- Nhiều năm về trước có rất nhiều người khi đi qua tuyến đường Nguyễn Duy Trinh và Lã Xuân Oai với mật độ dân cư đông đúc ko biết tại sao có 1 "cục đất" to đùng nằm kẹp giữa không người ở, chỉ có 21 căn biệt thự "ngoại giao" xây sẵn đã xuống cấp rêu phong theo năm tháng, chỉ có các cặp tình nhân thỉnh thoảng chở nhau vào chụp ảnh cưới hoặc "tâm sự" dưới các bụi lau sậy cao trên 2m, hoặc các gia đình đem diều sáo vào thả mỗi buổi chiều tà. Cái tên Đông Tăng Long cũng nghe "lạ tai" và "nhà quê" khi so sánh với các khu đô thị khác, và nếu chịu tìm hiểu kỹ thì có thêm cái Tây Tăng Long 129,5ha mà Vinhome đã mua lại và dự kiến triển khai từ 2019-2021 nữa đấy!

- Từ cuối 2018-nay, hầu như toàn quận 9 giá cả đi xuống duy chỉ có duy nhất giá của Đông Tăng Long đi lên và đã đi lên từ 2014 đến nay dù chậm rãi nhưng vô cùng chắc chắn. Hôm nay Khánh sẽ Review thật chi tiết về chiến trường năm xưa chinh chiến một cách hoàn toàn khách quan cho các bác và các mợ hiểu hơn về dự án "khủng" này nhé!

Lưu ý: bài viết chỉ mang quan điểm, kinh nghiệm thực tế tại quận 9 nói chung và Đông Tăng Long nói riêng của bản thân Khánh, không đại diện cho quan điểm chung của  Group AN CƯ nha cả nhà!

1. VỀ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN:

- Đông Tăng Long với quy mô lên đến 160ha, quy hoạch theo chuẩn đô thị vệ tinh tại phường Long Trường và Trường Thạnh, Quận 9. Chủ đầu tư là HUD - Tổng công ty phát triển nhà Việt Nam thuộc Bộ Xây Dựng, thành lập năm 1989 với hơn 30 năm phát triển và sở hữu 25 dự án khu đô thị "khủng" trên khắp cả nước và Đông Tăng Long chính là dự án tiêu biểu và trọng điểm của HUD tại TP.HCM

- HUD ban đầu 100% vốn nhà nước với rất nhiều công ty con lớn nhỏ, cồng kềnh nên hoạt động thiếu hiệu quả, thua lỗ khi chuyển lên mô hình tập đoàn do đó phải xin quay trở lại mô hình tổng công ty nhà nước và cổ phần hóa!

- Hiện HUD vẫn là chủ đầu tư cấp 1 rất nhiều dự án lớn phía Nam cụ thể là 1 dự án lớn ở Thủ Dầu Một Bình Dương đang bị chính quyền "nhắc nhở" tiến độ, 1 phần dự án khu đô thị Vạn Phúc (Thủ Đức) và rất nhiều quỹ đất lớn tại Nhơn Trạch. Nhưng do thiếu vốn và khả năng bán hàng thời buổi cạnh tranh gay gắt về công nghệ và marketing như hiện nay như các chủ đầu tư tư nhân. Do đó HUD đã chuyển sang bán sỉ từng phần các dự án, và Đông Tăng Long là 1 dự án như vậy với hàng loạt chủ đầu tư F2 (quy mô trên 100ha nên chuyển nhượng phải do thủ tướng đương nhiệm ký):

** Thăng Long Real Corp - mua rất nhiều các quỹ đất nhà phố, biệt thự tại Đông tăng Long (phải có thêm nhiều yếu tố chính trị nữa mới mua được), đã triển khai bán hàng từ 2012-nay. Sau đó giao xuống cho các công ty con thành phần để triển khai bán hàng theo nhiều phân khu cụ thể như sau:

+ Công ty Thăng Long Real trực tiếp bán năm 2012 chỉ bán được hơn 50 nền giá từ 8-10tr/m2 chưa vat dưới hình thức góp vốn, hiện đang xử lý 50 nền này khá phức tập khi đổi sang HĐMB

+ Công ty Thủ Thiêm bán giai đoạn 2014-2015 với hơn 300 nền được giao dịch giá từ 6.6-12tr chưa vat, hợp đồng hợp tác đầu tư, từ 2018-nay đã chuyển qua gần hết sang Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với mức đơn giá xây nhà áp rất cao từ 7-9tr/m2 sàn gây ra nhiều tranh cãi với cư dân, lình xình suốt năm 2018 với các kiện cáo liên quan. Hiện hầu như đã đồng ý đóng tiền xây và chuẩn bị nhận bàn giao nhà giai đoạn đầu vào tháng 10/2020

+ Công ty Ba Son với phân khu đặt tên Hưng Lộc bán năm 2017 khoảng 250 căn nhà phố và song lập giá từ 19-23tr/m2 chưa vat trên đất giá giá nhà phố từ 1.7 tỷ xây thô. Đã khởi công xây từ 2019 và cũng đã chuẩn bị bàn giao đợt đầu tiên vào tháng 12/2020

+ Công ty TLH với phân khu An Lộc bán năm 2019-nay (vẫn còn hàng), giai đoạn này mua lại các suất nhà ở của cán bộ HUD, giá bán gồm giá HĐMB + Chênh lệch, mẫu nhà có khách so với các phân khu trước đó với vật tư và diện tích sàn trên cùng loại sản phẩm. Nhà sẽ bàn giao vào quý 1/2021

+ Công ty Ba Son tiếp tục với phân khu mới mở bán tháng 6/2020 với tên gọi Hưng Phúc, hơn 100 căn biệt thự song lập và đã bán gần hết dự kiến bàn giao quý 4/2021. Và Ba son cũng đã mua xong rất nhiều quỹ đất khác trong dự án, đặc biệt quỹ Dinh Thự Ven Hồ diện tích từ 600-1000m2 dự kiến sẽ sớm triển khai bán hàng

** Quỹ đầu tư Vina Capital - đã mua một phần dự án của HUD bao gồm khu biệt thự song lập và đơn lập, quỹ đất trương học cấp 2 và 3 cũng như 1 quỹ đất làm chung cư mặt tiền đường Liên Phường, Quận 9. Theo tin đồn thì phân khu đã mua này có sự góp vốn của Khang Điền, nhưng đã bán đứt đoạn giá hơn 300 triệu đô cho Nutifood - 1 công ty bán thực phẩm và sữa??!!

** Đức Khải - được thành phố giao xây các khu căn hộ tái định cư theo trục chính Liên Phường, tuy nhiên đến giờ vân chưa thấy rục rịch

** Hưng Thịnh - Có triển khai ép cọc, làm nhà mẫu xây chung cư tại góc Trường Lưu và Liên Phường. Tuy nhiên đã dừng lại hơn 2 năm nay chưa rõ nguyên nhân

** Novaland - Nghe đồn đã mua 1 phân khu chung cư, chưa rõ khi nào triển khai

** Tecco - đã mua lại dự án căn hộ Thu Tâm tiếp giáp cuối Đông tăng Long, mặt tiền vành đai 3, đã mở bán nội bộ giá nghe đâu trên dưới 30tr/m2. Cũng có tin đồn đã chuyển nhượng cho CĐT khác

2. VỀ VỊ TRÍ DỰ ÁN:

- Nếu nói Đông Tăng Long có vị trí đẹp thứ 2 thì không khu đô thị nào tại Quận 9 dám nhận số 1 cũng bởi vì cái "gốc" nhà nước của nó. Với việc được quy hoạch và đền bù từ rất sớm (2006) nên được quyền "lựa chọn" vị trí cực đẹp tại trung tâm của Quận 9 làm dự án, liền kề khu hành chính mới của quận, tiếp giáp khu Công Nghệ cao với rất nhiều công ty lớn hàng đầu thế giới

- Đông Tăng Long có tới 5 con đường "huyết mạch bậc nhất quận 9" đi qua: Vành Đai 3 (120m), Liên Phường (60m), Trường Lưu (30m), Lã Xuân Oai (40m) và Nguyễn Duy Trinh (30m) nên việc kết nối giao thông nhanh chóng và thuận tiện đến các khu vực khác của quận 9 cũng như liên kết vùng đến các quận và địa phương khác

- Từ vị trí dự án Đông Tăng Long với bán kính 2km có đầy đủ hết trường học từ mầm non, cấp 1, 2,3, uỷ ban nhân dân, trạm y tế, chợ dân sinh...bán kính 5-7km có đầy đủ siêu thị, trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi mua sắm giải trí. Cự ly di chuyển về Quận 1 là 16km, đi tuyến hiện hữu mất 30-35ph, nếu đường Liên Phường và Vành Đai 3 hình thành thì thời gian sẽ còn được rút ngắn đi rất nhiều

3. VỀ TIỆN ÍCH DỰ ÁN:

- Với mật độ xây dựng chỉ 40% với quy mô 160ha với chỉ hơn 2000 căn nhà và hơn 20 block căn hộ, đủ thấy Đông Tăng Long đã được thiết kế theo chuẩn đô thị bài bản, mật độ thấp nên cực kỳ thoáng đãng, nhiều mảng xanh và công viên. Đặc biệt và cũng là điểm nhấn của dự án chính là khu vực hồ cảnh quan quy mô lên đến 21ha với 7ha mặt nước (hồ tự nhiên nối ra sông Tắc), sân vận động lớn, công viên, trung tâm triển lãm...

- Ngoài ra dự án có hơn 14 công viên lớn nhỏ xen kẽ các khu dân cư, đầy đủ các trường học liên cấp từ mầm non cho đến cấp 3. Trung tâm thương mại, bến xe, bệnh viện, khu hành chính...

4. VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN:

- Đây là vấn đề "nhức đầu" nhất của khách hàng khi tìm hiểu dự án Đông Tăng Long, Pháp lý chung thì rất chuẩn vì dự án dã triển khai từ 2006, đã đền bù giải toả hơn 98% (vẫn còn vài hộ chưa đồng ý phương án đền bù), có đầy đủ quyết định bàn giao đất, phê duyệt 1/500, sổ tổng cũng như sổ riêng từng Block, đã đóng tiền sử dụng đất...tóm lại có thể hiểu đơn giản là Đông Tăng Long chỉ gồm có 2 loại sản phẩm chủ yếu mà thôi:

+ Đất hoán đổi - tái định cư: được nhà nước đền bù và tái định cư ngay tại dự án với hơn 900 nền đã ra sổ được khoảng 400-500 cuốn sổ riêng, khu tái định cư thì dân đã xây dựng nhiều, được xây tự do còn khu hoán đổi phải xây theo quy định và mới có vài căn về xây. Mua loại đã ra sổ có thể sang nhượng và vay vốn ngân hàng bình thường, còn loại mới chỉ có quyết định đền bù thì giá thấp hơn chút nhưng rất rủi ro, chồng tiền ngay, mua dạng uỷ quyền toàn phần và chi phí sau này để họ sang tên là rất lớn khi yêu cầu phải cả hộ gia đình ra ký mới sang tên được!

+ Đất thương mại - đã được bán cho các chủ đầu tư thứ cấp cho nên pháp lý sẽ phụ thuộc vào từng ông, cơ bản sẽ là sổ hồng tên công ty, xây lên bán nhà hình thành trong tương lai, hoàn công xong mới ra sổ tên cá nhân. Tuy nhiên nếu ông chủ đầu tư đem thế chấp thì việc ra sổ có lẽ cư dân sẽ phải đợi lâu hơn nữa

5. VỀ GIÁ BÁN VÀ THANH KHOẢN:

- Giá Đông Tăng Long cũng là 1 vấn đề vô cùng hóc búa, như 1 mê hồn trận nếu khách hàng bước vào để hỏi. bởi vì có cả giai đoạn đã bán hết chỉ bán thứ cấp, có cả giai đoạn bán đang tồn hàng và cả giai đoạn mở bán mới hoàn toàn và có cả giai đoạn sắp mở bán. Do đó các bác các mợ cần phải tìm hiểu thật chi tiết trước khi xuống tiền mua giai đoạn nào nhé. Cũng đau đầu đấy ạ!

- Giá tham khảo đất nền hoán đổi - tái định cư loại 100m2 có sổ là 40-45tr/m2

- Giá nhà phố Thủ Thiêm và Hưng Lộc đã xây xong chuẩn bị giao nhà đợt tháng 10/2020 là 5.2-5.5 tỷ. Giá ban đầu cả nhà và đất phân khu Thủ Thiêm tầm 2.8-3 tỷ, phân khu Hưng Lộc 3.6-3.9 tỷ

- Giá nhà phố đang bán giai đọan An Lộc từ 5.7-6 tỷ đã bao gồm phần chênh lệch

** Nếu xét về giá bán bán thấp nhất 2014 là 10tr/m2 đất chưa gồm nhà, và giá chuyển nhượng bây giờ là 30tr/m2 cùng diện tích thì đất Đông Tăng Long đã tăng hơn 3 lần trong 6 năm tức thanh khoản rơi vào trung bình tăng 50%/năm. Còn đối với đất hoán đổi tái định cư nếu bác nào đầu tư mạo hiểm mua giấy tay khi đó chỉ 7-8tr/m2 bây giờ bán từ 42tr/2 tức tăng 6 lần/6 năm, tỷ lệ tăng giá 100%/năm nhé, con số thực tế để cho các bác và các mợ tham khảo nhé!

6. KẾT LUẬN CHUNG:

** Ưu Điểm:

- Với vị trí trung tâm, quy hoạch bài bản thì tiềm năng tăng giá của dự án còn rất cao sẽ thu hết lượng lớn khách hàng tài chính tốt, nhu cầu an cư với không gian và tiện ích chuẩn mực

- Đề án Thành phố Đông được thông qua, hạ tầng trọng điểm được nhà nước chú trọng đầu tư như Tuyến metro số 1, bên xe Miền Đông Mới, khép kín và mở rộng Vành Đai 2, khởi Công vành Đai 3. Các căn hộ chung cư trong dự án mở bán và kéo dân về, khu công nghệ cao thu hút dòng vốn FDI từ Trung Quốc. Vinhome và rất nhiều chủ đầu tư lớn khác đã, đang và sẽ triển khai các dự án mới nên Quận 9 hứa hẹn vẫn sẽ tiếp tục sôi động trong vòng 3-5 năm tới

- Giá bán so với vị trí/quy mô và pháp lý của Đông Tăng Long là rất tốt để An Cư lẫn đầu tư so với các CĐT khác như Verosa Khang Điền 11 tỷ 75m2 đất/Phú hữu/8ha, Palm 1 Nova giá 10 tỷ 80m2/Long Trường/7ha, Mahattan Vinhome/17 tỷ 90m2/Long Thạnh Mỹ/272ha...

** Nhược Điểm:

- Với quy mô quá khủng và đã bán sỉ cho rất nhiều các chủ đầu tư khác nhau nên tốc độ triển khai dự án là rất chậm chạp (từ 2006-Nay hạ tầng mới chỉ xong 90%, đền bù 98%, xây dựng và bán hàng mới chỉ đạt khoảng 30% tổng quy mô dự án)

- Việc không đồng nhất giữa các CĐT dẫn đến sẽ có sự phân mảnh rõ rệt và chất lượng xây dựng, điều kiện sống cũng như pháp lý ra sổ hồng sau này cho cư dân tại Đông Tăng Long

- Chủ đầu tư thứ cấp khống chế thị trường thứ cấp cũng như việc áp đặt về giá xây dựng dẫn đến việc khó ra hàng đối với khách đầu tư ngắn hạn, chỉ phù hợp nhu cầu đầu tư dài hạn hoặc An Cư (hiện đã có rất nhiều khách sẽ chuyển vào ở ngay sau đợt bàn giao đầu tiên), không sử dụng đòn bẩy tài chính hay ký vọng lướt sóng nha cả nhà!

Chúc các bác và các mợ đầu tuần mới nhiều năng lượng, mọi quan điểm hay phản biện và đóng góp xin vui lòng comment bên dươi bài nhé, many thanks!

Tác giả: Lương Ngọc Khánh - Group: An Cư