Tuy nhiên, không phải ki ốt hay shophouse nào cũng hứa hẹn tiềm năng lợị nhuận, tại một số dự án nhiều nhà đầu tư đang chật vật với mô hình đầu tư này.

Anh Nguyễn Văn T (Linh Đàm, Hoàng Mai) cho biết, khoảng 2 năm trước anh quyết định mua 2 căn ki ốt liền nhau tại một dự án nhà ở xã hội thuộc khu ven Hà Nội với mục đích cho thuê. Trước đó, anh đã có kinh nghiệm đầu tư ki ốt tại chung cư HH Linh Đàm và thắng lớn khi đổ tiền vào đây.

Chật vật kinh doanh ki ốt

Căn ki ốt 28m2 của anh T đang được cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng, trong khi suất đầu tư chưa đến 1,5 tỷ đồng thời điểm mua. Không chỉ giá thuê cao và có xu hướng tăng qua các năm, căn ki ốt dù không được rao bán nhưng luôn có người hỏi mua với mức chênh khủng lên tới tiền tỷ so với giá gốc.

HH Linh Đàm gồm 12 tòa nhà cao từ 35 đến 41 tầng, với 20-24 căn hộ/mặt sàn. Như vậy, dự án có khoảng 9.000 căn hộ với dân số 30.000 người, tương đương dân số cả 1 phường của Hà Nội. Đây là một nguồn cầu khổng lồ cho các căn ki ốt tại đây. Do đó, anh T kì vọng bài toán lợi nhuận cũng sẽ lặp lại với 2 căn ki ốt anh mua ở dự án mới dù quy mô khu đô thị này nhỏ hơn HH Linh Đàm.

Thế nhưng do vị trí xa trung tâm, hạ tầng tiện ích chưa đồng bộ nên dù đã bàn giao gần 2 năm nhưng tỉ lệ lấp đầy của dự án mới chỉ hơn 60%. Hơn nữa, do mức chi tiêu không cao, người dân sống ở đây có xu hướng mua đồ ở chợ vì giá mềm hơn ki ốt chung cư. Do đó, 2 năm qua, 2 căn ki ốt anh T và một số người khác thường xuyên biến động khách thuê.

Dù hợp đồng kí lâu dài nhưng khách thuê chấp nhận mất tiền cọc, trả lại mặt bằng do việc kinh doanh không thuận lợi. Dù giá thuê mỗi căn ki ốt giảm nhẹ từ 8-9 triệu đồng/tháng xuống mức 7-8 triệu đồng/tháng nhưng vẫn phải để trống thời gian dài.

Thấy việc cho thuê không mang lại nguồn thu ổn định, lại thường xuyên mất thời gian tìm khách, anh T quyết định rao bán cả 2 căn ki ốt với mức chênh nhẹ. Thế nhưng rao bán nửa năm nay và đến thời điểm hiện tại, giá bán cũng đã hạ xuống bằng giá mua vào nhưng anh T vẫn không đẩy được hàng.

Khác với anh T, chị Hải Vân đầu tư một ki ốt tại dự án chung cư trung cấp với giá gần 3 tỷ đồng và cho khách thuê lại mở cửa hàng kinh doanh hàng tiêu dùng. Dự án đã lấp đầy cư dân nhưng tình hình kinh doanh của phần nhiều ki ốt là không khả quan. Nguyên nhân là bởi các ki ốt ở đây phải cạnh tranh với hàng loạt siêu thị, cửa hàng tiện lợi đã xuất hiện từ trước và tiếp tục "mọc" lên như nấm trong bán kính chưa đầy 1km quanh dự án.

Nhiều khách đến hỏi thuê, sau khi khảo sát thị trường khu vực, cũng không đánh giá cao ki ốt của dự án nếu dùng để kinh doanh, buôn bán các mặt hàng tiêu dùng. Khách gần đây nhất đồng ý thuê lại ki ốt của chị Vân là sử dụng để mở văn phòng công ty. Một số ki ốt cũng theo hướng tương tự hoặc chọn hướng kinh doanh các mặt hàng độc, lạ.

Lợi nhuận không dễ từ shophouse

Không chỉ kiốt, shophouse-nhà phố thương mại – phân khúc được các chủ đầu tư quảng cáo là "gà đẻ trứng vàng" cũng không dễ dàng mang lại lợi nhuận cao.

Anh Lương Đức Hiếu (Hai Bà Trưng, Hà Nội) đầu tư căn shophouse ở một khu đô thị cao cấp và phải để trống đến nửa năm vì không có người thuê. Anh từng đứng ngồi không yên khi shophouse ế ẩm. Nguyên nhân là khi đó dự án mới nhận bàn giao, cư dân chưa về ở đông, các căn shophouse trong khu đô thị nếu đi vào hoạt động có rất ít khách đến mua sắm.

Giai đoạn đó, phần lớn khách thuê đều không trụ được lâu dài do lợi nhuận kém. Phải sau gần 3 năm khi dân cư lấp đầy khu đô thị thì hoạt động cho thuê kinh doanh ở những căn shophouse mới vào guồng. Anh Hiếu mới bắt đầu cho thuê được giá tốt và có dòng tiền thụ động ổn định.

Xa hơn, dãy nhà shophouse do Công ty TSQ làm chủ đầu tư gần Làng Việt kiều châu Âu trên trục đường Mỗ Lao, Nguyễn Văn Lộc, quận Hà Đông (Hà Nội) có giá chào bán lên tới cả chục tỷ đồng/căn. Thế nhưng, sau khi đi vào hoạt động, chỉ có một số ít căn được thuê, nhưng người thuê cũng nhanh chóng chuyển đi do không kinh doanh được.

Anh Nguyễn Thanh Châu - Một nhà đầu tư cho biết, việc đầu tư mặt bằng kinh doanh là ki ốt chung cư, shophouse trong một dự án luôn phải tính toán đến nguồn cầu của dự án đó. Nguồn cầu này lại do các yếu tố vị trí, hạ tầng, tiện ích dự án quyết định. Ngoài ra, nhà đầu tư phải xác định đi đường dài, kiên trì với sản phẩm bởi lợi nhuận của sản phẩm này chỉ tăng và ổn định khi cư dân hiện hữu đông đảo, mà yếu tố này thì cần đến thời gian.

Theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội: "Đầu tư vào shophouse chỉ thực sự có lãi khi người ta sử dụng ngôi nhà cho mục đích kinh doanh. Nếu kinh doanh ra tiền, cho thuê được tốt thì nhà mới tăng giá được, còn nếu không, shophouse cũng chỉ như những sản phẩm nhà ở gắn liền với đất thông thường khác".