Tổng quan dự án:

Theo quảng cáo từ nhiều trang thông tin điện tử, dự án PNR Estella là dự án đất nền nằm liền kề khu công nghiệp Sông Mây, thuộc xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, cách tuyến đường DT767 hơn 2km. Dự án có diện tích khoảng 32ha với 1.840 sản phẩm đất nền và được chia thành 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 dự án là 9,8ha với 540 sản phẩm đất nền; giai đoạn 2 sẽ là 22ha với 1.300 sản phẩm. Cùng với đó, pháp lý của dự án đã hoàn chỉnh và có nhiều tiện ích liền kề xung quanh.

1. Cam kết lợi nhuận

PN Holding từng gây choáng khi đưa chính sách mua lại sản phẩm và cam kết lợi nhuận tối thiểu 20%/năm. Cụ thể, đầu tư sản phẩm tại PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án với lãi suất 20% (tương đương mức lợi nhuận 30%/năm). Mức lợi nhuận này cao hơn rất nhiều lần so với gửi tiết kiệm hay đầu tư vào những kênh rủi ro khác.

   + Sale cho biết giá mỗi lô đang giao dịch ở mức 1,25 tỷ đồng. Tính ra mét vuông là 13,6 triệu đồng/m2.

   + Dự án đang được TP Bank cam kết cho vay 60-70% trong thời hạn 5-20 năm. 

   + Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Nông Sản Đông Việt

   + Phát triển dự án: Tập đoàn PN Holding

   + Đối tác phân phối: 5 đơn vị gồm Công ty CP Bất động sản Long Điền, Công ty CP Phát triển Địa ốc Phúc Lộc Gia, PNR Estella sàn thủ Đức, sàn Biên Hòa thuộc Công ty PN Real và sàn Showland

=) Đây là chủ đầu tư khá mới trên thị trường, chưa có nhiều tiếng tăm và uy tín.

Việc cam kết lợi nhuận quá cao có thể sẽ là điểm yếu. Chuyên gia cho rằng dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.

Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng.

   + Dự án PNR Estella có tên gọi khác là Khu dân cư theo quy hoạch do Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư

   + Dự án theo quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư số 3071/QĐ- UBND ngày 30/8/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho Công ty Cp Nông sản Đông Việt đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu. 

Sơ đồ thỏa thuận địa điểm số 4496/2018 tỉ lệ 1/2000 do VP Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai ký ngày 5/5/2018. 

   + Cấp giấy phép quy hoạch được duyệt số 33/ GPQH ngày 19/10/2018 do Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp cho Công ty CP Nông sản Đông Việt để lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, Huyện Vĩnh Cửu.

   +Đã có pháp lý 1/500, sổ hồng riêng từng nền, xây dựng tự do

=> Sale nói đầy đủ về pháp lý, nhưng lại không cung cấp, chỉ gửi 1 đoạn video clip giới thiệu dự án. Sale cho biết thì phải chờ từ 1,5-2 năm nữa mới có sổ hồng riêng từng nền.

Ngày 30/12/2020, theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, dự án PNR Estella do Công ty CP Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư chưa được cấp giấy phép xây dựng công trình và chưa đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định.

3. Tiến độ

+ Dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đường đã đổ nhựa, chỉ cần mua là có thể xây dựng nhà ở

+ 1 số phân khu đang xây nhà mẫu nhưng xin hình hạ tầng thì sale không gửi, hẹn hết giãn cách sẽ đưa khách đi xem trực tiếp.

CƠ HỘI

1. Đặc điểm dân cư xung quanh

   + Lượng lớn cư dân ở Trảng Bom chủ yếu là dân lao động, công nhân trong các khu công nghiệp nên tiềm năng về nhà ở rất cao

   + Trảng Bom đang thu hút số lượng lớn công nhân, dân nhập cư về làm việc và sinh sống.

=) Dự án này có mức giá khá phù hợp với dân nhập cư và dân lao động tại đây

2. Xu hướng thị trường

   + Mấy năm trở lại đây, Trảng Bom phát triển một số dự án bất động sản gần các khu công nghiệp lớn, đặc biệt là các khu công nghiệp đã lấp đầy như Sông Mây bởi với mật độ dân cư đông đúc.

  + Mặt bằng giá đất tại các dự án nằm gần khu công nghiệp hay các tuyến đường giao thương thường cao hơn, tốc độ tăng giá cũng tốt hơn hẳn so với các dự án khác.

   + Mặt bằng giá bất động sản tại Trảng Bom đang tăng nhanh, nhất là sau khi Trảng Bom cùng với Long Thành, Nhơn Trạch được quy hoạch trở thành ba trung tâm logistic phục vụ sân bay quốc tế Long Thành khi đi vào hoạt động.

   + Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tìm đến đây ngày càng nhiều để tìm kiếm cơ hội đầu tư dự án

THÁCH THỨC

- Dự án ra mắt giữa mùa dịch là một thách thức lớn khi thị trường lặng sóng, nhiều dự án đất nền bị đóng băng không thể tiếp cận khách hàng.

- Cũng tương tự như Long Thành, nhiều dự án được quảng cáo ăn theo tiến độ sân bay nhưng hiện do ảnh hưởng bởi dịch, tiến độ sân bay có thể tiếp tục bị chậm lại. Điều này cũng tác động rất lớn trong mùa dịch.

- Trảng Bom là khu vực có mật độ dân cư khá đông đúc, nhưng đường sá nhỏ hẹp, nhiều tuyến đường bụi bặm, chưa hoàn thiện khiện việc đi lại về mấy khu trung tâm chưa mấy thuận tiện. Tiềm năng sinh lời tại dự án khá thấp, khó có thể tiếp cận được nhà đầu tư.

(Theo Hoang Anh Nguyen)