Thách thức của phân khúc bất động sản nhà ở

Theo báo cáo chiến lược của Công ty chứng khoán ACB (ACBS), thắt chặt tín dụng đối với cả công ty bất động sản và người mua nhà cùng với việc thanh tra, kiểm soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là thách thức lớn nhất trong phân khúc bất động sản nhà ở.

Vấn đề cấp phép dự án bị chậm lại trong nhiều năm và giá đất tăng mạnh ở các quận nội thành của TP.HCM và Hà Nội thúc đẩy các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất sang các quận ngoại thành và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hưng Yên, Hải Phòng và Quảng Ninh, trong đó các dự án khu đô thị vệ tinh là sản phẩm được khách hàng ưa chuộng.

Cơ sở hạ tầng được cải thiện, giá bán hợp lý hơn và nhiều không gian xanh hơn đã hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ của các dự án này. Lợi suất cho thuê chưa cho thấy sự cải thiện rõ ràng với tỷ lệ xấp xỉ 4% tại TP.HCM và xấp xỉ 5% tại Hà Nội.

Đưa ra dự báo về triển vọng thị trường căn hộ trong thời gian tới, đơn vị này cho biết, nguồn cung căn hộ mới sẽ phục hồi vào khoảng 20.000 - 25.000 căn tại Hà Nội/TP.HCM.

Những yếu tố thuận lợi hỗ trợ sự phục hồi của thị trường là việc xây dựng/phê duyệt các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm, tầng lớp thu nhập trung bình tăng và tốc độ đô thị hóa cao.

Trong khi đó, thị trường vẫn đối mặt với những thách thức như lãi suất tăng, lạm phát, tăng trưởng tín dụng thấp và hạn chế cho vay đối với những ngành có rủi ro cao như bất động sản. Do đó, ACBS cho rằng, nhu cầu mua nhà sẽ giảm và giá bán sẽ đi ngang. TP.HCM và Hà Nội sẽ chào đón nhiều dự án căn hộ có thương hiệu hơn trong khi nguồn cung các dự án căn hộ bình dân (giá bán dưới 1.000 USD/m2) sẽ tiếp tục khan hiếm mặc dù nhu cầu ở phân khúc này rất cao.

Loạt dự án sắp mở bán

Theo ACBS, các chủ đầu tư như Vinhomes (HSX: VHM), Khang Điền (HSX: KDH) và Nam Long (HSX: NLG) với tình hình tài chính lành mạnh, thương hiệu mạnh, dự án hấp dẫn, chiến lược bán sỉ hoặc hỗ trợ từ các đối tác chiến lược sẽ ít bị ảnh hưởng hơn trong giai đoạn thử thách này.

Trong báo cáo triển vọng quý IV/2022 của Chứng khoán KB (KBSV), ngoài những doanh nghiệp kể trên, đơn vị này bổ sung thêm Đất Xanh (DXG) sẽ có lợi thế nhờ quỹ đất sạch lớn với đầy đủ pháp lý và có cơ cấu tài chính an toàn, có các dự án đang mở bán tiến độ bán hàng khả quan đảm bảo được dòng tiền.

Đơn cử như Đất Xanh, công ty này sẽ mở bán lại dự án trọng điểm là Gem Riverside trong quý 3/2022 với giá chào bán mới vào khoảng 80 triệu đồng/m2, cao hơn so với mức giá chào bán lần đầu vào năm 2018 là 30-32 triệu đồng/m2.

Dự án Gem Riverside nằm tại TP. Thủ Đức với diện tích 6,7ha bao gồm 12 block với số lượng căn hộ được mở bán khoảng 2.200 căn, ghi nhận doanh thu vào năm 2024. KBSV dự báo, Gem Riverside có thể đạt tổng doanh thu khoảng 20.000 tỷ đồng.

Còn dự án Gem Premium tại TP. Thủ Đức của công ty cũng đang trong quá trình làm lại quy hoạch chi tiết 1/500 và có thể mở bán trong thời gian tới. Quỹ đất của Đất Xanh hiện tại đạt khoảng 4.200 ha, trong đó 30-40% là quỹ đất sạch sẵn sàng để mở bán.

Hay Khang Điền cũng mở bán ba dự án quy mô nhỏ gồm Classia, The Privia và Clarita. Theo VCSC, ba dự án này sẽ đóng góp chính trong tổng doanh số bán hàng giai đoạn 2022 - 2023 của công ty và sẽ tăng mạnh so với mức cơ sở thấp trong giai đoạn 2020 - 2021.

Thêm vào đó, Chứng khoán BSC cho biết Khang Điền đang có quỹ đất 680 ha tại khu vực nội đô TP.HCM đang chờ được “mở khóa” và đang bắt đầu đẩy mạnh đầu tư các khu đô thị quy mô lớn như dự án Phong Phú 2 (132 ha), Tân Tạo A (330 ha) và KCN Lê Minh Xuân (110 ha).

Đối với Vinhomes, công ty dự kiến sẽ mở bán dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Crown (trước là Vinhomes Đại An, tỉnh Hưng Yên) trong nửa cuối năm nay. KBSV ước tính giá trị bán hàng trong năm nay của Vinhomes đạt 117.800 tỷ đồng, tăng 49% so với cùng kỳ năm 2021.

Bên cạnh đó, công ty cũng sẽ bàn giao khoảng 45% trong tổng số 12.600 căn tại dự án The Empire và các sản phẩm tại dự án Ocean Park và Smart City vào nửa cuối năm nay.

Đối với 3 dự án Ocean Park, Smart City và Grand Park, KBSV cho rằng Vinhomes sẽ nhanh chóng hoàn thành việc bán hàng tại các dự án này trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023 do quỹ căn còn lại còn ít, lần lượt là 3%, 8% và 7%.

Linh Phong/Nhịp sống kinh tế