Hà Trần

Hà Trần

Trước áp lực dòng tiền âm, doanh nghiệp BĐS đang xoay sở ra sao?

Số ngày xử lí hàng tồn kho đang tăng lên khiến dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng hạn hẹp, tình trạng thiếu hụt vốn lưu động buộc các doanh nghiệp phải có phương án huy động và sử dụng vốn phù hợp.

Trước áp lực dòng tiền âm, doanh nghiệp BĐS đang xoay sở ra sao? - 1

Số ngày xử lí hàng tồn kho đang tăng lên khiến dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng hạn hẹp, tình trạng thiếu hụt vốn lưu động buộc các doanh nghiệp phải có phương án huy động và sử dụng vốn phù hợp.

Đuối với dòng tiền âm

Dịch COVID-19 khiến công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… của nhiều doanh nghiệp BĐS bị đình trệ. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đã phải thốt lên "đây là một giai đoạn thực sự là khó khăn chưa từng có".

Thống kê kết quả kinh doanh quí đầu năm của nhiều doanh nghiệp bất động sản đại chúng giao dịch trên sàn chứng khoán cũng cho thấy, không ít doanh nghiệp có sự tăng trưởng về lợi nhuận nhưng lại có dòng tiền kinh doanh âm.

Tính từ năm 2015, quí I/2020 là quí đầu tiên dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trên toàn thị trường âm (âm 26.000 tỉ đồng); trong đó, bất động sản là ngành có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh giảm mạnh nhất (âm 12.000 tỉ đồng), báo cáo phân tích của FiinGroup vừa công bố mới đây cũng cho biết.

Cụ thể, quí 1/2020, Novaland (âm 672 tỉ đồng), Hải Phát (âm 61 tỉ đồng), Nhà Đà Nẵng (âm 56 tỉ đồng), Nhà Thủ Đức (âm 33 tỉ đồng), Tập đoàn Hà Đô (âm 28 tỉ đồng),...

Trong đó, điển hình nhất phải kể đến CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), dù vẫn báo lãi nhưng dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm liên tục từ năm 2016 đến nay, thậm chí còn tăng lên, tập trung ở các khoản phải thu, hàng tồn kho và các khoản phải trả.

Quí I/2020, DXG ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 1.484 tỉ đồng, trong khi cùng kì năm trước dương 260 tỉ đồng. 

Tương tự, Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã VCG) cũng là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS và có 2 năm liên tiếp gần đây âm dòng tiền kinh doanh.

Quí đầu năm, Vinaconex ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 1.060 tỉ đồng, trong khi cùng kì năm ngoái chỉ âm 266 tỉ đồng. Nguyên nhân đến từ sự đột biến trong các khoản phải thu và hàng tồn kho.

Hai doanh nghiệp khác là CTCP Đầu tư LDG (Mã: LDG), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) cũng âm dòng tiền kinh doanh âm 2 năm liên tiếp,...

Theo FiinGroup, dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS thường không ổn định hoặc không có xu hướng rõ ràng (nếu xem theo quí). Số ngày vòng quay tiền mặt của ngành BĐS kể từ giai đoạn 2018 - 2019 đang có xu hướng tăng lên và đây sẽ là chỉ báo quan trọng của ngành trong giai đoạn sắp tới.

Số liệu tổng hợp từ 90 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên 3 sàn tại thời điểm cuối quí I/2020. Khoản phải thu bao gồm phải thu ngắn hạn của khách hàng và phải thu theo tiến độ hợp đồng xây dựng. (Nguồn: FiinPro Platform)

Số liệu tổng hợp từ 90 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên 3 sàn tại thời điểm cuối quí I/2020. Khoản phải thu bao gồm phải thu ngắn hạn của khách hàng và phải thu theo tiến độ hợp đồng xây dựng. (Nguồn: FiinPro Platform)

Tính kế xoay sở

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch kinh doanh ở mức thận trọng trong năm 2020.(Ảnh: HL)

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch kinh doanh ở mức thận trọng trong năm 2020.(Ảnh: HL)

Phải nói thêm, BĐS là một ngành đặc thù, việc một doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp bỏ vốn mua đất và thực hiện dự án, nếu các dự án chưa đủ điều kiện mở bán do thủ tục pháp lí hoặc thiếu vốn triển khai sẽ dẫn đến việc chưa thể thu tiền về. 

Ngược lại, một doanh nghiệp có nhiều dự án gối đầu mà dòng tiền âm liên tiếp trong nhiều năm liền cũng cho thấy rõ định hướng phát triển của doanh nghiệp là chấp nhận rủi ro cao để tập trung chạy đua về tăng trưởng.

Trong bối cảnh hiện tại, nếu doanh nghiệp nào cân đối được dòng tiền để tiếp tục phát triển các dự án còn dang dở thì cơ hội để vực dậy sẽ rộng hơn rất nhiều.

Trong các cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020 vừa diễn ra muộn do COVID-19, hầu hết các doanh nghiệp đã phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh ở mức thận trọng, đồng thời, các giải pháp khắc phục tình trạng thiếu vốn cũng đã được trình cổ đông thông qua.

Đơn cử, năm 2020, Đất Xanh dự kiến doanh thu và lợi nhuận đều giảm khoảng 15% so với kết quả thực hiện được ở năm 2019. Trong đó, doanh thu thuần dự kiến 4.900 tỉ đồng và lãi ròng kì vọng 1.034 tỉ đồng. Doanh nghiệp sẽ mở bán dự án Gem Skyworld Long Thành và Gem Riverside.

Doanh nghiệp dự kiến không chia cổ tức và giữ lại toàn bộ lợi nhuận hiện có để bổ sung vốn kinh doanh, cũng như tăng vốn chủ sở hữu. Trước đó, công ty dự kiến chia cổ tức năm 2019 với tỉ lệ 22%.

Ngoài ra, doanh nghiệp dự kiến phân bổ gần 875 tỉ đồng từ việc chào bán cổ phiếu ra công chúng (năm 2019) để bổ sung vốn lưu động và tăng vốn điều lệ cho BĐS Hà An, qua đó để công ty con này phát triển dự án 92,2 ha tại xã Long Đức (Đồng Nai).

Với Vinaconex, vấn đề trong việc cân đối dòng tiền cũng là một nguyên nhân khiến doanh nghiệp này muốn tăng vốn điều lệ trong năm 2020, thông qua việc chào bán cho cổ đông hiện hữu.

Vinaconex hiện đang có 441,7 triệu cổ phiếu đang lưu hành trên thị trường và dự kiến chào bán thêm 66,26 triệu đơn vị (giá chào bán 15.000 đồng/cp), tương ứng tỉ lệ 15%.

Nếu chào bán thành công toàn bộ, số tiền mà Vinaconex thu về đạt khoảng 994 tỉ đồng. Toàn bộ số tiền này được dùng để triển khai KĐT đại lộ Hòa Bình; đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Đông Anh; khu du lịch nghỉ dưỡng Condotel Resort ven biển Tuy Hòa và làm vốn đối ứng của Vinaconex tham gia vào một số dự án BOT.

Với Hải Phát Invest, ĐHĐCĐ công ty vừa thông qua phương án tăng vốn điều lệ lên hơn 3.000 tỉ đồng trong năm 2020. 

Theo giải trình của doanh nghiệp, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Tổng nhu cầu vốn của Hải Phát trong năm 2020 tương đối lớn (khoảng 5.590 tỉ đồng), trong đó chi phí chuẩn bị đầu tư và triển khai các dự án 1.794 tỉ đồng; chi phí M&A và các hoạt động khác 2.129 tỉ đồng; chi hoạt động và cơ cấu các khoản vay 1.667 tỉ đồng.

Còn với TTC Land, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu năm nay đạt 2.056 tỉ đồng, cao gấp đôi so với thực hiện năm 2019. Tuy nhiên, kế hoạch lợi nhuận trước thuế giảm hơn 65% xuống 120 tỉ đồng.

Trong đó, Công ty sẽ dự kiến tập đẩy nhanh tiến độ bán hàng các dự án BĐS dân dụng trọng điểm như Panomax, Jamona Heights, Belleza (tầng 1 - 6), Charmington Tân Sơn Nhất, Charmington IRIS, The West Bình Chánh.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng giữ lại toàn bộ lợi nhuận năm 2019 (gần 177 tỉ đồng) để bổ sung vốn đầu tư kinh doanh, vượt qua giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Chia sẻ thêm về kế hoạch này, tại ĐHĐCĐ, Tổng Giám đốc TTC Land Vũ Quốc Thái cho biết, do ảnh hưởng của thủ tục pháp lí và dịch COVID-19, TTC Land phải tạm dừng xây dựng một tháng, ảnh hưởng đến trực tiếp đến ghi nhận doanh thu và lợi nhuận (một số dự án dự kiến hoàn thành vào cuối quí IV).

 

Nguồn: Vietnambiz

0

Bình luận

Mua bán nhà, đất làm thế nào biết sổ đỏ, sổ hồng đã xóa thế chấp chưa?

Các thay đổi về chủ sở hữu, nợ nghĩa vụ thuế, thế chấp ngân hàng hay đã xóa thế chấp đều được thể hiện trên sổ đỏ hoặc trang bổ sung kèm theo.  Xem thêm
Mua bán nhà, đất làm thế nào biết sổ đỏ, sổ hồng đã xóa thế chấp chưa? - 1

'Covid-19 san phẳng đường tăng giá bất động sản'

Đầu tư bất động sản thời điểm dịch không có lãi, thậm chí mua nhưng không thể bán, bán bị ép giá dẫn đến làn sóng giảm giá.  Xem thêm
'Covid-19 san phẳng đường tăng giá bất động sản' - 1

Thị trường BĐS 'đứng hình', thành viên của Vạn Thịnh Phát trả gần 1.400 tỉ đồng lãi trái phiếu nửa đầu năm

An Đông, thành viên của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát tiếp tục thanh toán hàng nghìn tỉ đồng lãi trái phiếu trong 6 tháng đầu năm nay.  Xem thêm
Thị trường BĐS 'đứng hình', thành viên của Vạn Thịnh Phát trả gần 1.400 tỉ đồng lãi trái phiếu nửa đầu năm - 1

Xuất hiện tâm lý hoãn mua nhà do dịch Covid-19 trên thị trường bất động sản

Dịch Covid-19 đang tiếp tục có những diễn biến phức tạp đang khiến tâm lý nhiều người mua nhà, đặc biệt là mua nhà trả góp trở phải cân nhắc kỹ hơn khi xuống tiền.  Xem thêm
Xuất hiện tâm lý hoãn mua nhà do dịch Covid-19 trên thị trường bất động sản - 1

Một khu đô thị mới huyện Quốc Oai bị giảm diện tích đất xây dựng nhà ở

Diện tích khu đô thị sau điều chỉnh qui hoạch giảm khoảng 5.949 m2 do nằm trong phạm vi mở đường trục chính Bắc - Nam.  Xem thêm
Một khu đô thị mới huyện Quốc Oai bị giảm diện tích đất xây dựng nhà ở - 1

Nhiều người cố mua chung cư thật đắt đỏ chỉ để khẳng định "tôi có tiền"

Đây là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.  Xem thêm
Nhiều người cố mua chung cư thật đắt đỏ chỉ để khẳng định "tôi có tiền" - 1

Tập đoàn Hưng Thịnh hỗ trợ 20 tỷ đồng ủng hộ hoạt động phòng, chống Covid-19

Tập đoàn Hưng Thịnh vừa công bố tiếp tục trích nguồn ngân sách 20 tỷ đồng ủng hộ công tác phòng, chống dịch.  Xem thêm
Tập đoàn Hưng Thịnh hỗ trợ 20 tỷ đồng ủng hộ hoạt động phòng, chống Covid-19 - 1

Bàn chuyện đầu tư bất động sản shophouse

Hiện nay có nhiều người rơi vào tình cảnh, sở hữu nhiều bất động sản nhưng nguồn thu nhập chính không có do cơ sở kinh doanh đóng cửa. Tài sản thì nằm hết ở bất động sản. Từ đầu năm đến nay bất động sản ra hàng (bán hoặc cho thuê) rất chậm.  Xem thêm
Bàn chuyện đầu tư bất động sản shophouse - 1

Cư dân The Star tiếp tục căng băng rôn đòi sổ hồng trước trụ sở Công ty An Gia

Sáng ngày 1/8, cư dân sống tại chung cư The Star một lần nữa tiếp tục lên trụ sở công ty này căng băng-rôn yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao sổ hồng sau 3 năm bán nhà cho khách hàng.  Xem thêm
Cư dân The Star tiếp tục căng băng rôn đòi sổ hồng trước trụ sở Công ty An Gia - 1

Vườn Sen: Cen Land bị tố "nhận vơ" chủ đầu tư, khách bức xúc đòi lại tiền

Dự án Vườn Sen: Cen Land bị tố nhận vơ là chủ đầu tư; Khách hàng bức xúc đòi lại tiền đặt cọc, giao dịch song vẫn khất lần chưa trả lại... - Báo Giao Thông  Xem thêm
Vườn Sen: Cen Land bị tố "nhận vơ" chủ đầu tư, khách bức xúc đòi lại tiền - 1

Gần 500 hộ dân bị treo sổ hồng vì chủ đầu tư khiếu kiện thuế

3 năm qua dân chung cư The Star nhiều lần gõ cửa chủ đầu tư đòi sổ hồng nhà song vô vọng vì dự án còn vướng khiếu nại về thuế.  Xem thêm
Gần 500 hộ dân bị treo sổ hồng vì chủ đầu tư khiếu kiện thuế - 1

Bất động sản trong vòng xoáy bất định

Covid-19 quay lại, các kênh tài chính khác biến động mạnh đang tạo ra nhiều thách thức, khó khăn cho thị trường địa ốc.  Xem thêm
Bất động sản trong vòng xoáy bất định - 1

Bỏ quên 'siêu dự án' ở Vĩnh Phúc, TMS Group chạy theo loạt dự án mới

Mặc dù dự án Khu đô thị mới TMS Land Đầm Cói của TMS Group "đắp chiếu" gần 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất, nhưng doanh nghiệp này vẫn "chạy theo" dự án nghì  Xem thêm
Bỏ quên 'siêu dự án' ở Vĩnh Phúc, TMS Group chạy theo loạt dự án mới - 1

Vì sao các chủ đầu tư thích làm bất động sản cao cấp?

Dù chưa có tiêu chí cụ thể thế nào là bất động sản cao cấp, nhưng các chủ đầu tư hiện nay đều rất thích đầu tư vào phân khúc này, vậy đâu là lý do?  Xem thêm
Vì sao các chủ đầu tư thích làm bất động sản cao cấp? - 1

Giá bán condotel và biệt thự Đà Nẵng giảm mạnh do COVID-19

Đại dịch COVID-19 đã tác động đáng kể đến nguồn cung condotel và biệt thự ở Đà Nẵng, kéo theo giá bán trong quí II/2020 giảm so với quí trước đó.  Xem thêm
Giá bán condotel và biệt thự Đà Nẵng giảm mạnh do COVID-19 - 1

Vay mua nhà: Nên vay theo hình thức thế chấp hay tín chấp?

Khi vay ngân hàng mua nhà theo hình thức thế chấp, người vay có thể được vay số tiền lớn với mức lãi suất thấp hơn so với vay tín chấp nhưng thủ tục và thời gian xét duyệt sẽ phức tạp và lâu hơn.  Xem thêm
Vay mua nhà: Nên vay theo hình thức thế chấp hay tín chấp? - 1

Ông trùm BĐS một thời giàu nhất Trung Quốc phải bán 90% vốn tại tòa nhà chọc trời ở Mỹ để trả nợ

Tham vọng bành trướng toàn cầu của ông trùm BĐS Wang Jianlin đã phải nhận về "cái kết đắng", tập đoàn của vị doanh nhân này liên tục phải bán bớt tài sản nước ngoài để cứu vãn hoạt động kinh doanh.  Xem thêm
Ông trùm BĐS một thời giàu nhất Trung Quốc phải bán 90% vốn tại tòa nhà chọc trời ở Mỹ để trả nợ - 1

Chính thức trình Chính phủ thành lập thành phố Phú Quốc

Thành phố Phú Quốc sau khi thành lập có diện tích tự nhiên là 575,29 km2, qui mô dân số là 177.540 người với 8 đơn vị hành chính cấp xã.  Xem thêm
Chính thức trình Chính phủ thành lập thành phố Phú Quốc - 1

Ngắm đô thị vệ tinh Hòa Lạc hơn 17.000 ha vừa được duyệt qui hoạch

Hòa Lạc được định hướng phát triển thành đô thị khoa học công nghệ với qui mô dân số khoảng 600.000 dân, qui mô diện tích 17.274ha.  Xem thêm
Ngắm đô thị vệ tinh Hòa Lạc hơn 17.000 ha vừa được duyệt qui hoạch - 1

Nếu dịch Covid-19 bùng phát một lần nữa, thị trường BĐS sẽ như thế nào?

Có lẽ không chỉ mình phân khúc BĐS nghỉ dưỡng lại thêm “đòn giáng” mới từ dịch Covid-19 mà cả thị trường BĐS nói chung tiếp tục phải đối mặt với khó khăn, thách thức nếu dịch lần nữa bùng phát tại Việt Nam.  Xem thêm
Nếu dịch Covid-19 bùng phát một lần nữa, thị trường BĐS sẽ như thế nào? - 1

Cửa sáng nào đầu tư bất động sản trong mùa dịch Covid-19?

Theo một số chuyên gia, về cơ bản những loại hình BĐS với mục đích đầu tư nhằm thu lãi trong trung và dài hạn cũng được quan tâm hơn là việc kinh doanh dòng tiền trong ngắn hạn.  Xem thêm
Cửa sáng nào đầu tư bất động sản trong mùa dịch Covid-19? - 1

BĐS công nghiệp là phân khúc hiếm hoi không lao dốc trong đại dịch COVID-19

Theo Savills, hầu hết các phân khúc của thị trường BĐS đang chứng kiến mức giảm sút lớn trong các giao dịch. Song, BĐS công nghiệp đã và đang là nhóm tài sản có khả năng mau phục hồi ở hầu hết các thị trường thuộc Châu Á - Thái Bình Dương.  Xem thêm
BĐS công nghiệp là phân khúc hiếm hoi không lao dốc trong đại dịch COVID-19 - 1

Công ty Vimedimex công bố toàn bộ hồ sơ hợp tác góp vốn triển khai dự án tại 17 Phạm Hùng và Iris garden

Để toàn bộ khách hàng cũng như dư luận nắm được thông tin đầy đủ nhất về quá trình hợp tác triển khai dự án 17 Phạm Hùng và 119 đường K2, phường Cầu Diễn (Iris Garden), ngày 2-8, Công ty cổ phần Tập đoàn dược phẩm Vimedimex (Công ty Vimedimex) đã có thông tin báo chí, công bố tất cả các văn bản liên quan tới dự án.  Xem thêm
Công ty Vimedimex công bố toàn bộ hồ sơ hợp tác góp vốn triển khai dự án tại 17 Phạm Hùng và Iris garden - 1

Bắt khẩn cấp chủ Công ty Tiên Phong Land điều tra hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” tại khu đất ở quận

Thông tin từ Cơ quan Cảnh sát điều tra (CSĐT) Công an Tp.HCM, cho biết vừa ra lệnh bắt khẩn cấp bà Nguyễn Thị Diệu Thúy – đại diện Công ty TNHH đầu tư Tiên Phong Land để điều tra hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” tại khu đất ở quận 9.  Xem thêm
Bắt khẩn cấp chủ Công ty Tiên Phong Land điều tra hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” tại khu đất ở quận  - 1

COVID-19 tác động tiêu cực, lợi nhuận của Hải Phát Invest giảm mạnh

Quí II năm nay, COVID-19 đã ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình kinh doanh của các công ty thành viên. Theo đó, lợi nhuận hợp nhất của Hải Phát Invest giảm mạnh so với cùng kì năm ngoái.  Xem thêm
COVID-19 tác động tiêu cực, lợi nhuận của Hải Phát Invest giảm mạnh - 1

CHUNG CƯ GIẢM GIÁ 40% NĂM 2012, LỊCH SỬ CÓ THỂ LẶP LẠI 2021?

Cuộc khủng hoảng kinh tế 2008 như một cơn cuồng phong, bắt nguồn từ nước Mỹ và lôi nền kinh tế của cả thế giới đi vào một cuộc suy thoái nghiêm trọng. Việt Nam không nằm ngoài vòng quay này, nền kinh tế bị ảnh hưởng rõ rệt, bất động sản đưa vào thời kỳ đóng băng, kéo dài tới 2014.  Xem thêm
CHUNG CƯ GIẢM GIÁ 40% NĂM 2012, LỊCH SỬ CÓ THỂ LẶP LẠI 2021? - 1

Gia sản trăm tỷ trên phố "kim cương” Hà Nội nằm phủ bạt, vướng đầy bụi, ồ ạt thanh lý gấp

Từng có doanh thu cả tỷ đồng mỗi tháng nhưng hiện giờ, không ít khách sạn 3 – 4 sao tại phố cổ Hà Nội phải thanh lý gấp vì làn sóng Covid-19 lần thứ 2.  Xem thêm
Gia sản trăm tỷ trên phố "kim cương” Hà Nội nằm phủ bạt, vướng đầy bụi, ồ ạt thanh lý gấp - 1

Khách sạn 5 sao ở Đà Nẵng gặp khó: Lần đầu chưa kịp khai trương thì Covid xuất hiện, vừa đón khách 1 tháng dịch lại bùng phát

Trong khi dự kiến khai trương từ cuối quý I/2020 thì đến nay, khách sạn 5 sao này mới chỉ mở cửa đón khách được 1 tháng và vẫn quyết định tạm thời ngưng hoạt động trong thời gian tới để tuân thủ nghiêm túc lệnh giãn cách trên địa bàn Đà Nẵng và Quảng Nam.  Xem thêm
Khách sạn 5 sao ở Đà Nẵng gặp khó: Lần đầu chưa kịp khai trương thì Covid xuất hiện, vừa đón khách 1 tháng dịch lại bùng phát - 1

Công ty Vạn Phát Hưng xây ‘chui’, bán ‘lụi’ hàng trăm nền đất ở dự án Nhơn Đức

Công ty Vạn Phát Hưng nhận chuyển nhượng đất lúa trước khi được chấp thuận địa điểm đầu tư, xây dựng công trình trên đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền giao đất; thi công hạ tầng, móng cọc khi chưa có giấy phép và bán hàng trăm nền đất tại dự án khi chưa được phép. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này còn bán 370 nền đất có móng cọc tại dự án khi chưa được phép.  Xem thêm
Công ty Vạn Phát Hưng xây ‘chui’, bán ‘lụi’ hàng trăm nền đất ở dự án Nhơn Đức - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết