Kết quả kinh doanh năm 2022 phản ánh những khó khăn của thị trường

Theo báo cáo ngành bất động sản nhà ở mới cập nhật của VNDirect cho thấy doanh thu Quý 4/2022 của Vinhomes (VHM) tăng 33,8% so với cùng kỳ lên 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng Quý 4/2022 giảm 24,0% so với cùng kỳ xuống còn 8.928 tỷ đồng do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 26,6% so với cùng kỳ /26,3% so với cùng kỳ xuống còn 62.392 tỷ đồng/28.628 tỷ đồng.

Doanh thu/lợi nhuận ròng Quý 4/2022 của Novaland (NVL) giảm 29,4% so với cùng kỳ /70,7% so với cùng kỳ xuống 3.241 tỷ đồng/239 tỷ đồng do thiếu hụt sản phẩm bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.

Doanh thu Quý 4/2022 của Đất Xanh (DXG) giảm 56,5% so với cùng kỳ xuống 984 tỷ đồng do bàn giao bất động sản ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành bất động sản đang gặp khó khăn. Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ đồng trong Quý 4/2022 do áp lực chi phí cao. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng 2022 giảm 44,7% so với cùng kỳ /87,1% so với cùng kỳ xuống 5.581 tỷ đồng/149 tỷ đồng.

Doanh thu Quý 4/2022 của Nam Long (NLG) giảm 63,1% so với cùng kỳ xuống 1.629 tỷ đồng, chủ yếu từ bàn giao dự án Flora Akari (90 căn, 261 tỷ đồng) và Southgate (234 căn, 1.219 tỷ đồng). Tuy nhiên, lợi nhuận ròng Quý 4/2022 tăng 21,1% so với cùng kỳ lên 437 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 386 tỷ đồng từ việc thoái 25% cổ phẩn của Paragon Đại Phước. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 16,7% so với cùng kỳ /48,1% so với cùng kỳ xuống 4.339 tỷ đồng/556 tỷ đồng.

Doanh thu Quý 4/2022 của Khang Điền (KDH) tăng 109,2% so với cùng kỳ lên 1.234 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp giảm 58 điểm % so với cùng kỳ xuống 24,2% do bàn giao dự án có biên lợi nhuận thấp (KDH không tiết lộ chi tiết dự án). Do đó, lợi nhuận ròng Quý 4/2022 giảm 71,3% so với cùng kỳ xuống 119 tỷ đồng. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 22,1% so với cùng kỳ /8,3% so với cùng kỳ xuống 2.912 tỷ đồng/1.102 tỷ đồng.

VNDirect nhận thấy sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013

VNDirect đã tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết). Đơn vị này cũng lưu ý rằng số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.

Cả tỷ số thanh toán nhanh năm 2022 và tỷ số thanh toán hiện thời đều đang sụt giảm, cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011. 

Song, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu hiện tại lành mạnh hơn giai đoạn 2011 – 2013. Đồng thời, tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cũng cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011 - 2013.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở có thể sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành bất động sản

Chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Theo quan sát, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Vì vậy, VNDirect tin rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

VNDirect nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở, giảm lệch cung cầu trong bối cảnh nguồn cung căn hộ bình dân chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022.

Bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030. Phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ.

Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Cre: Lam Lam/vietnambusinessinsider