Giải pháp nào cho dự án vướng đất công xen kẹt?

Bế tắc vì “dính” đất công

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho biết hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương và TP.HCM đang lâm vào tình trạng bế tắc khi triển khai dự án vì trong quỹ đất của dự án đó vướng một phần rất nhỏ đất công xen cài nhưng chưa có phương án tháo gỡ. 

Đơn cử như trường hợp dự án Green Star Sky Garden tại phường Phú Mỹ, quận 7 của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát bị vướng hơn 7.000m2 đất công xen cài, trong đó bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý.

Do vướng phần đất công xen kẹt nên Hưng Lộc Phát chưa được TP. HCM ra quyết định giao đất và dự án chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất mặc dù UBND TP. HCM đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án. 

Doanh nghiệp này cũng đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện đầu tư xây dựng. Đến nay công ty vẫn đang chờ thành phố ký quyết định sử dụng đất nhưng vẫn chưa được. 

Hay như dự án Lexington Residence ở quận 2, TP. HCM do Công ty cổ phần bất động sản Nova Lexington làm chủ đầu tư. Mặc dù đã nhận nhà hơn bốn năm qua, nhưng đến nay cư dân dự án này chưa được nhận sổ đỏ do chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng của Nhà nước 3.800m2 đất giáp đường Mai Chí Thọ không qua đấu giá nên chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền.

Cuối năm 2018, TP. HCM có văn bản đề xuất Chính phủ chấp thuận chủ trương không bán đấu giá 3.800m2 đất trên để làm hoàn tất thủ tục, làm giấy chủ quyền cho chủ đầu tư và người dân mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, đề xuất chưa được cơ quan chức năng chấp nhận nên thủ tục của dự án chưa hoàn thành và chưa ra được giấy chủ quyền căn hộ cho người dân.

Một trường hợp khác cũng gặp khó do vướng đất công xen cài là dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Thuận Lợi, Bình Dương làm chủ đầu tư. Dự án này có tổng diện tích đầu tư là 58,6128 ha được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt ngày 02/06/2003.

Giai đoạn đầu, dự án này do Công ty TNHH SX TM Thiên Phú làm chủ đầu tư. Đến năm 2015 Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Thuận Lợi mua trúng đấu giá dự án này do ngân hàng đấu giá. 

Mặc dù dự án hiện đã được chủ đầu tư tiếp tục triển khai, nhưng lại gặp khó khi tổng thể dự án dính một phần đất công là mương nước, đường đất và một phần nhỏ đất do UBND phường Mỹ Phước quản lý.

Theo lãnh đạo HoREA, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại hiện nay đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm thuộc Nhà nước quản lý. 

“Việc triển khai các dự án có quỹ đất hỗn hợp đang gặp nhiều vướng mắc do các dự án này có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án. Các dự án này hiện đều phải chờ thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất công xen cài”, Chủ tịch HoREA nhận định. 

Đồng thời cho rằng, nếu giải quyết được trường hợp của dự án Green Star, nhiều dự án bất động sản tương tự cũng sẽ được gỡ nút thắt ách tắc, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở đang rất thiếu hụt trên thị trường TP. HCM.

Xác định giá đất cụ thể sát với thị trường

Đưa ra giải pháp để giải quyết các vướng mắc cho doanh nghiệp, ông Châu kiến nghị, phương án một là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Thay vào đó, chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định). 

Phương án hai là áp dụng các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, ông Châu kiến nghị thực hiện đấu giá đất công khai, để lựa chọn chủ đầu tư.

Cũng có chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014 của Chính phủ. 

Theo đó, các thửa đất cũ thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để khắc phục tận gốc vấn đề này, cần sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn diện. Dự kiến đầu năm 2020, Chính phủ sẽ trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai, song vấn đề là sửa đổi luật phải "lăn mình vào thực tế, vướng ở đâu sửa ở đó" thì mới có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp và phát triển thị trường bất động sản.

Theo ông Võ, hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và nhiều luật khác. Trong đó, tại một dự án đang tồn tại nhiều loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất do các doanh nghiệp đã được giao nhưng thuộc diện sắp xếp lại, mà việc sắp xếp lại đó lại theo luật quản lý sử dụng tài sản về nguyên tắc phải đấu giá.

Đáng lưu ý, tại TP. HCM còn có một loại đất rất phổ biến là đất công dạng kênh rạch. Loại đất này nhiều khi không thuộc diện phải giữ lại mà có thể đưa vào làm dự án nhưng lại không có luật nào quy định phải sử dụng ra sao. Điều này dẫn đến thực trạng một dự án có nhiều loại đất, mỗi loại đất lại có một quy định khác nhau khiến dự án thiếu cơ sở để triển khai. Kết quả, chỉ cần “dính” một phần diện tích nhỏ đất công cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành Thủ tục cho phần đất công đó.