Có cảm giác như các chủ đầu tư đang bước vào một cuộc chạy đua xem ai... chiều khách hơn vậy. Thực tế thì không phải tự nhiên họ lại "hiền" đi đâu, mà bởi vì lãi suất vay mua nhà đang duy trì ở vùng cao chót vót, từ 12-15% mỗi năm, trực tiếp bóp nghẹt túi tiền của chúng ta.

Khi mà thanh khoản thị trường sụt giảm tới hơn 66% so với quý trước, các doanh nghiệp hiểu rằng nếu không xoay xở cách bán hàng mới thì hàng tồn sẽ trở thành "cục nợ" khổng lồ. Thế là thay vì hạ giá trực tiếp - một điều tối kỵ có thể làm sụt giảm giá trị tài sản và uy tín dự án họ chuyển sang chiêu thức "chia nhỏ để trị".

Nhìn vào thị trường lúc này, chúng ta thấy một làn sóng tái cấu trúc chính sách cực kỳ mạnh mẽ. Thay vì bắt người mua chồng một đống tiền theo tiến độ xây dựng như trước, nhiều ông lớn bắt đầu chia nhỏ dòng tiền theo từng tháng.

Ví dụ như The Emerald Garden View cho phép anh em chỉ cần đóng khoảng 9 triệu/tháng đến tận lúc nhận nhà, phần còn lại được dời sang giai đoạn sau một con số nghe qua thì thấy "dễ thở" hơn cả tiền đi thuê chung cư cao cấp.

Ở nhóm khác, chủ đầu tư đi xa hơn khi “đóng gói” cả bài toán lãi suất. Phú Đông SkyOne áp dụng mức lãi cố định 6,5% trong 5 năm, trong khi Vinhomes triển khai chính sách “5 năm không lo lãi suất” với trần lãi thả nổi không vượt quá 9%. Thậm chí, một số dự án đất nền còn cam kết thuê lại với lợi suất khoảng 6% mỗi năm, tạo dòng tiền bù đắp chi phí vay một cách làm hiếm thấy trước đây.

Song song đó là các biện pháp quen thuộc nhưng mạnh tay hơn như chiết khấu 20-30% cho người thanh toán sớm, giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất, thậm chí “may đo” phương án tài chính riêng cho từng khách.

Tất cả những nỗ lực này thực chất là để đưa bài toán mua nhà từ chỗ "không thể với tới" trở về mức "có thể cân nhắc".

Thế nhưng, nếu chúng ta bình tĩnh bóc tách kỹ vấn đề, liệu đây có phải là món hỏa hời? Thực ra, lãi suất cao chỉ là phần nổi của tảng băng trôi thôi, phần chìm đáng sợ hơn chính là mặt bằng giá nhà đã bị đẩy đi quá xa so với thu nhập thực tế của đại đa số người lao động. Khi giá nhà đã chạm ngưỡng 100 triệu/m2, thì dù lãi suất có về 0%, việc sở hữu nhà vẫn là một giấc mơ xa xỉ.

Các chính sách hiện nay thực chất chỉ đang giúp anh em giải quyết bài toán dòng tiền ngắn hạn, chứ không làm giảm tổng số tiền khổng lồ mà bạn phải trả. Bạn có thể thấy "nhẹ gánh" ở 2-3 năm đầu nhờ ưu đãi, nhưng áp lực sẽ dồn dập đổ về ở những năm sau đó khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất. Nếu thu nhập của anh em không tăng trưởng thần tốc để bù đắp, rủi ro nợ nần là điều hiển nhiên.

Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là: Chúng ta đang mua nhà để ở hay đang mua một "gói tài chính" đầy rủi ro? Liệu các chủ đầu tư có đang quá tự tin vào khả năng hồi phục của thị trường mà quên mất rằng sức chịu đựng của người mua có hạn? Và quan trọng nhất, khi các chính sách khuyến mãi này kết thúc, thị trường liệu có đối mặt với một làn sóng bán tháo từ những người không chịu nổi nhiệt lãi suất thả nổi?

Đây có lẽ là thời điểm mà người mua nhà cần phải tỉnh táo hơn bao giờ hết, đừng để những con số "vài triệu mỗi tháng" làm mờ đi cái tổng giá trị thực tế mà bạn đang phải gánh vác trên vai. Vì vậy, giữa một “ma trận” ưu đãi ngày càng phức tạp, điều đáng quan tâm không phải là dự án nào hỗ trợ tốt hơn, mà là khả năng tài chính thực sự của người mua có chịu được toàn bộ chu kỳ vay hay không.

Lãi suất có thể biến động, chính sách có thể thay đổi, nhưng khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập nếu không được thu hẹp, thì mọi giải pháp bán hàng vẫn chỉ là cách kéo dài thời gian ra quyết định, chứ không giải được gốc rễ vấn đề.

Theo anh em, giữa một căn nhà giá cao nhưng hỗ trợ lãi suất tốt và một căn nhà giá hợp lý nhưng phải tự bơi với ngân hàng, đâu mới là lựa chọn an toàn hơn trong bối cảnh kinh tế biến động như hiện nay?