Tại khu đấu giá Đường La, Phú Túc, xã Phượng Dực, mức trúng cao nhất ghi nhận khoảng 51,6 triệu đồng/m². Trong khi cuối năm 2025, vị trí được cho là tương đương từng lên gần 64 triệu đồng/m².
Tại Đồng Vườn, Nam Quất, mức cao nhất khoảng 45 triệu đồng/m², nhiều vị trí phổ biến quanh 40 triệu đồng/m² – thấp hơn khoảng 10–15 triệu đồng/m² so với mặt bằng trúng đấu giá cuối năm trước.
Với những lô đất khoảng 100m², chênh lệch có thể lên tới 1–1,5 tỷ đồng một lô.
Theo quan điểm cá nhân tôi, điều đáng lo không phải là giá đất giảm.
Điều đáng lo là nhiều người đã mua ở mức giá quá cao chỉ vì tin rằng sẽ có người khác mua lại cao hơn.
Cuối năm 2025, khi một phiên đấu giá xuất hiện mức giá cao, ngay lập tức nó trở thành “giá tham chiếu” cho cả khu vực. Chủ đất xung quanh tăng giá. Môi giới lấy giá trúng đấu giá làm cơ sở chào bán. Người mua sau nhìn người mua trước và sợ mất cơ hội.
Một vòng xoáy kỳ vọng được hình thành.
Nhưng thị trường bất động sản cuối cùng vẫn phải quay về những câu hỏi rất cơ bản:
Ai sẽ là người mua cuối cùng?
Thu nhập của người dân có theo kịp mức giá đó không?
Hạ tầng đã thực sự tạo ra giá trị hay mới chỉ nằm trong kỳ vọng?
Một lô đất 5–6 tỷ đồng có thể tạo ra dòng tiền bao nhiêu mỗi năm?
Và quan trọng nhất:
Nếu không bán được trong 2–3 năm, người mua có đủ sức giữ hay không?
Trong bối cảnh chi phí vay mua bất động sản có thể lên tới 10–13%/năm, thậm chí cao hơn ở một số trường hợp, tôi cho rằng chiến lược dùng đòn bẩy lớn để mua đất chờ tăng giá đang trở nên rất rủi ro.
Một lô đất 5 tỷ đồng, nếu vay 50%, riêng chi phí lãi vay đã có thể là vài trăm triệu đồng mỗi năm. Nếu giá không tăng, nhà đầu tư không chỉ “đứng vốn” mà tài sản thực tế đang bị bào mòn từng tháng.
Tôi cũng đặc biệt chú ý đến câu chuyện nguồn cung.
Khu vực Phú Xuyên và phía Nam Hà Nội đang có thêm nhiều khu đất đấu giá, cùng các dự án khu đô thị mới. Khi nguồn cung tăng lên, người mua có nhiều lựa chọn hơn. Và khi không còn tâm lý “hôm nay không mua thì ngày mai hết hàng”, giá sẽ phải cạnh tranh bằng giá trị thực.
Vì vậy, tôi không nhìn việc giá đấu giảm là tín hiệu hoàn toàn tiêu cực.
Ngược lại, một thị trường giảm bớt đầu cơ, giảm bỏ cọc, giảm những mức giá phi lý có thể là nền tảng tốt hơn cho người mua thực và nhà đầu tư dài hạn.
Quan điểm của tôi ở thời điểm này khá rõ:
Không mua chỉ vì thấy giá đã giảm.
Giảm từ 64 triệu xuống 52 triệu đồng/m² chưa có nghĩa là rẻ.
Giảm từ 55 triệu xuống 40 triệu đồng/m² cũng chưa chắc đã là cơ hội.
Một bất động sản chỉ thực sự hấp dẫn khi mức giá phù hợp với hạ tầng thực tế, nhu cầu ở thực, khả năng khai thác, tốc độ tăng dân số, nguồn cung tương lai và sức chịu đựng tài chính của chính người mua.
Thị trường đang bước sang giai đoạn mà tôi cho rằng tiền mặt, sự kiên nhẫn và khả năng định giá sẽ quan trọng hơn lòng tham và nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội.
Và có lẽ, sau những phiên đấu giá giảm cả tỷ đồng mỗi lô, câu hỏi không còn là:
“Giá đã giảm bao nhiêu?”
Mà phải là:
👉 “Mức giá hiện tại đã đủ hợp lý để xuống tiền chưa?”
Theo bạn, đất đấu giá khu vực phía Nam Hà Nội hiện nay đã về vùng giá hợp lý, hay vẫn còn dư địa điều chỉnh?