Tuy nhiên, thực tế cho thấy bức tranh thị trường vẫn đang tồn tại nhiều mảng màu trái ngược: trong khi nguồn cung phân khúc cao cấp tiếp tục nở rộ, thì nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm, và nhu cầu thực của người dân vẫn chưa được đáp ứng một cách toàn diện.

Giá tăng, nhưng không đi kèm với khả năng mua thực tế

Theo các chuyên gia, giá bất động sản trong quý I/2025 tiếp tục tăng tại nhiều khu vực, đặc biệt là ở các tỉnh vệ tinh TP.HCM và Hà Nội như Long An, Bình Dương, Bắc Ninh hay Hưng Yên. Tuy nhiên, mức tăng này không phản ánh nhu cầu thực tế của người dân, mà phần lớn đến từ các hoạt động đầu cơ, “lướt sóng” và kỳ vọng vào hạ tầng tương lai.

Trong khi đó, người có nhu cầu thực sự vẫn đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Lãi suất vay mua nhà dù đã giảm nhẹ so với năm 2023, nhưng vẫn dao động ở mức 9–10%/năm, tạo áp lực lớn cho người thu nhập trung bình và thấp.

Nguồn cung lệch pha: Nhiều cao cấp – Ít bình dân

Một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là sự mất cân đối trong nguồn cung. Theo thống kê, trong 3 tháng đầu năm 2025, hơn 70% sản phẩm ra thị trường thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ (dưới 2 tỷ đồng) chỉ chiếm chưa đến 10%.

Nhà ở xã hội – vốn được xem là giải pháp then chốt – vẫn chưa có chuyển biến đáng kể do vướng mắc về thủ tục, quỹ đất và lợi nhuận thấp khiến nhà đầu tư tư nhân không mặn mà.

Dù Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp như gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, điều chỉnh quy hoạch đô thị để tăng nguồn cung nhà giá rẻ, nhưng các chính sách này vẫn đang trong giai đoạn triển khai chậm. Bên cạnh đó, việc siết tín dụng bất động sản thời gian qua tuy giúp lành mạnh hóa thị trường, nhưng cũng khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn triển khai dự án.

Tương lai nào cho thị trường?

Năm 2025 sẽ là năm bản lề, nơi thị trường đứng giữa ngã rẽ: hoặc tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn của đầu cơ – bong bóng – đóng băng, hoặc sẽ dần tái cấu trúc theo hướng bền vững, phục vụ nhu cầu thực sự của người dân.

Để làm được điều đó, cần một cuộc cải tổ mạnh mẽ từ thể chế đến nhận thức của doanh nghiệp và người dân. Nhà ở không thể chỉ là tài sản đầu cơ, mà phải trở lại đúng chức năng của nó: là nơi để sống, để xây dựng hạnh phúc và an cư lạc nghiệp.