Và rồi, sau một thời gian dài để thị trường tự “chịu đựng”, câu chuyện bắt đầu có dấu hiệu đổi hướng. Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) lần này, nếu nói một cách đời thường, chính là cú “bẻ lái” khá mạnh tay: cho phép Hà Nội linh hoạt chuyển đổi giữa nhà tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Nghe thì có vẻ là kỹ thuật chính sách, nhưng thực chất lại đụng đúng vào điểm nghẽn lớn nhất của thị trường – sự lệch pha giữa cái đang có và cái người ta cần.
Cơ chế mới này có một điểm rất đáng chú ý: trao quyền chủ động cho thành phố. Tức là thay vì phải “xin – chờ – duyệt” theo từng trường hợp, Hà Nội có thể tự quyết định chuyển đổi công năng của quỹ nhà. Nói đơn giản, căn nào đang bỏ trống vì không ai vào ở thì hoàn toàn có thể “đổi vai”, trở thành nhà ở xã hội hoặc thậm chí thương mại nếu phù hợp. Một kiểu tối ưu lại tài sản công, thay vì để nó nằm im và mất giá theo thời gian.
Câu chuyện 4.000 căn tái định cư bỏ hoang tại Hà Nội thực ra không phải mới. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: trước đây ai cũng thấy lãng phí, nhưng không ai có đủ “cơ chế” để xử lý triệt để. Giờ thì khác. Khi được phép chuyển đổi, những căn hộ này có thể trở thành nguồn cung cực kỳ thực tế cho phân khúc nhà ở xã hội, nơi mà cầu thì nhiều, nhưng cung thì lúc nào cũng thiếu trong trạng thái… kinh niên.
Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại. Chính sách có mở, nhưng bài toán không chỉ nằm ở việc “đổi nhãn”. Nhà tái định cư lâu năm thường có vị trí không quá hấp dẫn, chất lượng xây dựng và hạ tầng xung quanh cũng là dấu hỏi. Nếu chuyển thành nhà ở xã hội mà vẫn giữ nguyên mọi thứ, thì chưa chắc người dân đã mặn mà. Thành ra, muốn giải bài toán này đến nơi đến chốn, có lẽ phải đi kèm cả câu chuyện cải tạo, nâng cấp, chứ không chỉ là đổi tên trên giấy.
Một điểm đáng chú ý khác là câu chuyện TOD – phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Nghe có vẻ hơi “học thuật”, nhưng hiểu đơn giản là: nơi nào có metro, nơi đó đất sẽ có giá trị hơn, và quy hoạch cũng phải đi theo dòng chảy đó. Nếu làm tốt, đây có thể là “con át chủ bài” giúp Hà Nội vừa giải quyết bài toán nhà ở, vừa nâng cấp bộ mặt đô thị một cách bài bản hơn, thay vì phát triển kiểu vá víu như trước.
Cộng thêm việc nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội lên 25 triệu/tháng, bức tranh bắt đầu có thêm chút màu sáng. Một nhóm người trước đây “trượt chuẩn” vì thu nhập hơi cao nhưng lại không đủ tiền mua nhà thương mại, giờ có thể quay lại cuộc chơi. Tức là, nếu cơ chế vận hành trơn tru, thị trường có thể xuất hiện một lớp người mua mới, thực tế hơn, bền vững hơn.
Nhưng tất nhiên, thị trường bất động sản chưa bao giờ là câu chuyện giải quyết trong một sớm một chiều. Cơ chế có thể là “chìa khóa”, nhưng mở được cửa hay không còn phụ thuộc vào cách dùng. Nếu triển khai tốt, đây đúng là cú hích để Hà Nội xử lý tồn kho, tăng nguồn cung và kéo thị trường về gần hơn với nhu cầu thật. Còn nếu làm nửa vời, rất có thể chúng ta lại có thêm một vòng lặp mới: đổi tên xong… để đó.
Tóm lại, điểm đáng kỳ vọng nhất của đề xuất lần này không phải là việc có thêm bao nhiêu căn nhà, mà là tư duy đã bắt đầu thay đổi. Từ chỗ bị bó buộc bởi những quy định cứng nhắc, sang linh hoạt hơn, thực tế hơn. Và trong một thị trường mà giá thì cao, còn nhà phù hợp thì hiếm, đôi khi chỉ cần đúng một cú chuyển hướng, mọi thứ đã có thể khác đi rất nhiều.