Cái gọi là “hạ nhiệt” thực ra nằm ở tâm lý. Người mua giờ không còn lao vào thị trường với ánh mắt long lanh và quyết tâm chốt đơn trong một buổi chiều. Họ đi xem nhà chậm hơn, hỏi kỹ hơn, so sánh nhiều hơn. Có người xem xong còn về… ngủ thêm vài đêm cho tỉnh táo rồi mới quyết. Giao dịch vì thế cũng thưa dần, không còn cảnh môi giới tất bật dẫn khách như chạy show. Nhưng điều thú vị là: tất cả những thay đổi đó chỉ diễn ra ở phía người mua. Còn phía giá bán gần như bất động.

Nó không giảm, cùng lắm là “đứng lại suy nghĩ”. Một vài dự án có thể điều chỉnh nhẹ, nhưng nhìn tổng thể thì mặt bằng giá vẫn neo rất cao. 100 triệu/m² giờ không còn là đỉnh, mà đang dần trở thành mặt sàn của một bộ phận dự án, đặc biệt ở các khu vực được gắn mác “tiềm năng” hoặc quy hoạch đẹp trong tương lai gần, xa, hoặc rất xa 😅

👉 Vì sao lại có sự lì lợm này? Câu trả lời nằm ở nguồn cung – thứ mà thị trường thiếu một cách có hệ thống.

Phân khúc vừa túi tiền gần như biến mất khỏi các đợt mở bán mới, nhường sân cho cao cấp và siêu cao cấp. Thành ra, người cần mua nhà để ở thì loay hoay không biết chọn gì, còn người có tiền thì lại được dẫn dắt vào những sản phẩm ngày càng đắt đỏ hơn. Mặt bằng giá vì thế cứ thế bị kéo lên, rất tự nhiên, rất logic, và rất khó kéo xuống.

👉 Chưa kể đến chi phí đầu vào – câu chuyện muôn thuở nhưng chưa bao giờ cũ.

Giá đất cao, vật liệu xây dựng không rẻ, lãi vay vẫn là áp lực… tất cả hợp lại thành một bức tường chi phí mà chủ đầu tư không dễ gì phá vỡ. Giảm giá lúc này không khác gì tự cắt vào lợi nhuận, mà trong một thị trường đã không còn “dễ ăn”, chẳng ai muốn làm điều đó cả.

Thế nên mới có một nghịch lý nghe qua thì vô lý nhưng lại rất hợp lý: thị trường trầm lắng, nhưng giá không giảm. Người mua thì chờ, người bán thì giữ, còn thị trường thì… đứng giữa, lặng lẽ kéo dài trạng thái giằng co.

Với người mua ở thật, đây là giai đoạn khá “tâm lý”. Mua thì thấy đắt, mà không mua thì sợ sau này còn đắt hơn – một vòng lặp suy nghĩ quen thuộc của thị trường Hà Nội. Còn với nhà đầu tư, đây không còn là cuộc chơi của tốc độ, mà là cuộc chơi của sự tỉnh táo. Không còn chuyện mua hôm trước, hôm sau có lời ngay. Giờ phải nhìn kỹ hơn: giá trị thật ở đâu, thanh khoản thế nào, và quan trọng nhất – có ai mua lại cho mình không.

Nói cho cùng, “hạ nhiệt” chỉ là giảm bớt sự hưng phấn, chứ không phải giảm giá trị. Và trong bối cảnh hiện tại, chung cư Hà Nội đang cho thấy một điều khá rõ ràng: nó có thể không tăng nhanh nữa, nhưng để giảm sâu thì… chưa có cửa. Ít nhất là khi nguồn cung vẫn nhỏ giọt và giá vẫn được chống lưng bởi đủ loại chi phí và kỳ vọng.

Còn người mua, nếu vẫn đang chờ một cú giảm mạnh để xuống tiền cho nhẹ ví, thì có lẽ phải chuẩn bị thêm một thứ: sự kiên nhẫn. Vì thị trường này, từ trước đến nay, chưa bao giờ chiều lòng người chờ đợi.