão cần 3 chìa khóa:

1. Pháp lý rõ ràng: Cần một khung luật cụ thể để doanh nghiệp biết mình được phép làm gì, hưởng ưu đãi gì, và có cơ chế thu hút đầu tư.
2. Mô hình linh hoạt, quy mô vừa: Thay vì xây dự án hàng trăm hecta, nên phát triển các trung tâm dưỡng lão mini, đặt gần khu dân cư, với giá cả hợp lý và dịch vụ vừa đủ. Điều này phù hợp với túi tiền và thói quen văn hóa người Việt hơn.
3. Chính sách hỗ trợ tài chính: Nhà nước có thể nghiên cứu các gói bảo hiểm, trợ cấp hoặc ưu đãi thuế để giảm gánh nặng chi phí cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Đặc biệt, mô hình dưỡng lão tại Việt Nam phải “địa phương hóa”: không chỉ có y tá, bác sĩ, mà còn cần… bàn cờ tướng, chiếu nhạc bolero, sân tập dưỡng sinh buổi sáng. Nói cách khác, đó không chỉ là nơi để sống, mà còn là nơi để “sống vui, sống khỏe, sống có bạn bè”.

Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa nhanh, và thị trường bất động sản dưỡng lão chắc chắn sẽ trở thành miếng bánh lớn trong 10–20 năm tới. Câu hỏi không phải là “có cần không?”, mà là “ai sẽ là người dám đi trước?”.

Bởi lẽ, nhìn thì “mỏ vàng” lấp lánh, nhưng nếu không có công cụ đào phù hợp, tức là pháp lý, chính sách và mô hình kinh doanh hiệu quả, thì nó vẫn sẽ chỉ nằm đó, khiến ai đi ngang cũng ngó một cái, xuýt xoa, rồi… bỏ qua.