Theo thông kê trên 54 doanh nghiệp bất động (BĐS) niêm yết đã báo cáo tài chính Quý II/2021, tính đến ngày 30/06/2021 giá trị hàng tồn kho lên đến trên 253.000 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với đầu năm.

Trong đó, các ông lớn như Novaland, Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh chiếm hơn 55% giá trị tồn kho.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) tính đến ngày 30/6/2021, Novaland tồn kho gần 103.244 tỷ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm và chiếm hơn 60% tổng tài sản. Tuy nhiên, giá trị hàng tồn của Novaland phần lớn là bất động sản đang xây dựng như Aqua City (110,5 ha), NovaWorld Phan Thiet (986 ha), NovaWorld Ho Tram (129 ha), Nova Hills Mui Ne (40 ha), NovaBeach Cam Ranh (22,6 ha), Grand Manhattan (1,4 ha, quận 1),...lượng sản phẩm đã xây dựng chỉ chiếm hơn 8%.

Ngoài các dự án hiện hữu, Novaland cũng đang trong quá trình đàm phán M&A một số dự án trong quý II vừa qua và có kế hoạch triển khai thêm hai dự án (một dự án tại TP HCM và một dự án nằm trong ba tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Lâm Đồng).

Một trong những cái tên đáng chú ý trong danh sách doanh nghiệp có giá trị tồn kho cao và có xu hướng tăng lên là Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long.  Theo đó, giá trị tồn kho của đơn vị này khá lớn với hơn 14.000 tỷ đồng, gấp 2,3 lần thời điểm đầu năm và chiếm gần 70% tài sản. Các dự án chiếm phần lớn tồn kho của doanh nghiệp gồm Khu đô thị Waterfront City (Izumi, gần 7.200 tỷ đồng), Akari (2.775 tỷ), Paragon Đại Phước (1.709 tỷ), Waterpoint (1.174 tỷ),…

Còn theo Báo cáo Tài chính hợp nhất quý 2.2021 mới được CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt công bố, doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng mạnh. Cụ thể, tính đến hết tháng 6, tổng tài sản của Phát Đạt tăng 20% so với đầu năm lên hơn 18.717 tỉ đồng. Hơn 64% tài sản của doanh nghiệp tập trung ở hàng tồn kho với hơn 12.000 tỉ đồng, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp và một số chi phí đầu tư khác.

 CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), hàng tồn kho của doanh nghiệp tính đến hết tháng 6 ghi nhận hơn 9.600 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm và chiếm gần 35% tổng giá trị tài sản. Trong đó, 20 dự án có giá trị dở dang hơn 8.500 tỷ đồng và 6 dự án thành phẩm có giá trị hơn 550 tỷ đồng.

Một công ty khác cũng có lượng hàng tồn kho cao là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia. Báo cáo tài chính hợp nhất vừa công bố của An Gia cho thấy, giá trị hàng tồn kho tính đến cuối quý 2 là 7.031 tỉ đồng, tăng 22% so với thời điểm cuối năm 2020. Hàng tồn kho của An Gia chủ yếu ở khoản bất động sản dở dang. Các dự án này đang được An Gia dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản trái phiếu đã phát hành.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2021 do Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) tiết lộ cho thấy, doanh nghiệp tồn kho hơn 11.600 tỷ đồng tại thời điểm cuối kỳ, con số không biến động quá nhiều so với đầu năm và chiếm xấp xỉ 42% tổng tài sản.

Ngoài những doanh nghiệp nói trên, còn nhiều doanh nghiệp có giá trị tồn kho tương đối lớn nhưng không biến động nhiều so với đầu năm như: Khang Điền (Mã: KDH, 7.341 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG, 7.131 tỷ đồng), DIC Corp (Mã: DIG, 4.597 tỷ đồng), Tân Tạo (Mã: ITA, 4.009 tỷ đồng),... 

Tồn kho bất động sản, khi nào đáng lo?

Thông tin trên Dân trí, Các chuyên gia cho biết, cơ cấu hàng tồn kho bất động sản bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được vì vướng mắc về pháp lý.

Trong đó, hàng tồn kho theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Nhưng hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng là rất đáng lo ngại.

Bên cạnh đó, nếu hàng tồn kho là những bất động sản dở dang từ những dự án vướng pháp lý chưa thể triển khai cũng gây sức ép lớn cho doanh nghiệp.

Đáng chú ý, thực tế những số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước. Bởi trên thị trường còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết…

Ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành bất động sản - CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital - cũng đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, đừng chỉ nhìn lợi nhuận.

Bên cạnh lợi nhuận thì tốc độ bán hàng là yếu tố rất quan trọng. Có những doanh nghiệp mở bán từ 1-2 năm trước và quý này bắt đầu bàn giao thì vẫn ghi được lợi nhuận tốt. Nhà đầu tư không nên vội vàng nhận định lợi nhuận tốt là tốt mà lợi nhuận xấu là công ty xấu.

 Những doanh nghiệp vẫn bán hàng tốt, phân khúc phù hợp thì kết quả quý III - IV không tốt nhưng cổ phiếu chưa chắc giảm. Thị trường sẽ nhìn sang năm sau. Lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay và năm trước.  Ngược lại, những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tốt đơn thuần chưa chắc đã là nơi đáng để đầu tư cổ phiếu.