Sau khi sóng bắt đầu lặng kể từ giữa năm 2018, thị trường đất nền, đất thổ cư Phú Quốc tiếp tục im ắng cho tới nay. Giai đoạn này, điểm sáng chính của thị trường chỉ tập trung ở bất động sản nghỉ dưỡng khi nhiều dự án mới được giới thiệu hoặc đi vào vận hành, casino đầu tiên cho người Việt vào chơi được khai trương.

Giá đất ngừng tăng

Trong khi các cơ sở lưu trú du lịch cao cấp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung thì thị trường đất thổ cư, đất nền Phú Quốc không có nhiều biến chuyển cả về giá và giao dịch.

Hiện tại, phần lớn giao dịch trên thị trường tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm thị trấn Dương Đông và một số ấp lân cận thị trấn như ấp Cửa Lấp, ấp Suối Đá thuộc xã Dương Tơ, ấp Cây Thông Trong, ấp Cây Thông Ngoài thuộc xã Cửa Dương. Dù là điểm sáng giao dịch của thị trường đất nền Phú Quốc nhưng giá đất các khu vực này vẫn giữ ổn định và đi ngang kể từ quý 4/2018.

Cụ thể, đất mặt tiền khu vực đường Trần Hưng Đạo hiện có giá bán dao động từ 150-180 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền ở các tuyến đường Cách Mạng tháng 8, Lý Thường Kiệt, Trần Phú giá đất dao động từ 40-70 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền 30/4 dao động từ 50-55 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền đường Hùng Vương giá dao động từ 90-110 triệu đồng/m2. Các giao dịch thành công phần lớn là nền có diện tích nhỏ dưới 250m2 và giá dưới 18 tỷ đồng.

Tại các khu vực lân cận quanh thị trấn như ấp Cửa Lấp, ấp Suối Đá xã Dương Tơ, ấp Cây Thông Trong, ấp Cây Thông Ngoài xã Cửa Dương, các nền có giá từ 800 triệu đồng đến 3 tỷ đồng ghi nhận giao dịch khá nhộn nhịp.

Tuy nhiên, ngoài các khu vực trên, rất nhiều công đất lớn ở Phú Quốc thuộc Gành Dầu, Hàm Ninh, Cửa Dương… đang trong tình trạng thừa người bán nhưng thiếu người mua.

Nhà đầu tư “mắc cạn”

Theo khảo sát của PV, thời điểm cao trào sốt đất, thị trường Phú Quốc là cuộc chiếm lĩnh áp đảo của giới đầu tư miền Bắc.

Hơn 70% nhà đầu tư tham gia thị trường đến từ miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh…), tỷ lệ còn lại phân bổ cho khu vực phía Nam và các nhà đầu tư địa phương. Khác với các nhà đầu tư phía Nam có xu hướng đầu tư lâu dài, xu hướng của phần lớn nhà đầu tư phía Bắc thường mang nặng tính đầu cơ, lướt sóng.

Năm 2018, giới đầu tư kì vọng Luật đặc khu được thông qua sẽ châm ngòi cho sự bùng nổ dân số ở Phú Quốc. Nhưng kì vọng đó đã không thành hiện thực và trên thực tế, nhu cầu ở thực tại Phú Quốc chưa cao. Suốt thời gian sau đó, Phú Quốc cũng không có những cú hích đáng chú ý nào về quy hoạch, chính sách để tạo nên sự kích cầu mới cho thị trường bất động sản.

Chính bởi vậy, từ giữa năm 2018, khi Phú Quốc tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng đất, ngừng phân lô tách thửa, cùng với đó Luật đặc khu không được thông qua, rất nhiều nhà đầu tư phía Bắc đã “mắc cạn” tại huyện đảo này. Trừ điểm sáng là khu vực trung tâm, lân cận trung tâm với những khu đất đã rõ ràng quy hoạch, pháp lý thì thị trường đất Phú Quốc rơi vào trầm lắng. Việc mua bán những thửa đất lớn (đất công), đất trong dân (trồng cây lâu năm) diễn biến vô cùng chậm chạp…

Nhiều nhà đầu tư ôm hàng từ đợt sốt đất vẫn đang trong tình cảnh “sống dở, chết dở”. Thời điểm sốt đất, bà Nguyễn Hà, một nhà đầu tư Hà Nội từng mua 5 công đất (5.000m2) ở xã Cửa Dương với giá 14 tỷ với niềm tin sẽ đẩy được hàng với giá 23-25 tỷ trong vòng 1 đến 2 tuần. Thế nhưng, chưa kịp đẩy hàng, thị trường đóng băng và rao bán bằng giá mua vào gần năm nay nhưng công đất vẫn không có người hỏi. Người phụ nữ này đang phải chịu áp lực rất lớn bởi tiền đổ vào đất là tiền vay ngân hàng.

Tương tự bà Hà, ông Việt Phương, một nhà đầu tư Quảng Ninh từng mua công đất lớn tại Hàm Ninh với giá 17 tỷ và cũng không đẩy được hàng. Người đàn ông này đã phải bán đất ở Quảng Ninh, trả nợ ngân hàng một phần số tiền vay mua đất Phú Quốc nhằm giảm tiền lãi vay hàng tháng.

Hiện ông Phương muốn rút khỏi thị trường Phú Quốc càng sớm càng tốt nhưng hàng không bán được dù đã kết nối với rất nhiều môi giới.

Tuy nhiên, trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ không thoát được hàng, muốn rút khỏi thị trường Phú Quốc càng sớm càng tốt thì một lượng không nhỏ nhà đầu tư trường vốn vẫn đang tiếp tục ôm hàng tại đây với kì vọng vào sự tăng trưởng của Phú Quốc trong tương lai.

Một nhà đầu tư khác cũng đến từ Hà Nội là ông Hữu Toán lại khá bình thản với sự trầm lắng của thị trường Phú Quốc. Theo ông Toán, cuộc chơi đất đai Phú Quốc phải là cuộc chơi lâu dài, dành cho nhà đầu tư trường vốn. Vùng đất này hội tụ nhiều lợi thế về thiên nhiên, khí hậu, hạ tầng giao thông, xã hội, cùng những chuyển biến hiện tại, chắc chắn sẽ có sức bật lớn trong tương lai.

Khó khăn hiện tại là cơ hội để những nhà đầu tư lớn, bài bản bứt lên sau những biến cố về dự đoán chính sách.