Tín dụng bất động sản có nên 'siết đại trà'?

Để tăng nguồn cung, giảm giá bất động sản về gần thu nhập người dân, nhiều ý kiến cho rằng chính sách tín dụng cần linh hoạt, theo hướng ưu đãi cho những dự án đáp ứng nhu cầu người có thu nhập thấp, phục vụ nhu cầu nhà ở thực sự.

Giá nhà cao gấp 25 thu nhập bình quân người dân

Theo Phòng Nghiên cứu và Phát triển Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, từ năm 2006 tới nay, ước tính 60% các giao dịch mua bất động sản chung cư không nhằm mục đích tiêu dùng mà nhằm mục đích đầu cơ, là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản thành thị cao và rất cao so với thu nhập của người dân.

Vấn đề giá nhà cao ngất ngưởng một lần nữa được ĐBQH Tô Văn Tám (Kon Tum) đặt ra trong phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà chiều 4/6. “Giá bất động sản gấp 25 lần thu nhập bình quân người dân, đang là thách thức trong nỗ lực giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Bộ trưởng nhận thức vấn đề trên thế nào và giải pháp ra sao?”, ông Tám hỏi.

Thừa nhận giá bất động sản “cao so với giá trị thực, thu nhập người dân”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng nguyên nhân từ sự thiếu kiểm soát, thiếu minh bạch của thị trường này. Cộng với đó là tình trạng thiếu nguồn lực, bộ máy tổ chức quản lý bất động sản. Trong khi đó, các địa phương vẫn chưa thực sự để tâm đến thị trường bất động sản, chưa kiểm soát chặt chẽ cung cầu hàng hóa. “Việc phê duyệt nhiều dự án không đáp ứng yêu cầu thị trường, chủ yếu là ở phân khúc cao cấp chưa phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở. Chưa có cơ chế hấp dẫn nhà đầu tư tham gia các dự án nhà ở xã hội”, ông Hà nói.

Để giải quyết những bất cập của thị trường bất động sản, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho rằng phải tăng nguồn cung và ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá, đầu cơ, trục lợi trong bất động sản. Ông Hà cũng thừa nhận còn tình trạng người Việt Nam đứng tên mua nhà cho người nước ngoài như ĐBQH đề cập. “Nội dung này Bộ Công an đã có đánh giá, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Công an xử lý. Đây là việc rất khó nhưng chúng tôi sẽ cố gắng kiểm soát và hạn chế “, ông Hồng Hà cam kết.

Tín dụng nên ưu đãi sản phẩm phục vụ người thu nhập thấp?

Liên quan đến giải pháp tăng nguồn cung, theo tính toán của Phòng Nghiên cứu và Phát triển Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, giai đoạn 2010 - 2020, chúng ta cần có thêm 364 triệu m2 nhà ở, tương ứng số vốn để đáp ứng nhu cầu này khoảng 4 tỷ USD mỗi năm. Còn theo tính toán của CBRE, nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản thương mại ở các thành phố lớn (Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng) khoảng 1,5 tỷ USD mỗi năm từ nay tới năm 2020. Như vậy, tính chung, nhu cầu vốn cho việc xây nhà dân dụng và văn phòng thành thị Việt Nam lên tới 5,5-6,5 tỷ USD/năm trong giai đoạn 2010-2020.

Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng lại đang được hệ thống ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hơn, khiến mục tiêu tăng cung bất động sản là một thách thức không nhỏ.

Để giải quyết bài toán này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, các doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Song song với đó, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài. Ngoài ra, có thể lựa chọn các đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án.

Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi mô hình, kêu gọi vốn đó, các doanh nghiệp bất động sản TP HCM kiến nghị Ngân hàng Nhà nước áp dụng quy định về tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% từ nay đến hết năm 2020 (tăng thêm 6 tháng so với dự thảo thông tư sửa đổi của Ngân hàng Nhà nước); sau đó giảm dần qua các năm và tỉ lệ này giảm còn 30% từ tháng 7/2022.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội đề xuất: Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân hiện nay. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Cùng đó, cần khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở chứ không phải để đầu cơ.