Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thời gian qua phân khúc đất nền tại TP.HCM đã ghi nhận mức giảm khoảng 10%. Ở thị trường căn hộ, nhiều sản phẩm thứ cấp từng thiết lập mặt bằng giá cao cũng bắt đầu điều chỉnh để phù hợp hơn với hiệu suất khai thác cho thuê.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng thừa nhận thị trường đang tồn tại nghịch lý: số lượng giao dịch cắt lỗ tăng nhưng không kéo mặt bằng giá đi xuống. Nguyên nhân là các trường hợp giảm mạnh, khoảng 200–300 triệu đồng/căn, chủ yếu rơi vào các dự án mới, chưa bàn giao. Đây là nhóm sản phẩm thu hút nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, có thể lên tới 60–70% giá trị tài sản, nên dễ bị áp lực bán hơn.

Câu chuyện chung cư ở TP.HCM dạo này đúng kiểu nhìn thì thấy “cắt lỗ đầy đường” nhưng giá vẫn đứng im như tượng, nghe vô lý nhưng lại rất… bất động sản.

Thực ra cái đám đang cắt lỗ chủ yếu là mấy ông dùng đòn bẩy mạnh, vay 60–70% xong gặp lúc lãi suất cao thì đuối, buộc phải bán ra để cắt dòng tiền.

Nhưng vấn đề là mấy ông này không đủ đông để kéo cả thị trường đi xuống, vì phần lớn người cầm hàng lại là kiểu “tiền tươi thóc thật”, không áp lực thì họ việc gì phải giảm. Thành ra mới có cảnh ngoài kia hô cắt lỗ ầm ầm, nhưng hỏi đến căn ngon, pháp lý sạch, vị trí ổn thì vẫn báo giá rất tỉnh, thậm chí không mặc cả nhiều.

Một cái nữa phải nói ra là nguồn cung đang thiếu thật, chứ không phải thiếu cảm giác.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thì số dự án ra hàng mấy năm nay giảm mạnh so với trước, mà đã ít hàng thì những căn “ngon nghẻ” gần như có quyền giữ giá. Thị trường giờ không phải cái chợ nhiều cá để thích là ép giá, mà là kiểu có vài con cá tươi, ai thích thì mua, không thì thôi, người bán cũng chẳng vội.

Nghe giảm vài trăm triệu một căn thì thấy đau thật, nhưng đặt vào tổng giá 4–5 tỷ thì thực chất chỉ là chỉnh nhẹ 5–7%, chưa phải kiểu bán tháo. Mà đa số ca giảm mạnh lại rơi vào mấy dự án chưa bàn giao, dân lướt sóng ôm nhiều, giờ không ra được hàng thì buộc phải hạ. Còn những căn đã có sổ, có người ở, có thể cho thuê được thì gần như vẫn đứng giá, vì chủ nhà họ giữ được, không ai dí dao vào cổ bắt bán cả.

Cuối cùng vẫn là tâm lý quen thuộc: bất động sản với nhiều người không phải hàng hóa để xả, mà là tài sản để giữ. Khi chưa bí tiền thì họ sẵn sàng nằm im vài năm chờ thị trường quay đầu, nên chuyện “cắt lỗ hàng loạt kéo giá xuống” gần như không xảy ra.

Thị trường bây giờ giống kiểu hai bên đang nhìn nhau, người mua chờ giảm thêm, người bán thì không chịu giảm sâu, giao dịch có thể chậm lại nhưng giá thì vẫn neo. Nói ngắn gọn, có cắt lỗ thật, nhưng không đủ lực để kéo cả mặt bằng xuống, nên ai đang chờ một cú giảm sâu kiểu 20–30% thì chắc phải… chờ hơi lâu.