Câu chuyện dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né bị chính quyền tuýt còi yêu cầu dừng giao dịch vẫn cam kết chia sẻ lợi nhuận “khủng” dường như là một minh chứng điển hình.

Loay hoay tìm đầu ra

Căn hộ condotel từng là loại hình bất động sản rất hấp dẫn doanh nghiệp và các nhà đầu tư địa ốc. Từ khoảng năm 2004, condotel lần đầu tiên xuất hiện tại thị trường Việt Nam, trong giai đoạn đầu, loại hình căn hộ này có mặt ở hầu hết các thành phố du lịch biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…

Đến những năm 2015 – 2017 là thời bùng nổ hoàng kim của condotel, các thành phố như Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng luôn là những điểm nóng.

Tuy nhiên trong khoảng 2 năm trở lại đây, condotel đã bắt đầu chững lại, thị trường giảm sút. Các nhà đầu tư không còn mặn mà, khách hàng “vỡ mộng”, mất niềm tin vào cam kết của các chủ đầu tư khiến thanh khoản loại hình này ngày càng khó khăn.

Theo Báo cáo thị trường của DKRA, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng cho đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.

Theo thống kê lượng giao dịch của sản phẩm Condotel tại Khánh Hòa, quý III/2018, chỉ có 789 giao dịch thành công, giảm mạnh so với Quý I và Quý II. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Tại các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Công ty DKRA Việt Nam nhận định, phân khúc condotel đang rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực ở mức đáng quan ngại nhất từ trước đến nay.

Theo Bộ Xây dựng, nếu năm 2018 có khoảng 7.800 căn hộ condotel cung ứng ra thị trường thì đến quý I/2019 chỉ còn khoảng 1.700 căn và tỷ lệ tiêu thụ tiếp tục giảm. Tại thị trường Đà Nẵng, tính đến tháng 4/2019, nguồn cung condotel phần nhiều là hàng thứ cấp. Hiện, tại đây đang có 14 dự án cung cấp condotel tồn hàng và không có dự án mới hay đợt mở bán tiếp theo.

Còn theo đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung mới sản phẩm Condotel trong 6 tháng đầu năm 2019 tương đối thấp, sản phẩm chào bán chủ yếu từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Tính hấp thụ chỉ đạt 25.02%.

Thị trường giảm sút, thanh khoản khó khăn, bế tắc trong việc tìm đầu ra cho các dự án căn hộ condotel, chủ đầu tư một số dự án đang có dấu hiệu bán tháo bằng cách tăng khuyến mãi, sử dụng làm quà tặng, chiết khấu và cam kết lợi nhuận cao.

Quá ế ẩm, một dự án của Tập đoàn Thành Đô phải xin UBND TP.Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch nhiều block condotel sang căn hộ chung cư, khách sạn. Thậm chí, tại dự án Movenpick Cam Ranh (tỉnh Khánh Hòa), khách hàng mua một biệt thự biển của dự án này sẽ được tặng ngay một căn hộ nghỉ dưỡng condotel.

Tương tự, tại Phú Quốc, một dự án khác có tên Movenpick Resort Waverly Phú Quốc còn có chương trình “mua 1 tặng 1” dưới hình thức tri ân khách hàng.

Cam kết lợi nhuận cao – rủi ro đã thấy rõ!

Đáng chú ý, tại dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né, chủ đầu tư cam kết đảm bảo quyền lợi của khách hàng qua chính sách chia sẻ lợi nhuận hấp dẫn. Theo đó, đơn vị áp dụng mức hưởng theo tỷ lệ nhà đầu tư 80%, dự án và nhà quản lý 20% từ hoạt động cho thuê lại.

Chủ đầu tư khẳng định mức chia sẻ lợi nhuận trên cao hơn nhiều so với mức trung bình thị trường hiện nay, hầu hết các dự án đưa ra mức lợi nhuận phổ biến theo năm trong khoảng 8-12%, cao nhất lên tới 14-15%, từ 5-10 năm.

Được biết, dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né toạ lạc đường DT 716, xã Hoà Thắng, Phan Thiết, Bình Thuận do Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam làm chủ đầu tư, Tập đoàn Apec Group làm đơn vị phát triển dự án.

Theo các chuyên gia, cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng là yếu tố thu hút khách hàng đến với condotel. Tuy nhiên, điều này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, thậm chí dễ khiến khách hàng “sập bẫy” trước những cam kết hấp dẫn và những lời quảng cáo “có cánh”.

Từ lâu, cam kết lợi nhuận và tính pháp lý tại các dự án condotel đã được nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo cho rằng đây chỉ là "bánh vẽ" mà các chủ đầu tư đưa ra để bán được sản phẩm.

Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư condotel ở Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

"Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy rằng, để đạt được mức lợi nhuận lên đến 12% là vô cùng khó khăn. Các nhà đầu tư BĐS và người mua nhà đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết, vừa qua, có nhiều trường hợp nhiều dự án condotel bán căn hộ cam kết lợi nhuận cao, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết. Và một số chủ đầu tư cũng chưa đảm bảo thực hiện đúng như những gì đã cam kết. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

“Chỉ cần bỏ tiền vào condotel, cứ ăn ngon ngủ kỹ, mỗi năm có 10% lợi nhuận, hết 10 năm lại được chia lợi nhuận 70/30, thậm chí 80/20 với chủ đầu tư”, đây là bài tư vấn được nhiều môi giới sử dụng hiệu quả. Thế nhưng vẫn còn quá lâu để hết 10 năm và kiểm tra xem lợi nhuận sau cam kết được chia là bao nhiêu.

Các chuyên gia đánh giá, dù có cam kết lợi nhuận, nhưng khách hàng vẫn gặp rủi ro nếu lợi nhuận thực quá thấp hoặc chủ đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm cam kết thì việc đòi quyền lợi không đơn giản vì pháp lý condotel vẫn còn nhiều lỗ hổng.

Hơn nữa, lợi nhuận cam kết này còn được các chuyên gia kinh tế phân tích là chiêu "mỡ nó rán nó" khi chủ đầu tư tăng giá bán condotel rất nhiều so với thực tế, lấy tiền của khách hàng trước rồi lại trả dần cho chính khách hàng đó theo cam kết lợi nhuận.

Mặt khác, cùng với cam kết lợi nhuận, khách hàng cũng phải trả nhiều chi phí phát sinh như: Phí quản lý, chi phí sửa chữa, nâng cấp trang thiết bị, nội thất…

Trong khi đó, doanh thu đến từ khai thác cho thuê sẽ gặp vấn đề khó khăn vì phải cạnh tranh với lượng phòng của chủ đầu tư. Thông thường, trong 1 dự án, chủ đầu tư giữ lại khoảng 20% số phòng để khai thác, sau khi khách thuê hết lượng phòng này thì mới đến lượt những phòng còn lại.

Do vậy, cùng chung một dự án, nhưng phòng của chủ đầu tư lợi nhuận cao, còn những condotel đã bán thì doanh thu chỉ đủ bù chi phí, là khả năng mà khách hàng phải tính đến. Trong trường hợp này, condotel đã bán khai thác không có lời, thì bài toán chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa.

Thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp khách hàng mua condotel vì cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Nhưng sau 1 thời gian ngắn hoạt động, chủ đầu tư không duy trì được cam kết và phải thương lượng mức lợi nhuận thấp hơn…

Bên cạnh đảm bảo cam kết lợi nhuận cho khách hàng thì pháp lý condotel nhận được nhiều sự quan tâm từ cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia, chủ đầu tư cho đến khách hàng.

Hiện tại, pháp lý condotel vẫn chưa hoàn thiện, gây nhiều tranh cãi và tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành phối hợp với nhau để hình thành khung pháp lý loại hình này.