Không chỉ có vậy, có những dấu hiệu cho thấy, không ít doanh nghiệp bất động sản đang “đói vốn” và gặp nhiều khó khăn trong thanh khoản. Thống kê kết quả kinh doanh chín tháng đầu năm 2019 cho thấy, lợi nhuận của đa số doanh nghiệp niêm yết khá thấp và thị giá cổ phiếu thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách.

Kết quả kinh doanh tệ hại

Cổ phiếu bất động sản là một trong những ngành lớn nhất đang niêm yết trên sàn chứng khoán. Tính trên hai sàn HSX và HNX có khoảng hơn 60 cổ phiếu được xếp nhóm ngành này (Theo tiêu chuẩn phân ngành GICS). Tổng vốn hóa thị trường của các cổ phiếu này hơn 1 triệu tỉ đồng, bằng gần 1/4 tổng vốn hóa của toàn thị trường. Tuy nhiên, đáng chú ý là trong đó có ba cổ phiếu “họ” VIN là (VIC, VHM, VRE) chiếm hơn 82% quy mô của ngành.

20 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất

Trong số các doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết hiện nay, ngoại trừ VinHomes, hầu hết những doanh nghiệp còn lại đều có hiệu quả kinh doanh rất thấp. Nguồn: CafeLand

Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong chín tháng đầu năm 2019 nhìn chung khá thấp. Cụ thể, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) chung của toàn ngành chỉ đạt 8,5%, và nếu loại trừ ba doanh nghiệp “họ” Vin thì ROE trung bình của 46 doanh nghiệp còn lại chỉ đạt 5,55%. Đây được xem là một kết quả khá thấp so với nhiều ngành khác và mức 14% của toàn thị trường.

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn có hiệu quả sử dụng vốn thấp. Điển hình trong số đó có thể kể đến như Khang Điền (KDH). Quý 3 vừa qua, KDH đạt được doanh thu là 611 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế là 256 tỉ đồng. Lợi nhuận sau thuế của KDH cao hơn khá nhiều so với cùng kỳ năm trước và hai quý trước đó. Tuy nhiên, nhìn chung hiệu quả kinh doanh của Khang Điền không cao với ROE chín tháng chỉ đạt 5,54%.

Một doanh nghiệp có kết quả kinh doanh khá thấp khác là Đầu tư Văn Phú (VPI). Lũy kế trong chín tháng đầu năm, doanh thu của VPI chỉ đạt doanh thu 719 tỉ đồng và lợi nhuận 47 tỉ đồng. Đây là con số khá thấp so với mức vốn chủ sở hữu hơn 2.000 tỉ đồng của doanh nghiệp này. Tuy nhiên, điều đáng nói là dù có kết quả kinh doanh không mấy khả quan, nhưng giá cổ phiếu VPI vẫn đang được giao dịch khá cao, với thị giá lên tới 40.000 đồng/cổ phiếu.

Bên cạnh các doanh nghiệp kể trên thì một loạt “ông lớn” trên thị trường bất động sản có hiệu quả kinh doanh yếu kém, trong đó có Sudico (SJS), Nhà Thủ Đức (TDH), sacomreal (SCR), FLC, Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG). Các doanh nghiệp này có ROE trong chín tháng đầu năm đều dưới 5%. Và thậm chí như FLC, lợi nhuận chín tháng đầu năm chỉ có 46 tỉ đồng và ROE chỉ đạt 0,52%.

Những doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn và kết quả kinh doanh yếu kém trong nhiều năm qua, và trong những tháng đầu năm 2019 vẫn chưa có nhiều cải thiện.  Lợi nhuận chín tháng đầu năm của Địa ốc Hoàng Quânchỉ vỏn vẹn 31 tỉ đồng, tương ứng với mức ROE chỉ đạt 0,52%. Suốt ba năm qua, Hoàng Quân vật lộn với rất nhiều khó khan, hoạt động kinh doanh ngày càng đi xuống. Hiện giá cổ phiếu HQC chỉ giao dịch quanh mức 1.000 đồng/cổ phiếu, chỉ bằng 12% so với giá trị sổ sách.

Các doanh nghiệp bất động sản khác cũng khó khăn không kém là Quốc Cường Gia Lai (QCG) và Công nghiệp Tân Tạo (ITA). Trong suốt hàng chục năm gần đây, ITA liên tục đi xuống và hiện nay giá cổ phiếu chỉ giao dịch quanh mức 3.000 đồng/cổ phiếu. QCG sau khi dính một loạt bê bối liên quan đến đất công đã không gượng dậy được. Dự án mà QCG bỏ toàn bộ vốn liếng vào đó và kỳ vọng rất lớn tại xã Phước Kiển sau hàng chục năm vẫn chưa triển khai và cũng không thể bán được.

Bên cạnh rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn đó thì cũng có một số điểm sáng nổi lên. Doanh nghiệp bất động đạt lợi nhuận cao nhất hiện nay là VinHomes (VHM). Quý 3 vừa qua, VHM đạt lợi nhuận lên tới 5.470 tỉ đồng, lũy kế chín tháng lên đến 15.252 tỉ đồng. ROE của VHM lên tới 30,05%, đây là mức rất cao và vượt xa tất cả các doanh nghiệp khác trong ngành bất động sản cộng lại. Những doanh nghiệp đạt mức lợi nhuận tốt khác là Bất động sản Thế Kỷ (CRE), Năm Bảy bảy (NBB), Nhà Từ Liêm (NTL)…

Giá cổ phiếu thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách

Thống kế 49 cổ phiếu thuộc ngành bất động sản cho thấy tổng vốn hóa thị trường vào ngày 5/11/2019 là 992 nghìn tỉ đồng, cao gấp 2,78 lần so với giá trị sổ sách vào thời điểm 30/09/2019. Tuy nhiên, sở dĩ giá cổ phiếu cao hơn giá trị sổ sách là do các cổ phiếu lớn như VIC, VRE, VHM và NVL. Nếu không tính bốn cổ phiếu lớn này thì tổng giá trị thị trường của 45 cổ phiếu còn lại chỉ có 102 nghìn tỉ đồng và bằng 0,9 lần so với giá trị sổ sách.

Đặc biệt, trong 49 cổ phiếu thì có tới 35 cổ phiếu, chiếm 71%, đang giao dịch dưới giá trị sổ sách. Các cổ phiếu đang giao dịch với giá rất thấp như HQC với 1.140 đồng/cổ phiếu, còn lại một loạt cổ phiếu giao dịch dưới 5.000 đồng như FLC, VPH, ITA, HAR, TIG… Những con số này phần nào minh chứng cho việc rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn.

10 cổ phiếu bất động sản có thị giá thấp nhất đang niêm yết trên HSX và HNX

Ngoại trừ NVT (Ninh Vân Bay), giá các cổ phiếu còn lại đều thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách. Nguồn: CafeLand

Trên thực tế, dù trong những năm gần đây thị trường bất động sản bùng nổ, nhưng chỉ có một số doanh nghiệp tận dụng được thời cơ này để bứt phá và có lợi nhuận vượt trội. Trong khi đó, có khá nhiều doanh nghiệp vẫn không thoát khỏi khó khăn và đang gặp vấn đề thanh khoản trầm trọng. Những doanh nghiệp “vang bóng một thời” giờ đây đang phải “chết dần chết mòm” như ITA, HQC, QCG, HAR, VPH…

Sự khó khăn thể hiện qua việc rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải phát hành trái phiếu để huy động vốn với lãi suất rất cao. Mức lãi suất cao nhất mà doanh nghiệp phải trả đã lên tới hơn 14%, gấp 5 lần so với lạm phát. Khác với trước đây, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu bắt nguồn từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất tăng, thị trường bất động sản suy giảm. Trong đợt khó khăn này, nhiều doanh nghiệp gặp phải sai lầm về chiến lược kinh doanh và liên quan đến một số vấn đề chính sách.

Thật vậy, một số doanh nghiệp đã “sa lầy” vào các dự án nghỉ dưỡng và các dự án kém hiệu quả. Một số doanh nghiệp gặp khó bởi thay đổi chính sách. Chẳng hạn, thời gian qua nhiều dự án bất động sản ở TPHCM và một số tỉnh thành khác bị thanh tra hoặc chậm hoàn tất thủ tục pháp lý nên không thể triển khai được. Những doanh nghiệp “dính” dự án này gặp nhiều khó khăn và có nguy cơ mất khả năng thanh khoản. Nhiều nhận định cho thời gian tới vẫn sẽ là một giai đoạn đầy khó khăn và rủi ro đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản.