Đầu tư vào kênh nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group, nhận định về tâm lý chung của thị trường, cho rằng các nhà đầu tư luôn muốn đầu tư nhiều nhất vào các kênh shophouse đã được cấp phép.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho biết thị trường đã chứng kiến sự nghịch lý, đảo chiều bất động sản. Quỹ đất khan hiếm, sản phẩm không có, người mua tiềm năng nhiều nhưng không có nhiều lựa chọn.

Xu hướng dịch chuyển từ đô thị lõi đến các tỉnh thành có chỉ số năng lực canh tranh tốt. Ở các địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An, Quảng Nam – Đà Nẵng… giá đất ở vùng ven đã tăng hơn gấp đôi.

Theo ông Cường, về nguyên tắc, bất động sản những khu vực nào có người đến đông thì giá khu vực đó sẽ tăng cao. Dự báo lượng người về sinh sống, làm ăn, giao lưu kết nối sai đồng nghĩa việc đầu tư bất động sản ở khu vực đó sẽ thất bại cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở.

Về bất động sản khu công nghiệp, ông Cường cho rằng, khi hội nhập sâu rộng hơn và chiến tranh thương mại leo thang, bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nhà ở chung cư là một lựa chọn được giới trẻ ưa chuộng, tạo ra gia đình ấm cúng, quản lý gia đình.

“Nếu là đầu cơ thì sẽ theo xu hướng vào đất nền. Nhưng xu hướng chủ đạo nhất chính là nhà ở chung cư. Đầu tư dài hạn nhất là condotel”, ông Nghĩa nhận định.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng: “Năm 2020, các nhà đầu tư vào bất động sản nhà ở có thể thu được lợi nhuận cao. Riêng tại Hà Nội, tôi cho rằng, khu vực phía Tây có tiềm năng hơn cả vì hạ tầng đầy đủ, đang kéo cư dân lao động nước ngoài làm việc tụ ở khu này khá đông, tạo ra sự nhộn nhịp”.

Nguồn vốn đến từ đâu?

Một vấn đề đặt ra đó là trong những năm tới, dòng tiền vào bất động sẽ đến từ những nguồn nào là chủ yếu? Có bốn phương án đưa ra cho các chuyên gia đánh giá. Một là vốn ngân hàng chiếm chủ yếu. Hai là chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. Ba là dòng vốn ngoại và bốn là chuyển từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản.

Kết quả đánh giá cho thấy, phương án một chiếm 56,6%; phương án hai chiếm 5,7%; phương án 3 và 4 cùng chiếm 18,9%.

Theo TS. Cấn Văn Lực, dòng vốn vào bất động sản trong 2019 vừa qua đến từ tín dụng bổ sung thêm cho bất động sản dự tính tăng thêm khoảng 300.000 tỉ đồng.

Trong khi, đó bốn dòng vốn còn lại gồm tư nhân, FDI, trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu tương đương 240.000 tỉ đồng. Khoảng 60% vốn sẽ tiếp tục đến từ ngân hàng, 40% đến từ các dòng vốn khác. Xu thế này, theo ông Lực, sẽ vẫn tiếp tục.

“Chúng ta băn khoăn về Thông tư 22 vừa qua của Ngân hàng Nhà nước. Chính tôi là người đề xuất phải có một thông tư như thế này”, ông Lực cho biết.

Theo ông Lực, thông tư sẽ định hướng tín dụng vào những chỗ bất động sản gắn với thực tiễn, bớt đầu cơ.

Thứ hai, thông tư sẽ giúp thị trường lành mạnh về lâu dài, sẽ khuyến khích cho vay xây nhà, mua nhà, sửa chữa nhà. Sắp tới, cho vay phân khúc này có trọng số rủi ro là 50%, bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy luật 80/20.

“Chúng tôi đề nghị chia bất động sản thành bốn phân khúc như thông lệ quốc tế, nhưng chưa thể làm được. Thông tư này sẽ định hướng tích cực hơn với dòng vốn và thị trường”, ông Lực nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, với tỷ lệ này thì dòng vốn ngân hàng hơi hấp. “Chúng ta cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào bất động sản, vì đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho ngân hàng và bất động sản phát triển một cách vững chắc”, ông Nghĩa nhận định.

“Nhiều nhà quản trị ngân hàng nói với tôi rằng, nếu không cho vay bất động sản thì cho vay gì? Vì các thị trường khác quá rủi ro, chỉ có bất động sản, hàng không và viễn thông là ổn định, rủi ro khá thấp, nên ngân hàng không cho ba lĩnh vực này vay thì cho ai vay?

Cuối cùng là tư duy tài sản. Một tỷ phú lừng danh nói rằng phải chuyển tất cả sang tư duy tài sản, mà bất động sản chính là tài sản vững chắc nhất, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, dòng vốn ngoại đi vào thị trường sẽ có nhiều tác động tích cực cho thị trường chứ không phải là tiêu cực.

“Thời gian qua, chúng tôi đã làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, họ muốn đầu tư hoặc mua, tìm kiếm đối tác Việt Nam để liên doanh liên kết”, bà Vân cho biết.

Theo bà Vân, đây là dòng tiền tiềm năng, họ đem theo kinh nghiệm, dòng vốn. Các doanh nghiệp trong nước có thể tìm được các nhà đầu tư nước ngoài thì không chỉ có thêm tiền mà còn có thể tích luỹ thêm kinh nghiệm để phát triển dự án của mình lên một tầm cao hơn.

Cũng theo đại diện JLL, các nhà đầu tư ngoại không bị giới hạn tầm nhìn ở một lĩnh vực nào mà họ đầu tư vào nhiều lĩnh vực như nhà thương mại, chung cư…

Hiện nay, vốn đầu tư của Nhật Bản, Hàn Quốc là những dòng vốn tốt. Còn Trung Quốc cũng đầu tư nhiều nhưng chủ yếu là khu công nghiệp; trung tâm thương mại, nhà phố thì nguồn vốn nhiều nhất là Hàn Quốc và Nhật Bản.