Thị trường bất động sản đang suy giảm

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức sáng 16/5, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, thị trường sẽ ngày càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng. 

Theo ông Nam, thị trường sẽ ngày càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng. So với cùng kỳ năm ngoái, dường như các chỉ số đang có dấu hiệu giảm sút, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm. Chính phủ đang có nhiều nỗ lực cải cách tích cực nhằm tạo một môi trường kinh doanh thông thoáng, lành mạnh…Nhưng theo phản ánh của doanh nghiệp thì vẫn chưa có sự chuyển biến mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng có sự giảm sút. Cụ thể, theo thống kê mới đây, tại TP Hồ Chí Minh, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát.

Ông Nam dẫn chứng, theo một báo cáo tổng hợp của Hội Môi giới BĐS, lượng hàng hoá về chung cư, biệt thự tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tung ra thị trường đã giảm chỉ còn khoảng 70% so với quý IV/2018. Dù lượng hấp thụ của thị trường so với tỷ lệ hàng bán ra vẫn tốt nhưng so với lượng tuyệt đối giảm rất mạnh.

Tuy nhiên, đánh giá về triển vọng thị trường, theo ông Nam, điểm mạnh nhất của thị trường BĐS Việt Nam là sức cầu và thanh khoản lớn. "Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà. Điều quan trọng là cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng", ông Nam nói. Tuy nhiên, theo ông Nam, dù thị trường đang phát triển tốt nhưng thực tế giao dịch trong giai đoạn gần đây có xu hướng suy giảm mà nguyên nhân chủ yếu bởi "đất và tiền đều giảm".

"Chúng ta có lo lắng về bong bóng BĐS. Từ năm 2017, tôi đã cảnh báo rằng Chính phủ đang rà phanh nhưng giờ đã nhấn và đạp phanh rồi. Tín dụng vào BĐS đang bị siết mạnh và sắp tới còn bị siết tiếp", ông Nam nói.

Ông Nam dẫn Thông tư 36 cho biết, từ tháng 1/2019, nguồn vốn tín dụng vào BĐS giảm với quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống còn 40%. Chưa dừng lại ở đó, hiện Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống 30%, đồng thời nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng gấp 3 lần lên 150%.

"Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm từ năm 2017. Số liệu cho thấy, năm 2016, tín dụng chung tăng 12% thì BĐS gấp rưỡi 18% nhưng sang tới năm 2017, con số này ngược lại, tín dụng chung tăng 18% nhưng bất động sản chỉ được 12%. Năm 2018, tín dụng chung 12%, bất động sản còn có 5% và tới quý IV/2018 thậm chí tín dụng BĐS còn giảm 0,8%. Dòng vốn vào thị trường BĐS với chiều hướng như vậy sẽ rất khó khăn", ông nói.

Liên quan đến phần vốn cho BĐS, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Việt Nam đang có nhiều dòng vốn và nguồn vốn đổ về BĐS tương đối nhiều. Cùng đó, số lượng doanh nghiệp thành lập trong lĩnh vực BĐS tăng khá nhanh. Tổng vốn đăng ký khoảng 150 nghìn tỷ đồng.  Dòng vốn đầu tư công có khoảng 244 nghìn tỷ đồng. Vốn FDI năm 2018 rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản khoảng 6,5 tỷ USD. Với xu hướng này, chắc chắn BĐS công nghiệp, thương mại, nhà ở xã hội sẽ còn tăng.

Cũng tại diễn đàn, nhận định về tình hình kinh doanh BĐS thời gian 2018 và quý 1/2019, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, xét về góc độ thuận lợi thì các chính sách của BĐS có cơ chế ổn định và rõ ràng hơn. Bên cạnh đó, các cơ quan Nhà nước đã quyết liệt hơn trong đầu tư BĐS nên các doanh nghiệp làm ăn chân chính, có chất lượng. Ngoài ra, nguồn cung có đa dạng hơn trước chứ không như thời điểm năm 2017, 2018 tập trung BĐS cao cấp, dẫn đến tình trạng lo sợ bong bóng.

Về khó khăn: Thứ nhất, nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và Ngân hàng. Thứ hai, các thông tin về BĐS vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư BĐS. Thứ ba, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư, thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu đặt ra.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Khởi cho rằng, đầu tư và kinh doanh BĐS sẽ ngày càng mở rộng nhưng rõ ràng và chặt chẽ hơn; tránh tình trạng tranh chấp xảy ra. Đặc biệt, khuyến khích bất động sản cho thuê bởi cầu thì lớn nhưng hiện nay cung còn rất thấp.