Ưu điểm của dự án là nằm kế bên Trung tâm hành chính huyện Bình Chánh, khách hàng được cam kết bàn giao kèm nội thất, tiện ích nội ngoại khu đầy đủ. Nhược điểm của dự án là tiến độ xây dựng chậm nhưng hiện nay đã được khắc phục sau khi có giấy phép. Dù vậy, đánh giá của giới đầu tư thì vị trí dự án khá xa trung tâm. Dự án có mức giá bán khởi điểm khá cao nên tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp khá yếu.

1. Xa trung tâm, giá cao hơn

Mở bán giai đoạn 1 gần 700 căn hộ, giá trung bình Westgate khoảng 33-34 triệu đồng/m2 chưa VAT. Với mức trên, Westgate được mang lên bàn cân với phân khúc căn hộ Flora KĐT Mizuki Park Nam Long và dự án căn hộ Lovera Vista Khang Điền .

Flora Mizuki Park đang giao dịch thứ cấp mức 32 triệu đồng/m2. Lovera Vista trong giai đoạn sang nhượng HĐMB với giá khoảng 31 triệu đồng/m2. Như vậy, giá sơ cấp của Westgate cao hơn hẳn 2 dự án của Nam Long và Khang Điền.

Trong khi dự án của Nam Long đã có cư dân sinh sống, tiện ích nội khu dần hoàn thiện thì dự án của Khang Điền đang trên tiến độ bàn giao vào quý II/2021. Cả hai dự án trên đều có khoảng cách tới trung tâm TP.HCM gần hơn Westgate lần lượt từ gấp đôi đến gấp 1/3 quảng đường. Chưa kể, từ Westgate đi Bến Lức (Long An) còn gần hơn cả di chuyển về Quận 1.

Trên quan điểm là NĐT cá nhân, thành viên Đặng Hồng Phúc nhận định rằng, với việc đặt khung giá như trên cho Westgate, An Gia có thể không mấy thuận lợi khi cạnh tranh với 2 đối thủ trên. “Mizuki gần quận 1 nhất, có thể vào ở, giá lại khá mềm, chất lượng theo mình đánh giá là ổn, thiết kế khá, thị trường lại đang giao dịch tốt. Lovera thì có lợi thế là pháp lý từ uy tín của chủ đầu tư, tiến độ xây dựng nhanh, vị trí nằm trong khu dân cư an ninh”, anh đánh giá.

Anh Phúc nói thêm, ở Lovera Vista, đoạn từ QL 51 ra Nguyễn Văn Linh giờ cao điểm hay kẹt xe nhưng lại rất tiện cho việc di chuyển sang quận 8. Khuyết điểm này sẽ được bù trù với thiết kế layout thoáng, chất lượng căn hộ được bảo chứng ở những sản phẩm đã triển khai của CĐT.

Với Westgate, do chưa mở bán nên mọi đánh giá về dự án đều ở mức “phỏng đoán”. Theo NĐT này, dự án có ưu điểm là phương thức thanh toán nhẹ, đó cũng là phương án hay cho việc an cư trong 3-4 năm tới.

“Vị trí này tuỳ vào thực trạng của mỗi người, sẽ gần với kẻ này nhưng lại xa với người nọ. Khu vực trung tâm hành chính trên sẽ thừa hưởng nhiều tiện ích và hạ tầng sau này,"

2. Lùm xùm pháp lý

Được biết, Westgate từng gặp lùm xùm pháp lý khu đất 3,1 ha của dự án. Theo thông tin người viết cập nhât được, Thời điểm cuối năm 2020, văn bản pháp lý dự án đang có gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định đấu giá, quyết định chấp nhận chủ trương, quyết định công nhận chủ đầu tư của của UBND TP.HCM, quy hoạch chi tiết 1/500 cũ của khu TTHC Bình Chánh.

Nhưng tại thời điểm đó, một số nhân viên dự án tiết lộ rằng quy hoạch trên vẫn đang đợi điều chỉnh để có quy hoạch chi tiết 1/500 mới, trong đó có thay đổi khu đất 3,1 ha thành khu trung tâm thương mại, dịch vụ và nhà ở.

Điều này dẫn đến việc dự án dù rầm rộ mở bán từ đầu năm 2020 nhưng cuối năm dự án chỉ mới thi công nhồi cột, khu 3,1 ha này hoàn toàn là bãi đất trống. 

Tuy nhiên, theo cập nhật dự án được Sở Xây dựng TP.HCM cấp Giấy phép xây dựng vào ngày 12/5/2021. Tính đến nay, sau hơn 1 tháng kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng, dự án West Gate do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia phát triển hiện đã bước sang những khâu cuối cùng trong giai đoạn làm móng.

Một vấn đề nữa liên quan đến pháp lý tại Westgate chính là mô hình holding company được An Gia áp dụng tại dự án. Trong các thông tin công bố, An Gia chưa hề nhận mình là “chủ đầu tư” mà chỉ là “nhà phát triển dự án”.

Thực tế, Công ty Cổ phần Quản lý và Phát triển Gia Khánh, công ty liên kết của An Gia Group, đã thâu tóm dự án thông qua thâu tóm cổ phần chi phối ở doanh nghiệp nắm giữ dự án, Công ty TNHH Western City.

Thị trường không còn lạ với việc tiếp cận dự án theo cách này của nhiều doanh nghiệp khác. Đây là cách thâu tóm vừa tiết kiệm thời gian, vừa giúp đơn giản thủ tục. Tuy nhiên, nhà phát triển dự án có vai trò làm luôn thay CĐT dự án theo hợp đồng nhưng lại không phải CĐT. Về pháp luật, CĐT vẫn phải chịu trách nhiệm về các vấn đề xảy ra với khách hàng.

Cũng với hình thức trên, An Gia đã vướng lùm xùm không hề nhỏ tại dự án The Star. Sau 3 năm bàn giao mà chưa có sổ hồng, cư dân dự án The Star đã liên tục tố và truy trách nhiệm với An Gia. Trong công văn gửi cư dân dự án, doanh nghiệp này lại kết luận, An Gia đã hoàn thành đầy đủ trách nhiệm, nỗ lực thực hiện các thủ tục pháp lý nhưng gặp các trở ngại khách quan và chủ quan từ phía đối tác là CTCP Xây dựng Tân Bình và dịch bệnh COVID-19.

Sau nhiều áp lực, đến nay phía An Gia cũng đã có động thái tiến hành trả tiền sử dụng đất bổ sung đối với tầng hầm mở rộng của dự án The Star. Việc chậm thanh toán tiền này là nguyên nhân chính khiến Xây dựng Tân Bình không hoàn thiện được giấy tờ pháp lý cho cư dân.

3. Ô nhiễm tiếng ồn từ đường cao tốc

Nằm cách nút giao cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Nguyễn Văn Linh - Quốc lộ 1A khoảng 1km, đây vừa được xem là lợi thế nhưng cũng là điểm không ổn đối với dự án Westgate. Cạnh nút giao cao tốc giúp việc di chuyển dễ dàng về miền Tây hoặc kết nối với tuyến cao tốc Bắc - Nam trong tương lai.

Nhưng đây cũng là tuyến giao thông có nhiều xe lớn di chuyển với mật độ dày, độ an toàn khi lưu thông luôn là dấu chấm hỏi với người sinh sống ở khu vực này.

Chưa kể, vị trí liền kề bệnh viện Bình Chánh, bệnh viện Nhi Đồng 3, bệnh viện y khoa Phạm Ngọc Thạch 2 và gần nút giao cao tốc khiến tình trạng ô nhiễm tiếng ồn do phương tiện lưu thông gây ra không hề nhỏ.

Là nhân viên kinh doanh thường “trực chiến” ở dự án mỗi ngày trong giai đoạn cao điểm mở bán trước đó, anh Trọng Nhân kể khổ: “Tôi trực ở Westgate 8-17h, từ thứ 2 đến thứ 7, cứ 15 phút sẽ có 2 chiếc xe cấp cứu đi ngang. Giai đoạn đó, tôi nghe tiếng xe cấp cứu mà ám ảnh!”.

Song song đó, ở khu vực ngoại thành, khách hàng dễ bắt gặp các dự án có vị trí tiếp giáp hoặc tiệm cận bờ sông. Điều này giúp cư dân có được không khí thoáng đãng, thư giãn sau ngày làm việc. Hoặc nếu không, chủ đầu tư thường dành một tỷ lệ lớn diện tích đất để tự tạo riêng công viên và các cảnh quan nội khu để phục vụ cư dân. Tuy nhiên, Westgate lại yếu về điều này.

Bao quanh dự án hầu như toàn là bê tông. Hai phía của Westgate bị vây giữa những toà nhà trong khu hành chính huyện, một phía lại hướng ra mặt đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương, phía còn lại hầu như chỉ toàn là nhà dân.

Tuy có mật độ xây dựng khoảng 29,5% nhưng An Gia chỉ xây các tiểu cảnh để phục vụ cư dân như hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, sân BBQ,… Westgate không có công viên riêng mà dùng “ké” công viên hiện hữu trong khu hành chính huyện. Tuy công viên hiện hữu có diện tích lớn, tạo mảng xanh không nhỏ nhưng việc phải dùng chung với cư dân ngoài sẽ là điểm kém hấp dẫn với khách hàng và nhà đầu tư.

( Còn tiếp...)

Tác giả: Tất Đạt