💥Theo báo cáo tài chính quý 4/2024, số liệu được công bố bởi 103 doanh nghiệp bất động sản trên sàn HOSE, HNX và UPCoM cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho đã vượt mốc 491.2 ngàn tỷ tăng 5% so với đầu năm. Trong số này, có 52 doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng, trong khi 42 doanh nghiệp khác giảm.

Với gần 1/3 tổng giá trị tồn kho toàn ngành, Novaland (NVL) tiếp tục dẫn đầu với hơn 146.000 tỷ tăng 6% so với đầu năm và cao gấp 2.6 lần so với thời điểm trước đại dịch COVID-19 vào cuối năm 2019. Từ tổng giá trị tồn kho, phần lớn là bất động sản đang xây dựng với hơn 138.000 tỷ trong khi hàng tồn kho bất động sản đã hoàn thành chỉ khoảng 8.500 tỷ đồng.

Nguồn ảnh: Internet

⇒ Sau Novaland, Vingroup (HOSE: VIC) đứng thứ hai với gần 112.800 tỷ tồn kho tăng 22%, chủ yếu từ các dự án bất động sản đang xây dựng. Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (BCM) đứng đầu với hơn 21.200 tỷ tăng 7% so với đầu năm, hầu hết là chi phí xây dựng dở dang cho các dự án.

Công ty TNHH Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) cũng ghi nhận tồn kho tăng 13%, đạt hơn 13.800 tỷ, tập trung nhiều tại các dự án khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát. Một số doanh nghiệp khác như Nhà Khang Điền (KDH) và Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng ghi nhận tồn kho trên 10.000 tỷ với mức tăng và giảm khác nhau.

💸Đến cuối năm 2024, có 11 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản, cho thấy tình hình tài chính khó khăn của nhiều doanh nghiệp trong ngành. Đặc biệt, Bất động sản HUDLAND (HLD) đứng đầu danh sách với tồn kho lên tới 90% tổng tài sản, tương đương hơn 1.800 tỷ tăng mạnh so với đầu năm.

Trong khi đó, Đầu tư và Xây dựng HUD4 (HU4) ghi nhận tồn kho chiếm 86% tổng tài sản mặc dù có sự giảm nhẹ 6%. Quốc Cường Gia Lai (QCG) nằm trong nhóm này với mức tồn kho 75% tương ứng hơn 6.600 tỷ.

🚨Xét theo tổng tài sản, ba "ông lớn" trong ngành bao gồm VIC, VHM và NVL có tổng tồn kho chiếm gần 63% toàn ngành, với mức giá trị hơn 308.000 tỷ tăng 7% so với đầu năm. Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, tổng tồn kho của BCM, KBC và SNZ chiếm khoảng 8% toàn ngành tương ứng hơn 37.300 tỷ cũng tăng 9% so với đầu năm.

Bộ Xây dựng đã công bố rằng lượng tồn kho bất động sản tại các dự án vào quý 4/2024 là khoảng 17,058 căn/nền, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Trong đó, số lượng chung cư tồn kho là 1,072 căn, giảm 77% so với quý trước; nhà ở riêng lẻ có 11,218 căn, giảm 8%; và đất nền còn tồn kho là 4,768 nền, giảm 47%.

Tỷ trọng hàng tồn kho chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án, cho thấy sự điều chỉnh trong nhu cầu và cung cấp bất động sản tại thị trường. Nhìn chung, trong năm 2024, lượng tồn kho bất động sản trong các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng giảm, phản ánh sự phục hồi chậm chạp của thị trường.

Dù nguồn cung dư thừa, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM vẫn tăng mạnh. Theo CBRE, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng 36% so với 2023, mức tăng kỷ lục trong 10 năm.

Nguyên nhân tồn kho cao

Giá quá cao: Nhà đất vùng ven khó bán vì giá bị đẩy lên quá mức.

Vướng pháp lý: Nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán, khiến hàng tồn gia tăng.

Môi giới thao túng giá: Chênh lệch giá rao bán lớn, gây nhiễu thị trường.

Chủ đầu tư không chịu giảm giá: Hàng không bán được nhưng vẫn neo giá cao, kỳ vọng thị trường phục hồi.

Vậy, theo bạn, với lượng tồn kho kỷ lục này, thị trường sẽ đi về đâu? Giá nhà có tiếp tục tăng hay sẽ có sự điều chỉnh?