Giá bán căn hộ tăng trên diện rộng, sốt đất "sục sôi" ở nhiều nơi

Theo quan sát của CTCP Chứng khoán VNDirect (VND), trong quý I/2021, tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới giảm mạnh 53% so với cùng kỳ xuống còn 1.709 căn. Tỷ lệ hấp thụ vọt lên 153% trong quý I, tăng 77 điểm % so với quý trước, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. 

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP HCM trong quý I/2021 tăng 3% so với quý trước và tăng 14,6% so với cùng kỳ, đạt 2.219 USD/m2. Giá sơ cấp căn hộ tăng ở tất cả phân khúc, đặc biệt là phân khúc trung cấp tăng cao nhất 6,4% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân là các dự án mới nằm ở vị trí được săn đón, điều kiện bàn giao, hỗ trợ thanh toán và tiện ích tốt hơn. 

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung mới tăng đáng kể 94% so với cùng kỳ lên 4.421 căn. Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì tích cực ở mức 93,9%, chỉ giảm hơn 3 điểm % so với quý trước.

Tương tự TP HCM, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng ở tất cả phân khúc, căn hộ cao cấp và bình dân tăng mạnh nhất lần lượt 18% và 11% so với cùng kỳ. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý I tăng 3,5% so với quý trước và tăng 7% so với cùng kỳ lên 1.461 USD/m2, do sự hưng phấn của thị trường với các thông tin đồ án quy hoạch mới. 

Bên cạnh đó, giá đất trên thị trường thứ cấp tăng mạnh ở cả TP HCM và Hà Nội. 

Cụ thể, giá đất ở các quận ngoại thành TP HCM, đặc biệt là khu tây bắc chứng kiến mức tăng trưởng ấn tượng trong 4 tháng đầu năm 2021. Với giá đất tại Củ Chi tăng 27,7% so với cùng kỳ, tại Hóc Môn tăng 21%, tại quận 12 tăng 15,6%, kế đó là thành phố Thủ Đức tăng 12% và Bình Chánh tăng 8%. 

Giá đất tại các khu vực này tăng nhanh nhờ vào đề án đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn.

Tại Hà Nội vừa trải qua giai đoạn 4 tháng đầu năm giá đất đất "sục sôi" tại nhiều nơi, tỷ lệ tăng trung bình 14,5% so với cùng kỳ theo ước tính của VNDirect. Nguyên nhân chủ yếu do các thông tin quy hoạch đặc biệt là dự thảo quy hoạch sông Hồng.

Dựa trên nghiên cứu thị trường của VNDirect, giá đất leo thang ở nhiều nơi, trong đó giá đất tại Đông Anh tăng đột biến 75,5% so với cùng kỳ, trung bình lên tới 5.341 USD/m2 vào cuối tháng 4.

Hai nguyên nhân chính dẫn tới giá đất tăng nóng tại huyện Đông Anh do trong quy hoạch phân khu sông Hồng, có hai dự án đáng chú ý là cầu Tứ Liên với tổng vốn đầu tư 17.000 tỷ đồng và trục đường nối khu vực Hồ Tây và Cổ Loa. Ngoài ra, Hà Nội đã đặt mục tiêu đưa huyện Đông Anh lên quận trước năm 2025.

Vinhomes, Novaland, Nam Long, Khang Điền lợi gì khi giá nhà đất tăng trên diện rộng?

Trong bối cảnh giá nhà đất tăng trên diện rộng, ước tính của VNDirect dựa trên 803 chung cư tại Hà Nội và TP HCM cho thấy mức tăng giá thứ cấp căn hộ trung bình đạt 3,4% trong 4 tháng đầu năm. Tuy nhiên mức tăng giá căn hộ là khác nhau giữa các dự án của từng doanh nghiệp bất động sản. 

Đáng chú ý, giá căn hộ tại dự án của chủ đầu tư CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) tăng mạnh nhất với tỷ lệ tăng 6,4% so với cùng kỳ. Tiếp theo là giá căn hộ tại dự án của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL) tăng 3,7% và CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (Mã: KDH) tăng 3,4%.

Mặt khác, về mặt lợi suất cho thuê tại các dự án của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận đạt 4,6%, cao hơn mức 2,8 - 3,7% ở các dự án của Novaland, Khang Điền và Nam Long.

Theo nhận định của VND, các chủ đầu tư Vinhomes, Nam Long, Novaland và Khang Điền đang sở hữu quỹ căn hộ phân khúc trung cấp và bình dân - Các phân khúc được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân. 

Đối với Vinhomes, VND ước tính nguồn cung từ ba dự án lớn tại Hà Nội gồm Dream City, Cổ Loa và Wonder Park sẽ ghi nhận giá trị phát triển lần lượt là 229.000 tỷ đồng, 49.300 tỷ đồng và 22.600 tỷ đồng. 

Cũng theo Chứng khoán Bản Việt (VCSC), triển vọng lợi nhuận năm 2021 của Vinhomes tăng 10% lên 31.000 tỷ đồng chủ yếu nhờ kỳ vọng về doanh số bán hàng tại các ba dự án lớn trên.

Về Novaland, dự án Aqua City Phoenix (trong đại dự án Aqua City) dự kiến mang lại giá trị phát triển cao nhất cho doanh nghiệp trong năm nay với 22.600 tỷ đồng. Theo ban lãnh đạo, Novaland đã bán khoảng 1.800 sản phẩm trị giá 17.200 tỷ đồng trong quý I/2021, trong đó dự án Aqua City đóng góp gần 50% tổng giá trị hợp đồng bán hàng.

VCSC cho hay các đợt mở bán mới gần đây tại Aqua City Phoenix thu hút được sự quan tâm từ khách mua nhà một phần nhờ cơ chế thanh toán linh hoạt trong 3 năm cho một căn hộ thấp tầng khi nguồn cung căn hộ thấp tầng hạn chế trên thị trường bất động sản nhà ở sơ cấp tại TP HCM.

Bên cạnh đó, VND nhận định nhóm doanh nghiệp này ở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh với tỷ lệ đòn bẩy thấp, như vậy doanh nghiệp có thể chống lại các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản. 

Theo tổng hợp của VCSC, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu trong năm 2020 của Vinhomes, Nam Long ở mức thấp, đặc biệt với Khang Điền (0,1%), tuy nhiên tỷ lệ này của Novaland lại khá cao với 114%. 

Theo Doanh nghiệp Niêm yết