Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Doanh nghiệp BĐS “rửa” nợ xấu bằng trái phiếu doanh nghiệp

“Rửa tiền” chắc nhiều người đã từng nghe, hiểu lơ mơ ....chủ yếu qua phim ảnh phản ánh một hiện thực không phổ biến ở tít tận trời Tây. “Rửa nợ xấu” nghe lạ, rất lạ nhưng nó lại là một thực tế đã và đang diễn ra trên thị trường vốn Việt Nam dưới cái tên mỹ miều hơn đó là “ tái cơ cấu nợ”. Bài viết dưới đây là một lý giải cho một thực tế đang diễn ra trên thị trường vốn, trái phiếu doanh nghiệp hiện nay tại Việt Nam

Doanh nghiệp BĐS “rửa” nợ xấu bằng trái phiếu doanh nghiệp - 1

Những bất cập lạ !

Bùng phát trái phiếu giá cao: 8 tháng đầu năm 2019, tổng lượng chào bán Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là 129.016 tỷ đồng, quy mô thị trường nhảy vọt lên mức khoảng 10,2% GDP. Trái phiếu BĐS chiếm ưu thế với 44 trên tổng số 108 doanh nghiệp chào bán trái phiếu. Tổng lượng chào bán cũng rất lớn, lên đến 47.804 tỷ đồng.

Ngoài những doanh nghiệp có tên tuổi, còn có các đợt phát hành của nhưng doanh nghiệp “mới toe” mà phát hành khối lượng khủng lên tới hàng nghìn tỷ đồng với lãi suất cao thậm chí cao gấp đôi lãi suất huy động dài hạn của ngân hàng (ví dụ: BĐS Phát Đạt huy động mức 14,45%/năm ) khó lý giải khi lãi suất phát hành của doanh nghiệp BĐS lên tới 14,45 % chưa tính chi phí phát hành ( thường là 3-4%). DN phải làm gì nếu thời gian thi công kéo dài, hàng tồn kho tăng cao với chi phí tài chính lên tới 18-19%/năm ?

Một thắc mắc nữa là tại sao trong 137 đợt phát hành trái phiếu DN từ đầu năm tới nay mà chủ yếu chỉ có các tổ chức là các ngân hàng, định chế tài chính, công ty chứng khoán mua là chủ yếu chiếm tới chiếm 93,9% - Thông tin Bộ Tài chính cho biết. Nhiều gói trái phiếu giá trị lớn từ vài trăm tới hàng nghìn tỷ đồng được ngân hàng ôm trọn. Hiện tại, Techcombank là ngân hàng nắm giữ lượng trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất, khoảng 60 nghìn tỷ đồng, tiếp theo là SHB, BIDV, VietinBank, MBB.

Và vô lý nữa là nhiều doanh nghiệp BĐS có kết quả kinh doanh bết bát như tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu quá cao, dòng tiền kinh doanh bị âm “nặng” nhưng vẫn phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tập đoàn Đất Xanh bị âm dòng tiền kinh doanh gần 565 tỷ đồng trong quý II. Cùng kỳ năm trước, công ty âm 996 tỷ đồng. Đất Xanh cũng là doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh trong suốt 3 năm qua, kể từ 2016 hay Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hiện cũng đang “ôm” khoản nợ lên đến hơn 7.600 tỷ đồng. Khoản nợ này đều là những khoản nợ dài hạn. Đồng thời, khoản mục nợ phải trả của Công ty từ năm 2015 là 5.270 tỷ đồng cũng đã tăng lên 43% lên mức 7.545 tỷ đồng cuối năm 2018. Tại thời điểm cuối tháng 6, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của PDR trên bảng lưu chuyển tiền tệ âm 1.070,1 tỷ đồng (cùng kỳ dương 216,6 tỷ đồng) là những ví dụ cụ thể về sự bất hợp lý trong việc phát hành TPDN.

Tuy phát hành trái phiếu nhiều, nhưng quan sát thị trường lại thấy lượng hàng hóa BĐS được đưa ra thị trường rất khiêm tốn trong thời gian qua....vậy tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đã đi đâu và về đâu ?

Rửa nợ xấu 

Mục đích sử dụng vốn huy động được từ việc phát hành trái phiếu rất đa dạng, trong đó có nhiều trường hợp DN phát hành hay dự án đang triển khai không hề nhận được đồng tiền “ tươi” nào mà nó được dùng để “rửa” các khoản nợ xấu theo cách sau:
Doanh nghiệp A có khoản nợ lớn đến kỳ phải trả của ngân hàng B. Doanh nghiệp đang bị ngân hàng thúc ép vì khoản nợ có khả năng chuyển hạng từ nợ đến kỳ phải trả đến (chuyển nhóm nợ 1-5) đến mức nợ có khả năng mất vốn. Với những khoản nợ lớn, nếu bị chuyển nhóm nợ ngân hàng đối mặt với nhiều nguy cơ: bị cảnh báo toàn hệ thống, bị NHNN tuýt còi, hạ hạn mức cấp tín dụng, khó vay trong liên ngân hàng ... (Trong giới DN đó đây còn có quan đểm khi anh vay 10 triệu USD thì anh phải lo, còn khi vay đủ nhiều, lên tới cả 100 triệu USD thì mối lo đó chuyển sang ngân hàng)

DN bàn với NH thuê công ty chứng khoán C vào “ tái cơ cấu nợ” bằng việc phát hành gói TPDN có giá trị lớn hơn hoặc bằng khoản nợ xấu. Ngân hàng B chính là đơn vị mua trái phiếu của doanh nghiệp A nhưng không phải là “tiền tươi” mà được khấu trừ cho khoản nợ mà A đang nợ B. Tùy vào thỏa thuận với B, hai bên chủ động đưa ra các điều kiện thanh toán gốc và lãi trên tinh thần “Win-Win” cho cả A và B.

Sau khi “mua” xong gói trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng (10-12 thậm chí 14.45%), căn cứ vào uy tín doanh nghiệp, mức độ an toàn của trái triếu đang nắm giữa ( căn cứ BC của bộ phận đánh giá rủi ro), kết hợp với các nghiệp vụ “củng cố niềm tin” B xé nhỏ và chuyển nhượng số trái phiếu này cho các khách hàng, nhà đầu tư tổ chức/cá nhân sau khi giữ lại khoảng 1,5-2%. Như vậy, doanh nghiệp A đã huy động được vốn dài hạn; có bảng cân đối kế toán “đẹp” và tránh được áp lực của các khoản vay ngắn hạn và ngân hàng B sẽ tránh bị NHNN tuýt còi; thu được vốn về để kinh doanh và lại “ngang cơ” với các ngân hàng khác trong hoạt động vay nợ liên ngân hàng.

Rủi ro và hệ lụy 

Trong phạm vi bài viết, không phân tích về rủi ro của việc phát hành TPDN mà cho rằng hoạt động này mặc dù có thể loại trừ, xua những “cục máu đông” mang tên nợ xấu, tránh đổ vỡ ngân hàng, góp phần bảo vệ sự an toàn hệ thống nhưng lại chuyển rủi ro cho cộng đồng. Các nhà đầu tư cá nhân/ tổ chức thiếu thông tin, không đủ khả năng kiểm tra và thẩm định thì hãy cảnh giác do tính “ lỏng” về điều kiện phát hành của TPDN mà có thể mất trắng vì là trái chủ, nhà đầu tư chỉ được thanh toán sau khi toà án giải quyết cho các nghĩa vụ thuế, phí, các khoản nợ thế chấp của DN rồi mới đến QUÍ trái chủ.

0

Bình luận

Vay tiền tỷ mua nhà "ở tạm" vài năm rồi bán đi lấy tiền trả nợ

Có lẽ chưa khi nào, hai chữ “an cư” lại trở nên mong manh và chông chênh như hiện tại, khi mà càng nhiều người trẻ chọn mua nhà bằng cả trái tim, rồi buộc phải bán đi bằng tất cả lý trí. Xem thêm
Vay tiền tỷ mua nhà "ở tạm" vài năm rồi bán đi lấy tiền trả nợ - 1

Dự kiến thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý và siết chặt chính sách cho vay mua bất động sản

Chính phủ đang xây dựng Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản nhằm từng bước ổn định thị trường và hướng tới phát triển bền vững. Trong đó, Điều 2 và Điều 3 của Dự thảo được xem là hai nhóm chính sách trọng tâm, tác động trực tiếp đến hoạt động giao dịch và nhu cầu mua nhà trên thị trường. Xem thêm
Dự kiến thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý và siết chặt chính sách cho vay mua bất động sản - 1

Chính sách cho "Nhà giá phù hợp" khác việt gì với "Nhà xã hội"?

⚡️ Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, sau yêu cầu về chính sách nhà ở cho người thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng mỗi tháng). Xem thêm
Chính sách cho "Nhà giá phù hợp" khác việt gì với "Nhà xã hội"? - 1

Nhà ở cho người thu nhập từ 20 triệu/tháng: khả thi đến đâu, và “nút thắt” nằm ở đâu?

Nhìn dưới góc độ một người dân, tôi đánh giá chủ trương phát triển phân khúc nhà ở cho nhóm thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng là rất đúng hướng, vì đây là “vùng trũng” lớn nhất của thị trường: không đủ điều kiện mua nhà thương mại hiện nay, nhưng cũng khó chạm tới NOXH do nguồn cung hạn chế và điều kiện xét duyệt. Xem thêm
Nhà ở cho người thu nhập từ 20 triệu/tháng: khả thi đến đâu, và “nút thắt” nằm ở đâu? - 1

Bản điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy: bước ngoặt âm thầm của thủ tục bất động sản

Một thay đổi nhỏ trong Chính phủ Việt Nam vừa ban hành tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP có thể khiến không ít người “giật mình nhẹ”: kết quả giải quyết thủ tục hành chính bản điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy. Xem thêm
Bản điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy: bước ngoặt âm thầm của thủ tục bất động sản - 1

Nhà ở thương mại giá phù hợp: lần này có thật sự “phù hợp” không?

Có một nghịch lý khá quen trên thị trường: giá nhà thì leo nhanh như thang máy giờ cao điểm, còn thu nhập thì đi thang bộ. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, cứ mỗi năm lại thấy giấc mơ an cư… dịch ra xa thêm một chút. Xem thêm
Nhà ở thương mại giá phù hợp: lần này có thật sự “phù hợp” không? - 1

Mã định danh bất động sản: "Cơn gió mới" có thể thay đổi cuộc chơi bất động sản Việt Nam

Bắt đầu từ ngày 28/2/2026, ngay sau khi Nghị định số 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực, mỗi căn nhà và từng phần diện tích sàn xây dựng tại Việt Nam sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt – một bước tiến được giới chuyên gia đánh giá có thể làm thay đổi cách thị trường bất động sản vận hành trong dài hạn. Xem thêm
Mã định danh bất động sản: "Cơn gió mới" có thể thay đổi cuộc chơi bất động sản Việt Nam - 1

Đất nền dự án: “Món cũ vị mới” từ 3 trụ cột triển vọng

Thời gian gần đây, nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng “đất nền sẽ là phân khúc ‘vua’ trong kỷ nguyên mới” đã tạo ra nhiều luồng ý kiến trái chiều. Xem thêm
Đất nền dự án: “Món cũ vị mới” từ 3 trụ cột triển vọng - 1

Thu hồi dự án chậm rồi chuyển thành nhà ở xã hội: nghe hợp lý, làm mới thấy không dễ

Có một suy nghĩ khá phổ biến trên thị trường: những dự án treo nhiều năm, đất bỏ hoang, nếu thu hồi lại rồi chuyển sang làm nhà ở xã hội thì vừa tránh lãng phí, vừa giải quyết nhu cầu ở thực. Xem thêm
Thu hồi dự án chậm rồi chuyển thành nhà ở xã hội: nghe hợp lý, làm mới thấy không dễ - 1

Không phải cứ mặt tiền đẹp là dòng tiền đều đặn đâu!

Ngày xưa, cứ nghe “nhà mặt phố” là auto bật mode giàu sang. Kiểu như chỉ cần mở cửa ra là tiền tự đi bộ vào, khách xếp hàng dài từ sáng tới tối, chủ nhà chỉ việc… đếm. Nhưng đời không phải lúc nào cũng “mặt tiền = mặt cười”. Xem thêm
Không phải cứ mặt tiền đẹp là dòng tiền đều đặn đâu! - 1

Tổng Bí thư: Không phải chỗ nào có đất là xây nhà, phải có chỗ đi lại, vui chơi!

Tổng Bí thư nhấn mạnh rằng khi phát triển các khu dân cư, không thể chỉ “đổ nhà” vào mọi mảnh đất trống mà bỏ quên các yếu tố thiết yếu khác như đường đi lại, không gian sinh hoạt chung và khu vui chơi. Quan điểm này đặt ra yêu cầu quy hoạch phải đi đôi với hạ tầng một bài toán quan trọng cho cả chính quyền lẫn các nhà đầu tư bất động sản. Xem thêm
Tổng Bí thư: Không phải chỗ nào có đất là xây nhà, phải có chỗ đi lại, vui chơi! - 1

Chuyện sống trong những căn hộ cửa đối cửa, thật mệt mỏi nhỉ

Lướt mạng buổi tối, giữa một rừng tin giá nhà, lãi suất và những giấc mơ an cư ngày càng đắt đỏ, lại đọc được một chia sẻ khá “đời” của bạn Khánh Phương về chuyện sống trong căn hộ 45m2, cửa đối cửa, hành lang thì hẹp đến mức… hai người đi qua phải né nhau như né deadline. Xem thêm
Chuyện sống trong những căn hộ cửa đối cửa, thật mệt mỏi nhỉ - 1

Để tôi kể bạn nghe bất động sản 3 năm qua như thế nào nhé!

Ba năm trước, nếu ai nói thị trường bất động sản sẽ có một cú “comeback” hoành tráng như vậy, chắc nhiều người sẽ cười trừ. Nhưng đời mà, đã là bất động sản thì luôn có những cú quay xe khiến người ta không kịp trở tay, hoặc không kịp xuống tiền. Xem thêm
Để tôi kể bạn nghe bất động sản 3 năm qua như thế nào nhé! - 1

Nhà mặt phố Đống Đa: giá thuê leo thang, mở cửa thôi đã thấy… áp lực

Tôi vừa đọc một loạt tin đăng cho thuê nhà mặt phố tại khu vực các phường mới sau điều chỉnh địa giới ở quận Đống Đa cũ. Nói thật, đọc xong chỉ có hai cảm xúc: một là choáng, hai là… hiểu vì sao nhiều mặt bằng treo biển mãi vẫn chưa có người vào. Xem thêm
Nhà mặt phố Đống Đa: giá thuê leo thang, mở cửa thôi đã thấy… áp lực - 1

Cổng nhà mở ra ngoài: tưởng chuyện nhỏ mà lại là “drama đầu ngõ”

Về ăn Tết mà cũng thấy drama, ở quê tôi: một con ngõ rộng khoảng 3 mét, hai bên nhà sát nhau, ai cũng làm cổng mở vào trong cho gọn gàng. Riêng một nhà chơi lớn, dựng hẳn cổng sắt to đẹp, nhưng mở… thẳng ra ngoài đường. Xem thêm
Cổng nhà mở ra ngoài: tưởng chuyện nhỏ mà lại là “drama đầu ngõ” - 1

Mỗi căn nhà một "số định danh": Khi bất động sản không còn là nơi trú ẩn của dòng tiền "mù"

Sự ra đời của Nghị định 357 không đơn thuần là một thủ tục hành chính mới. Đó là một "cuộc cách mạng" về minh bạch hóa thông tin, chính thức khép lại kỷ nguyên giao dịch thiếu kiểm soát và mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam: Kỷ nguyên của dữ liệu số và sự thật. Xem thêm
Mỗi căn nhà một "số định danh": Khi bất động sản không còn là nơi trú ẩn của dòng tiền "mù" - 1

Lãi vay 14%: mua nhà xong mới hiểu thế nào là “gánh team” cả đời

Có một sự thật: trước khi vay mua nhà, ai cũng nghĩ mình đang mua tài sản. Sau khi vay xong, mới nhận ra mình vừa “ký hợp đồng” với… áp lực. Xem thêm
Lãi vay 14%: mua nhà xong mới hiểu thế nào là “gánh team” cả đời - 1

Siết nhà ở xã hội: chấm dứt cảnh “giả nghèo” để giành suất

Thời gian gần đây, tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi trong mua bán nhà ở xã hội có dấu hiệu gia tăng, gây bức xúc trong dư luận và làm sai lệch mục tiêu an sinh ban đầu của Nhà nước. Xem thêm
Siết nhà ở xã hội: chấm dứt cảnh “giả nghèo” để giành suất - 1

💥 Vay 1,7 tỷ trong 35 năm mua chung cư Hà Nội: Vợ chồng trẻ tính gì khi chấp nhận "trả nợ gần hết đời"?

Vay ngân hàng đúng là áp lực thật, tháng nào cũng phải nghĩ đến tiền, nhưng thay vì trả tiền nhà cho nơi mình không thể gọi là nhà, mình chọn trả tiền để giữ lại một chỗ ổn định cho cả gia đình. Xem thêm
💥 Vay 1,7 tỷ trong 35 năm mua chung cư Hà Nội: Vợ chồng trẻ tính gì khi chấp nhận "trả nợ gần hết đời"? - 1

Hợp đồng mua nhà 2026: Đọc 10 phút có thể tránh mất 10 năm kiện tụng

Giá bất động sản đã hình thành mặt bằng mới, nguồn cung đang tăng lại và người mua ngày càng “khó tính” hơn. Bộ Xây dựng cũng dự báo 2026 thị trường xoay trục về nhà ở vừa túi tiền, nhu cầu ở thực là trung tâm. Bối cảnh này khiến một chuyện rất rõ: ai mua theo cảm xúc sẽ trả giá bằng hợp đồng. Xem thêm
Hợp đồng mua nhà 2026: Đọc 10 phút có thể tránh mất 10 năm kiện tụng - 1

Sau Tết Nguyên đán 2026, thị trường nhà ở xã hội Hà Nội có những lựa chọn nào?

Sau Tết Nguyên đán 2026, thị trường nhà ở xã hội Hà Nội chứng kiến làn sóng mở bán sôi động từ nội thành đến khu vực ven đô, tạo mặt bằng nguồn cung hiếm có trong nhiều tháng trở lại đây. Xem thêm
Sau Tết Nguyên đán 2026, thị trường nhà ở xã hội Hà Nội có những lựa chọn nào? - 1

Sai lầm lớn nhất khi đầu tư bất động sản 2026: Đặt cọc trước, kiểm tra sau

Sai lầm làm nhiều nhà đầu tư mất tiền nhanh nhất không phải “mua nhầm khu”, mà là ký đặt cọc vội khi chưa khóa đủ điều kiện pháp lý và quyền ký. Thị trường 2026 là năm thanh lọc, giá đã hình thành mặt bằng mới từ 2–3 năm qua nên khó giảm sâu đồng loạt, nhưng rủi ro hợp đồng và pháp lý lại “đắt” hơn rất nhiều vì giá trị giao dịch lớn hơn. Xem thêm
Sai lầm lớn nhất khi đầu tư bất động sản 2026: Đặt cọc trước, kiểm tra sau - 1

Vay tiền mua nhà và lãi suất... quay xe: Còn khổ nào hơn khổ này!

Lướt mạng những ngày ra Tết, thay vì thấy ảnh bánh chưng xanh, mai đào nở rộ, lại bắt gặp một bài tâm sự rất “đúng mùa” nhưng không hề vui vẻ. Không phải chuyện thưởng Tết thấp, mà là một nỗi niềm quen thuộc hơn: vay tiền mua nhà và… lãi suất quay xe. Xem thêm
Vay tiền mua nhà và lãi suất... quay xe: Còn khổ nào hơn khổ này! - 1

Người ta thường nói mua chung cư thì xem chủ đầu tư, ban quản lý, còn mua nhà đất thì phải xem… hàng xóm

Nghe qua tưởng đùa, nhưng lại là một trong những “chỉ số vĩ mô” quyết định chất lượng sống mỗi ngày, thậm chí còn tác động mạnh hơn cả hướng nhà hay phong thủy. Xem thêm
Người ta thường nói mua chung cư thì xem chủ đầu tư, ban quản lý, còn mua nhà đất thì phải xem… hàng xóm - 1

Lãi suất mua nhà 3.99%: Liệu có phải miếng bánh ngọt?

Bạn đang tính xuống tiền mua nhà vì thấy 1 số Ngân hàng quảng cáo lãi suất chỉ từ 3.99% - 5%/năm? Đừng vội "chốt đơn" kẻo hối không kịp! 😱 Xem thêm
Lãi suất mua nhà 3.99%: Liệu có phải miếng bánh ngọt? - 1

Bắt đầu triển khai thi công sân vận động trống đồng 135.000 chỗ – SVĐ thể thao lớn nhất thế giới, hoàn thành năm 2028

Nằm trong siêu dự án khu đô thị thể thao Olympic quy mô 9.171 ha của Vingroup, sân vận động Trống Đồng đã bắt đầu tập kết máy móc và thi công đường công vụ từ tháng 2/2026. Xem thêm
Bắt đầu triển khai thi công sân vận động trống đồng 135.000 chỗ – SVĐ thể thao lớn nhất thế giới, hoàn thành năm 2028 - 1

Hạ tầng Tây Nam Bộ bứt phá, Vĩnh Long trở thành tâm điểm tăng trưởng mới

Làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn đang tái định hình diện mạo Đồng bằng sông Cửu Long. Sự xuất hiện của các khu đô thị tiên phong như ROX Living Amaluna được xem là bước đi đón đầu chu kỳ tăng giá mới của thị trường bất động sản khu vực. Xem thêm
Hạ tầng Tây Nam Bộ bứt phá, Vĩnh Long trở thành tâm điểm tăng trưởng mới - 1

“Theo dấu” hạ tầng, đón đầu thời điểm vàng BĐS thương mại tại Đông Bắc Thủ đô “bật công tắc” sinh lời

Khi hạ tầng quốc gia bước vào giai đoạn tăng tốc, BĐS thương mại lập tức trở thành “đích ngắm” của dòng vốn thông minh. Tại Đông Bắc Hà Nội, nơi hội tụ loạt công trình trọng điểm, từ Trung tâm Triển lãm Việt Nam (VEC), sân bay Nội Bài và Gia Bình, cầu Tứ Liên đến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh và metro số 4, Vinhomes Global Gate đang được giới đầu tư chuyên nghiệp lựa chọn như một bài toán đi trước thị trường, đón trọn dòng khách và dòng tiền. Xem thêm
“Theo dấu” hạ tầng, đón đầu thời điểm vàng BĐS thương mại tại Đông Bắc Thủ đô “bật công tắc” sinh lời - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết