Mua sẽ khó bán

Cách đây hơn 1 năm, sau khi được nhân viên tư vấn, chị Nguyễn Ngọc Trang (Ba Đình, Hà Nội) xuống tiền mua căn officetel có mức giá gần 1,5 tỷ đồng chưa đầy đủ 45 m2. Ở thời điểm mua, chị cũng nghi ngờ về tính pháp lý loại hình bất động sản mới này. Tuy nhiên, phía sàn đã tư vấn đảm bảo an toàn và lợi nhuận cho thuê hàng tháng. Không chỉ vậy, họ còn đảm bảo sẽ có sổ đỏ.

Dự án đi vào hoạt động, sau khi bàn giao nhà, chị Trang đã cho thuê ngay được với số tiền gần 10 triệu đồng/tháng. Nhưng do gia đình đang có việc gấp cần phải bán, chị Trang nhờ sàn giúp nhưng cho tới nay đã gần nửa năm vẫn chưa thể giải quyết được.

“Đúng là lúc mua, tưởng căn hộ này nhỏ dễ bán nhưng ai dè nhiều người lo sợ có thể không có sổ đỏ nên rụt rè”, chị cho hay.

Được biết, hiện dự án này cũng còn khá nhiều căn officetel tồn đọng mà chủ đầu tư chưa bán hết. Vì vậy khi nhà đầu tư có ý ký gửi sản, sale các sàn cũng không mấy mặn mà nhận bán.

Rao bán căn hộ officetel cắt lỗ

Tương tự, một chủ nhà dự án ở đường Tố Hữu (Hà Đông) đang rao bán căt lỗ officetel 70m2 với giá 1,47 tỷ. Chủ nhà đang cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng, nhượng quyền khách đang thuê tới tháng 4/2020.

Theo chủ nhà, ngay từ đầu bà không có ý định đầu tư cho thuê mà chỉ tính bán lại. Đến cuối 2018, thấy nguồn cung dự án officetel mới tăng mạnh, tâm lý người mua bắt đầu nghi ngại, bà vội rao bán ra. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại bà mới chỉ bán được duy nhất một căn với giá thấp hơn dự kiến 100 triệu.

Trên nhiều trang rao vặt, tình trạng bán lại officetel khá phổ biến. Thời điểm 2016, các căn officetel luôn là sản phẩm ra hàng nhanh nhất, chỉ cần mở bán là sẽ được nhà đầu tư gom hết. Nhưng nay, dù một dự án chỉ có tầm 50-70 căn officetel nhưng vẫn ế hàng.

Khác với các officetel ở trung tâm có thể cho thuê tầm 15-16 triệu/tháng, nhiều căn officetel ở vùng phụ cận chỉ có giá chào thuê tầm 9-10 triệu/tháng.

Không thể lướt sóng

Thực tế, giá bán tăng cao nhưng officetel vẫn không phải là sân chơi "một chiều thẳng tiến". Ngoại trừ các dự án tọa lạc tại trung tâm, các khu vực phụ cận, nhiều dự án vẫn khó thanh khoản.

Ông Bùi Văn Thành, chuyên viên môi giới nhà đất nhận định, với vốn ban đầu dưới 2 tỷ đồng, muốn kỳ vọng lợi nhuận bùng nổ cao trong thời gian ngắn, muốn lướt sóng dễ dàng thì chắc chắn officetel không phù hợp.

Theo phân tích của ông Thành, lợi nhuận lãi vốn khó có thể đột biến trong thời gian ngắn. Nếu xác định lướt sóng hay vào tiền một đợt rồi bán chênh kiếm lời vài trăm triệu đồng thì không nên. Officetel hầu hết tăng giá khi đi vào hoạt động 1 năm, với các dự án tốt ở trung tâm tăng giá có thể đạt 30-40% sau 1-2 năm. Nếu xác định đầu tư dài hạn mới nhắc đến officetel.

Khó lướt sóng căn hộ officetel

Tỷ suất cho thuê 1 năm trung bình từ 8-10% đầu tư officetel cho thuê dài hạn chỉ có lợi, tăng giá trong tương lai ở những vị trí đắc địa.

Loại căn hộ này bán không tốt bằng căn hộ ở, lý do chính vẫn là do thời hạn sử dụng chỉ có 50 năm. Ngoài ra, vì không có chức năng ở, người mua lại không chắc có được dùng căn hộ làm văn phòng hay không nên việc tiêu thụ loại bất động sản này gặp khó.

Trong nghiên cứu Cushman & Wakefield đã chỉ ra rằng với tổng giá trị căn hộ phổ biến chỉ từ 1,5 tỷ đến 2 tỷ đồng, có 3 đối tượng khách hàng phù hợp là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty mới khởi nghiệp, có quy mô dưới 10 nhân viên cần tiết kiệm thời gian và chi phí sử dụng.

Khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư để sinh lời thay vì gửi tiết kiệm. Với mức sinh lợi từ khoảng 8-10% mỗi năm trên tổng giá trị căn hộ thì đây là một kênh đầu tư thực sự hấp dẫn.

Chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam bởi vị trí của các dự án đa phần tập trung tại các khu vực trung tâm/gần trung tâm, gần các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại lớn, thuận tiện cho việc đi lại, làm việc.

Có thể nói với loại hình bất động sản mới mẻ như officetel, các nhà đầu tư nên cân nhắc và xác định rõ nguồn cầu đối với phân khúc này, xu hướng của thị trường thứ cấp (bán lại hoặc cho thuê) cũng như các chính sách về cam kết cho thuê/thuê lại từ chủ đầu tư.